Разбираемся, что такое жилое и нежилое помещение
Прежде всего выясним, что такое нежилое, а что такое жилое помещение.
Нежилая недвижимость — это любые здания, дома или помещения, которые не предназначены для проживания людей (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). В многоквартирном доме это любые помещения, которые не относятся к жилым и не включены в состав общего имущества.
Жилое помещение, согласно ст. 15 ЖК РФ, это изолированная недвижимость, в которой имеют право проживать люди. Она должна отвечать санитарным и техническим правилам и нормам.
Требования к жилью определены в разделе II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Их достаточно много, в частности, жилье должно находиться преимущественно в домах, которые находятся в жилой зоне, быть в пригодном для проживания людей состоянии, обеспечиваться инженерными системами — освещением, водоснабжением, водоотведением и вентиляцией.
Жилым помещением может быть:
- Жилой дом или часть жилого дома.
- Квартира или ее часть.
- Комната.
Когда необходим перевод из нежилого помещения в жилое
Перевод обязателен, если вы планируете жить в таком помещении, зарегистрироваться в нем по месту жительства, зарегистрировать своих детей и родственников, сдавать внаем, иметь возможность продать, подарить, завещать как жилье.
Например, у вас есть офис, который раньше использовался для ведения бизнеса, но предпринимательством вы заниматься больше не хотите. Офис можно перевести в статус жилья и проживать в нем либо продать.
Или у вас есть садовый дом, который вы хотите сделать постоянным или временным жильем. Для этого также необходимо перевести дом в статус жилого помещения.
Кроме того, у вас может быть здание, которое после перепланировки может стать жилым многоквартирным домом с выделенными квартирами для проживания. В этом случае каждую квартиру нужно будет переводить в статус жилого помещения.
Условия перевода
Условия перевода четко прописаны в законодательстве, а именно в ч. 4 ст. 22, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Перевод возможен, если:
- Нежилое помещение принадлежит вам на праве собственности. Это может быть как индивидуальная, так и долевая собственность. В последнем случае для перевода понадобится не только ваше желание, но и желание других долевых собственников.
- На нежилое помещение другие люди прав не имеют. Это значит, что оно не должно находиться в залоге, быть передано в аренду, арестовано.
- Нежилое помещение должно соответствовать требованиям, которые закон предъявляет к жилым помещениям. Эти требования содержатся в уже упомянутом разделе II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ № 47, и других актах, регулирующих вопросы противопожарной безопасности, санитарных правилах и нормах.
Если нужна перепланировка
Когда нежилое помещение не соответствует требованиям, прописанным в разделе II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ № 47, потребуется перепланировка.
Для перепланировки нужно подготовить проект — через ИП или организацию, оказывающие такие услуги и состоящие в саморегулируемой организации (требование ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
В некоторых случаях для перепланировки потребуется согласие жильцов многоквартирного дома. Например, у вас есть офис на первом этаже дома с отдельным входом. Для перепланировки нужно убрать вход, на что требуется заручиться согласием других жильцов.
Вы, как собственник жилья, должны инициировать собрание и получить решение, которое оформляется в форме протокола.
Какие документы придется подготовить
Для того чтобы перевести нежилой объект недвижимости в жилой, понадобятся:
- Заявление.
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
- Проект переустройства или перепланировки (если вы переустраиваете или перепланируете нежилое помещение).
- Протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома (если необходимо заручиться согласием жильцов на перепланировку или переустройство). К протоколу нужно приложить реестр собственников, уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомлений, список участвующих в собрании, бюллетени для голосования.
- Заключения различных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. В частности, это заключения Роспотребнадзора и Роспожарнадзора.
Куда подавать документов
Конкретный орган зависит от региона проживания. Правило одно — это орган местного самоуправления, как правило, местная администрация. В Москве этим занимается Департамент городского имущества.
Документы можно подать либо непосредственно в орган, где будет происходить перерегистрация, либо в МФЦ. Однако возможность подачи документов через МФЦ есть не в каждом регионе, уточняйте эту информацию по месту проживания.
При передаче документов вам выдадут расписку об этом. Сохраните ее как доказательство передачи бумаг.
Что делать после получения согласия на перевод помещения из коммерческого в жилое
Процедура рассмотрения документов достаточно длительная и может занимать более месяца (при обращении напрямую — 34 дня, а через МФЦ дольше, поскольку нужно брать в расчет время на пересылку документов).
В течение трех дней после того, как решение будет принято, вам направят уведомление об этом.
Затем нужно провести перепланировку. Основанием будет полученное решение. Работы может проводить любая организация или ИП по вашему выбору.
По результатам работ приемочной комиссией органа местного самоуправления оформляется акт.
Далее потребуется получить технический план помещения. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру. Акт составляется в электронной форме и передается в Росреестр.
Росреестр, в свою очередь, вносит изменения в ЕГРН в течение 15 дней.
После получения выписки из ЕГРН (еще 5 дней) вы станете счастливым обладателем жилого помещения.
* * *
Таким образом, перевод нежилого помещения в жилое — сложная процедура. Основная проблема заключается в необходимости перепланировки. Далеко не всегда можно провести эту процедуру так, чтобы помещение соответствовало всем предусмотренным законом для жилых помещений требованиям. Если же всё в порядке и перепланировка удалась, то остается провести юридическую процедуру, изложенную выше.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Жилье».