Как приватизировать дом и землю?

Что такое приватизация?

Под приватизацией принято подразумевать юридический процесс, влекущий за собой полную или частичную передачу собственности, принадлежащей государству, в руки частных лиц.

Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ регламентирует порядок и способы осуществления приватизации в РФ. Он гласит, что приватизация — это возмездное отчуждение имущества, которое находится в государственной собственности, в собственность юридических или физических лиц. В качестве государственной собственности закон рассматривает ту категорию имущества, которая принадлежит Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям.

Российское государство активизировало описанный процесс в начале последнего десятилетия прошлого века, и к 1994 году большая часть государственной недвижимости была приватизирована. Правда, институт приватизации первоначально воспринимался населением как метод противоправного захвата государственного имущества. Закон РФ от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (который в настоящее время не действует) стал первым нормативным актом, который официально ввел понятие частной собственности.

Как приватизировать землю?

Все регистрационные мероприятия,  связанные с приватизацией земли под частным домом, необходимо осуществить еще до оформления постройки, находящейся на данном участке.

Первым шагом для приватизации земли является подача заявления на эту процедуру в органы местной администрации. Вместе с заявлением на приватизацию земельного участка лицо, желающее оформить право собственности, должно представить следующий пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающий документ на землю (например, договор аренды, соглашение о членстве в садовом товариществе или акт о предоставлении права пользования участком);
• кадастровый план на земельный участок;
• технический план на строение, расположенное на участке;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая права на объект недвижимого имущества, расположенного на участке.

Срок рассмотрения должностными лицами представленных документов устанавливается административным регламентом предоставления данной услуги. До истечения указанного срока муниципальным органом власти должно быть принято решение о предоставлении данного участка в собственность гражданина (бесплатно или за плату). В случае принятия положительного решения с заявителем заключается соответствующий договор, который в составе пакета документов предоставляется в орган Росреестра или многофункциональный центр для регистрации права собственности гражданина на землю.

Какие земельные объекты не подлежат приватизации?

Запрещается регистрировать право частной собственности на следующие земельные участки:

• земли, входящие в лесной/водный фонд РФ;
• участки, находящиеся в пределах береговой полосы;
• земли, относящиеся к территориям общего пользования, то есть городские площади, улицы, автомобильные трассы;
• территории, находящиеся неподалеку от прудов, водоемов общего пользования;
• земли, расположенные в национальных парках и государственных заповедниках;
• участки, признанные ограниченными в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Как приватизировать дом?

Для обращения с заявлением на приватизацию постройки, находящейся на приватизированном участке земли, собственнику участка нужно собрать следующий пакет документов:

• технический план объекта недвижимости;
• договор социального найма или ордер;
• паспорта всех участников процедуры приватизации;
• справка о зарегистрированных на данной жилой площади лицах.

По результатам рассмотрения документации орган местного самоуправления выносит решение о том, возможно ли осуществить приватизацию объекта недвижимости. При одобрении приватизации постройки заявитель получит решение местного органа власти, на основании которого можно осуществить регистрацию права собственности на объект в службе Росреестра, получив по ее итогам выписку, подтверждающую право собственности.

Цена приватизации

Владельцы и арендаторы приватизируют земельный участок путем выплаты государственным (муниципальным) органам определенной суммы, рассчитываем по установленным на региональном или муниципальном уровне правилам, как правило, исходя из кадастровой стоимости земель (за исключением случаев, когда происходит приватизация земли под частным домом, принадлежащим на праве собственности арендатору или пользователю земли). Помимо этой порой весьма значительной суммы существуют и другие траты, неизбежные при прохождении процедуры приватизации, поэтому общая сумма средств, затраченных на оформление необходимой документации, может быть довольно внушительной.

Так, гражданину в обязательном порядке нужно иметь техническую документацию на недвижимость, подвергающуюся приватизации (например, документы по межеванию земель), и бумаги на участок и строение, расположенное на нем. Также в некоторых случаях ему необходимо будет собрать ряд справок и разрешений органов, осуществляющих надзорные функции, таких как Росприроднадзор и Роспотребнадзор.

Бесплатная приватизация

Приватизация на безвозмездной основе, предполагающая осуществление регистрации земли заявителя в упрощенном порядке, происходит в следующих случаях:

1. Когда земля, используемая лицами, имеет на своей территории жилой дом, собственность на который закреплена за пользователями названного земельного участка. Основанием приобретения права собственности на дом или квартиру будет являться, к примеру, договор дарения или купли-продажи.
2. Если дачный земельный участок был предоставлен лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
3. Если земля была предоставлена лицу до 31.10.2001 и передавалась на праве аренды для осуществления строительства жилья.
4. Если участок лицо получило до 31.10.2001 для ведения личного подсобного хозяйства.
5. Если лица имеют в собственности недвижимость, которая находится на земле, предоставленной им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, граждане могут бесплатно зарегистрировать право собственности на свои дачные и садовые земельные участки путем оформления приватизации, если она были предоставлены им до 2001 года (см. «Как приватизировать земельный участок: нюансы и "подводные камни"?»).

Еще более благоприятная ситуация сложилась для членов садоводческих, огороднических и дачных товариществ и кооперативов. Согласно нововведениям в законодательство, вновь предусмотревшим так называемую дачную амнистию, они, подав в орган местного самоуправления небольшой пакет документов, смогут бесплатно оформить земельные участки в собственность. При этом не имеет значения дата вступления в члены товарищества или кооператива. Воспользоваться упрощенным порядком оформления участка в собственность можно до 01.03.2021 (см. «Особые правила приватизации для владельца дачного участка в садоводческом товариществе»).

Таким образом, можно сказать, что процесс приватизации является довольно сложной, длительной и затратной процедурой. При этом зачастую ее проведение является необходимым элементом совершения многих юридических сделок.

Нюансы приватизации земельного участка под частным домом при отсутствии документов на него

Как приватизировать землю, если правоустанавливающие документы на землю были утеряны? Существует множество различных обстоятельств, от которых может зависеть порядок приватизации.

В общем случае для того, чтобы приватизировать землю (и тем более сделать это бесплатно), необходимо доказать свои права на участок. Для этого потребуются сведения о земельном участке из государственного кадастра недвижимости либо выписка из архива — ведь если право было зарегистрировано, то записи об этом должны остаться.

Наихудшим вариантом может оказаться тот, когда за давностью лет либо из-за полного отсутствия документов (например, земля выделена давно ликвидированным предприятием) подтверждения прав гражданина на землю нет. В этом случае приватизация земельного участка под частным домом будет возможна лишь на основании решения суда доказать свои права на участок. Для этого потребуются сведения о земельном участке из государственного кадастра недвижимости либо выписка из архива — ведь если право было зарегистрировано, то записи об этом должны остаться.

Теперь вы знаете, как приватизировать землю под частным домом в соответствии с нормами  действующего законодательства.

***

Больше полезной информации — в рубрике "Земля".