Институт коммерческого найма жилого помещения, урегулированный главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), представляет собой классическую модель возмездного использования чужого имущества. В рамках данной модели права и обязанности сторон – наймодателя (собственника) и нанимателя – носят срочный и взаимный характер. Однако жилищные правоотношения в Российской Федерации обладают значительной социальной составляющей, что влечет за собой вторжение в классические цивилистические конструкции императивных норм, направленных на защиту слабой стороны, коей традиционно признается наниматель и, в особенности, члены его семьи. Особую остроту данная проблема приобретает в контексте вселения и регистрации несовершеннолетних детей, чьи права охраняются с повышенной интенсивностью как семейным, так и жилищным законодательством.
Актуальность темы обусловлена наличием глубинного противоречия между абсолютным правом собственности, включающим в себя возможность свободного распоряжения своим имуществом, и производным от прав нанимателя, но абсолютным по своей природе правом несовершеннолетнего ребенка на пользование жилым помещением. Данное противоречие нередко приводит к ситуации, когда собственник, формально являясь титульным владельцем квартиры, de facto лишается возможности реально ею распоряжаться после прекращения договорных отношений с нанимателем, если в период действия договора в жилом помещении был зарегистрирован несовершеннолетний.
В соответствии со статьей 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. Данная норма носит императивный характер и не предоставляет ребенку или его родителям альтернативы в выборе места жительства. Административный процедурный акт – регистрация по месту жительства – лишь подтверждает данный юридический факт, вытекающий из норм материального права.
Вселение несовершеннолетнего ребенка к его родителям осуществляется в особом, упрощенном порядке. Согласно части 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), для вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя, а что более существенно – не требуется согласие наймодателя. Таким образом, законодатель, исходя из приоритета защиты интересов ребенка, полностью исключает усмотрение собственника жилого помещения при решении вопроса о вселении несовершеннолетнего. Что подтверждается также Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 и Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1. Более того, отказ в даче согласия на регистрацию ребенка, если его родитель уже обладает правом пользования помещением, является неправомерным и может быть оспорен в судебном порядке.
Ключевым последствием вселения и регистрации несовершеннолетнего является возникновение у него самостоятельного, равного с нанимателем и другими членами его семьи права пользования жилым помещением. Это право, как справедливо отмечается в научной литературе, носит производный характер, поскольку возникает из договора, заключенного первоначальным нанимателем. Однако, будучи возникшим, оно приобретает свой собственный, независимый от воли нанимателя юридический режим. В частности, выбытие нанимателя из жилого помещения (например, в случае его смерти или выезда на другое место жительства) не влечет автоматического прекращения права пользования ребенка. Это положение вытекает из системного толкования норм жилищного законодательства, закрепляющих принцип сохранения жилищных прав за несовершеннолетними даже при изменении статуса их законных представителей.
Заключая договор коммерческого найма, собственник передает нанимателю во временное владение и пользование определенное имущество. В соответствии со статьей 606 ГК РФ, наниматель обязан возвратить то же имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа. Однако при вселении несовершеннолетних происходит не просто увеличение числа пользователей, а качественное изменение состава участников жилищного правоотношения, влекущее за собой долгосрочные правовые последствия, выходящие за рамки срока действия первоначального договора.
Основной правовой риск для собственника заключается в существенном ограничении его права распоряжения своим имуществом после прекращения договора найма. В случае, если на момент окончания срока договора в жилом помещении зарегистрирован несовершеннолетний, не имеющий иного жилья, принудительное выселение ребенка становится практически невозможным. Суды, руководствуясь статьей 40 Конституции РФ и статьей 10 Конвенции о правах ребенка, исходят из приоритета права ребенка на жилище, толкуя его как абсолютное благо, которое не может быть поставлено в зависимость от действий или бездействия его родителей или коммерческих интересов собственника, что подтверждается и научной среде.
Ситуация усугубляется, если у ребенка в результате регистрации возникает право на жилое помещение в качестве единственного пригодного для постоянного проживания. Прекращение договора найма с родителем не означает автоматического прекращения права пользования ребенка. Более того, его выселение возможно только при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения, что в рамках коммерческого найма является обязанностью не собственника, а родителей ребенка или уполномоченных государственных органов. Таким образом, собственник оказывается в положении, когда он не может ни вернуть свое имущество, ни заключить новый договор найма с иным лицом, ни свободно продать квартиру, поскольку новый приобретатель столкнется с той же проблемой – наличием «унаследованного» несовершеннолетнего пользователя.
Еще одним существенным риском является невозможность одностороннего отказа от исполнения договора со стороны собственника в упрощенном порядке. Даже при наличии существенных нарушений со стороны нанимателя (например, систематической задолженности по оплате), суд, учитывая наличие несовершеннолетнего, с высокой степенью вероятности предоставит отсрочку исполнения решения о выселении, что продлевает период, в течение которого собственник несет бремя содержания имущества, не получая встречного предоставления.
Установленный законодателем безусловный порядок вселения несовершеннолетних создает предпосылки для злоупотребления правом со стороны недобросовестных нанимателей. Осознавая, что регистрация ребенка является мощным юридическим инструментом, продлевающим их право на пользование жильем, такие наниматели могут использовать данный механизм для оказания давления на собственника, например, с целью добиться продления договора на более выгодных для себя условиях или вовсе избежать выселения.
В гражданском праве под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданских прав с исключительной целью причинить вред другому лицу, а также действия в обход закона с противоправной целью (статья 10 ГК РФ). Регистрация несовершеннолетнего в арендуемом жилом помещении при отсутствии у родителя реального намерения совместно с ребенком проживать в нем, а лишь с целью создания правовых препятствий для собственника, может быть квалифицирована как такое злоупотребление. Однако доказывание данного факта в суде представляет значительную сложность. Бремя доказывания лежит на собственнике, которому необходимо представить суду неопровержимые доказательства того, что ребенок фактически проживает по другому адресу, а его регистрация носит фиктивный характер. Суды, как правило, относятся к таким доводам скептически, исходя из презумпции добросовестности родителей и приоритета формальных регистрационных данных.
Отсутствие в законодательстве четких критериев, позволяющих отграничить добросовестное осуществление права от злоупотребления, приводит к правовой неопределенности и ставит собственника в заведомо невыгодное положение.
Проведенный анализ позволяет утверждать, что действующее законодательство не содержит эффективных механизмов, позволяющих собственнику защитить свои интересы в ситуации с вселением несовершеннолетних. Сложившаяся судебная практика, безусловно ориентированная на защиту ребенка, зачастую игнорирует законные интересы собственника, что нарушает базовый принцип гражданского права – принцип справедливого баланса интересов всех участников правоотношений.
В целях устранения данного дисбаланса представляется целесообразным внесение ряда изменений в действующее законодательство.
Во-первых, необходимо дополнить главу 35 ГК РФ нормой, прямо регулирующей последствия вселения несовершеннолетних. В частности, в договор коммерческого найма должно быть включено положение о том, что право пользования ребенка прекращается одновременно с прекращением права пользования родителя-нанимателя. Однако следует признать, что такая норма может вступить в коллизию с императивными предписаниями семейного и жилищного законодательства. Вместе с тем, надо иметь ввиду, что только родители (законные представители) наделены обязанностями в отношении своего ребенка, а не наймодатель – собственник жилого помещения и перекладывать на него обременение в данной сфере считаем не целесообразным и противоречащим общим принципам семейного и гражданского права.
Во-вторых, требуется более взвешенный подход со стороны судов. При рассмотрении споров о выселении судам следует не ограничиваться формальной констатацией факта регистрации несовершеннолетнего, а проводить всестороннее исследование обстоятельств дела, включая вопрос о наличии у ребенка иного жилого помещения, о добросовестности действий родителей, а также о том, не используются ли права ребенка в качестве инструмента для недобросовестного завладения чужим имуществом. Кроме того, суды выступая в защиту интересов несовершеннолетних нанимателей в полной мере попирают интересами собственника жилого помещения, который не нарушает ни коем образом действующее законодательство, и ставит данную сторону в заведомо невыгодное положение, что является нарушением основополагающих принципов. Полагаем, что формирование иной судебной практики, где будут браться во внимание обязанности родителей по предоставлению жилого помещения для своих детей, а не ограничение права распоряжения своей собственностью у добросовестного субъекта гражданских правоотношений, позволит выровнять в правовом поле интересы всех заинтересованных субъектов.
Таким образом, регистрация несовершеннолетнего ребенка в жилом помещении, занимаемом по договору коммерческого найма, представляет собой юридический факт, коренным образом изменяющий правовой статус данного жилого помещения и существенно ограничивающий правомочия собственника. Производное от прав нанимателя право пользования ребенка быстро трансформируется в самостоятельное и устойчивое право, защищаемое с помощью особых, императивных гарантий.
Сложившаяся правовая конструкция, призванная защитить наиболее уязвимого участника жилищных отношений – несовершеннолетнего, – создает значительные правовые риски для собственника, лишая его в ряде случаев возможности реально осуществлять свои правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Действующее законодательство не предлагает собственнику адекватных инструментов для минимизации этих рисков, а судебная практика зачастую занимает одностороннюю позицию, абсолютизируя защиту прав ребенка в ущерб правам титульного владельца.
Для преодоления сложившейся коллизионной ситуации необходим комплексный законодательный подход, направленный на установление справедливого баланса интересов. Такой подход должен включать в себя как внесение изменений в гражданское и жилищное законодательство, уточняющих правовой статус несовершеннолетних в рамках коммерческого найма, так и развитие механизмов публично-правовой защиты, снимающих с собственника несвойственную ему социальную нагрузку. Только при условии обеспечения разумного баланса между правом собственности, интересом нанимателя и социальными гарантиями для несовершеннолетних институт коммерческого найма сможет эффективно функционировать как гибкий и справедливый инструмент регулирования жилищных отношений.