Изолированность жилого помещения как основной критерий для возникновения возможности передачи внаем части квартиры
Основным нюансом оформления договора найма части квартиры является необходимость соблюдения требования п. 1 ст. 673 ГК РФ к предмету сделки, согласно которому помещение должно быть изолированным. Главная сложность при этом заключается в отсутствии законодательного определения изолированности помещения, поэтому для разрешения данного вопроса необходимо обратиться к разъяснениям официальных ведомств.
В частности, рациональной представляется позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития, изложенная в его письме от 24.02.2014 № Д23и-501.
Проанализировав комплекс законодательных норм, государственный орган пришел к выводу, что изолированным является помещение, которое обладает следующими признаками:
- Отграничено от остального объема здания конструктивными элементами.
- В него можно попасть через отдельный вход.
- Оно не используется для доступа в другие помещения.
Среди прочих видов жилых помещений пп. 2 и 3 ч. 1 ст. 16 ЖК предусматривают часть квартиры или комнату (являющуюся, по сути, частью квартиры). Если указанные виды жилья отвечают признакам изолированности, они также могут выступать предметом договора найма.
Оформление сделки найма части квартиры или комнаты в ней
Договор найма комнаты в квартире или ее определенной части в силу рассмотренных выше требований законодательства должен содержать:
- подробное описание предмета сделки (помимо указания адреса квартиры, ее технических характеристик и кадастрового номера необходимо максимально подробно описывать передаваемые внаем помещения со ссылкой на технический план квартиры);
- перечень лиц — членов семьи титульного нанимателя, имеющих право проживать в помещении и пользоваться правами наравне с ним;
- права и обязанности сторон;
- срок действия договора;
- порядок оплаты найма, а также распределения платы за коммунальные услуги и содержание жилого помещения (поскольку приборы учета установлены обычно на квартиру либо начисления осуществляются по нормативу в целом на всю ее площадь).
Кроме того, договор может содержать положения об ответственности сторон, порядке изменения и досрочного расторжения договора и т. д.
Форма договора в данном случае на основании п. 1 ч. 674 ГК — простая письменная. При этом п. 2 той же нормы обязывает стороны регистрировать ограничение права собственности арендодателя на недвижимость, хотя необходимо это лишь тогда, когда срок договорных обязательств составляет не менее одного календарного года.
Приложением к такому договору обязательно должен быть акт приема-передачи (подробно с его содержанием можно ознакомиться здесь). Образец договора найма комнаты в квартире можно скачать на нашем сайте по ссылке:
Договор найма комнаты в общежитии
В связи с отнесением помещений в общежитиях к специализированному жилфонду договор соц найма в общежитии не может быть заключен. В описываемом случае заключается иной вид сделки — договор найма специализированного жилого помещения.
Понятие договора найма комнаты в общежитии законодательно не закреплено. Между тем суть любой сделки заключается в конкретных действиях, которые должна осуществить каждая из ее сторон. В силу п. 1 ст. 671, абз. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 100 ЖК РФ по данному соглашению наймодатель передает физическому лицу, являющемуся нанимателем, изолированную комнату в общежитии для проживания во владение и пользование, а последний обязуется вносить за это установленную договором плату.
Жилые помещения в общежитиях, согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ, относятся к специализированному жилфонду, что влечет целый ряд нюансов при оформлении сторонами отношений по найму такого вида жилища на основании норм ЖК РФ:
- Основанием заключения сделки является факт нахождения с наймодателем в трудовых или служебных отношениях либо прохождение обучении в учреждении, предоставляющим жилую недвижимость в пользование (ч. 1 ст. 94).
- Комнаты должны быть снабжены необходимой для проживания мебелью и иными предметами обихода (ч. 3 ст. 94).
- Договоры могут заключаться лишь с теми гражданами, которые не имеют другого жилья в этом же населенном пункте (ч. 2 ст. 99).
- Соглашения заключаются на основании решения собственника имущества или уполномоченного им лица (ч. 1 и 2 ст. 100).
Существенными условиями такой сделки, согласно ч. 3 и ч. 6 ст. 100 ЖК РФ, выступают ее предмет, права и обязанности каждого ее участника, а также перечень членов семьи нанимателя. Заключаться рассматриваемый договор, в соответствии с ч. 7 ст. 100 ЖК РФ, должен в простой письменной форме.
***
Подведем итоги. Предметом договора найма может выступать изолированная комната либо изолированная часть квартиры (2 комнаты, комната и коридор и т. п.). Изолированной считается комната, которая имеет отдельный вход, не используется для доступа в другие помещения и конструктивно отделена от остального пространства. Комната в общежитии передается внаем на основании договора специализированного найма.