В каждом регионе РФ можно обнаружить сотни самостоятельных застроек, выполненных без получения соответствующих документов. Официальная статистика появления новых самовольных застроек не ведётся. Среди таких объектов найдутся те, что возможно узаконить, но имеются и такие, которые подлежат только сносу.
Чем же является самострой
Это самовольная постройка, готовый или ещё достраивающийся недвижимый объект, возведённый на участке вне наличия разрешительных документов. К этому относится нецелевое использование земель и все постройки, возведённые с нарушением норм или опасные для жизни.
Если строение признается самостроем, то налагается ряд запретов, которые относятся к регистрации, пользованию, совершению коммерческих действий. Действующее законодательству относит к самостроям все типы построек, возведение которых проводилось без разрешения от местной администрации.
По какой причине здание могут признать самостроем
Чаще всего под самовольным строительством понимается жилое здание, но и хозяйственные постройки могут относиться к такой категории. Само самовольное строительство включает несколько видов.
Самовольные постройки могут относиться к следующим разновидностям:
- объект находится на земле, не предназначенной для строительства. Постройка в любом случае будет считаться незаконной, поскольку в первую очередь необходимо решать вопросы со статусом территории. И только после этого пытаться оформлять само строение.
- объект расположен на участке, полученном путём самозахвата земли под строительство, что относится к уголовным преступлениям, в силу этого узаконить строение невозможно;
- объект возведён без утвержденного проекта и разрешительных документов. Речь идёт про разрешение на строительство, которое выдается местными органами самоуправления после изучения готового проекта. До этого он должен пройти согласования санитарного и экологического контроля, пожарной безопасности. Невозможна самостоятельная разработка плана строительства. Над ним должна работать лицензированная организация. Если у застройщика отсутствует утвержденный проект, то и одобрить строительство местные органы власти не имеют права.
Как выглядит типовой самострой
Обычно строения возводятся при серьёзных отклонениях от строительных норм и правил. Другим критерием является отсутствие каких-либо документов, а также явное нецелевое использование земли. Часто несоблюдение нормативов и требований безопасности довольно трудно доказать. Для этого потребуется экспертиза, подразумевающая детальный анализ объекта. Это может выполнить только юридическое лицо, обладающее лицензией на данный вид деятельности.
Нарушения норм и правил строительства могут быть незаметными, в силу чего при простом визуальном осмотре заподозрить необходимость экспертизы довольно трудно. Ошибки выявляются в силу разрушения определённого элемента здания или его полного обрушения.
Понятие «самострой» допустимо применять не только по отношению к новым зданиям. Проводить самовольную перепланировку уже имеющегося строения также незаконно. Даже реконструкция фасадов многоквартирных или исторических зданий, проводимая без получения разрешения, – это самострой. Однако в каждом городе можно увидеть старые дома или дачи, над которыми возвышаются массивные многоэтажные надстройки. Большая их часть сделана без получения разрешений. Но выявляется это только в случае совершения коммерческих действий или при обрушении или в силу возникновения другого ЧП.
Что невозможно отнести к самовольной постройке
В первой части ст. 222 ГК РФ указано, что не во всех случаях самовольное строительство представляет собой нарушение законодательства. К самострою не относится сооружение, которое возведено в условиях, когда его владелец не имел сведений о том, что на его участок наложены ограничения или запреты на строительство сооружений определенного вида. Впрочем, если строение предназначено для проживания, но создано по своим представлениям, без официального проектирования, то самостроем оно станет именно по этой причине.
Кроме этого самовольным строительством не является возведение зданий, выполненное на участке, выделенном для ИЖС. Это же относится и к садовой земле, предназначенной для ведения личного хозяйства. Но здесь имеются определённые условия:
- земля должна быть во владении застройщика;
- параметры сооружения не должны превышать предельных норм.
Это имеет отношение к тем участкам, право на владение которыми было зарегистрировано до осени 2018 года.
Как сделать самострой легальной постройкой
Если в наличии завершённая самовольная постройка, то можно попробовать её легализировать. Правила этой процедуры, как и требования к сносу, изложены в законе №339-ФЗ. Для этой цели можно использовать три способа:
- получить разрешения на постройку;
- в судебном порядке установить право собственности (опираясь на ст. 222 ГК РФ);
- получить заключение комиссии по строительству.
Легализовать самовольную постройку сможет только собственник земельного участка или застройщик на муниципальной земле, который сможет стать её собственником с разрешение органов местного самоуправления.