Зачем производится кадастровая оценка земли?
Кадастровой стоимостью земельного надела является величина, определенная по итогам кадастровой оценки, проводимой на основании решения органов власти субъекта РФ. Такая оценка проводится на регулярной основе как минимум каждые 5 лет.
Данные о стоимости участка, полученные в ходе кадастровой оценки, используются при расчете земельного налога, который уплачивают собственники земли, а также платы, взимаемой с арендаторов муниципальных и государственных земель. Иными словами, чем выше кадастровая стоимость участка, тем большую сумму платежа придется за него внести.
В каких целях и по каким основаниям оспаривают кадастровую стоимость земли?
Одной из характерных черт кадастровой оценки является массовость, которая заключается в том, что проводится оценка сразу всех участков на территории региона. При таком подходе не удается в полной мере учесть индивидуальные особенности каждого участка, которые могут оказывать значительное влияние на его стоимость — это и позволяет заинтересованным лицам оспорить стоимость участка для того, чтоб снизить бремя земельных платежей.
Согласно закону «Об оценочной деятельности», собственник земли или землепользователь может оспорить результаты государственной оценки своего участка по следующим основаниям:
- Использование в ходе проведения оценки неправильных сведений об участке (в частности, о его площади, целевом назначении и т. д.). Для того чтоб установить, какие именно сведения об участке были использованы при проведении оценки, заинтересованное лицо может направить соответствующий запрос в орган власти, отвечающий за проведение оценки (региональный комитет по имуществу и т. п.). Ответ на такой запрос должен быть выслан в течение недели.
- Выявление независимым оценщиком рыночной цены земельного надела, которая оказалась ниже его кадастровой стоимости. В этом случае заявитель может потребовать, чтоб в государственный кадастр недвижимости была внесена именно рыночная стоимость земли.
Как оспорить стоимость земли юридическому лицу?
Организация может оспорить стоимость земельного надела, если в результате ее неверного определения нарушены конкретные права и интересы (например, начислен земельный налог в завышенном размере). Причем право на оспаривание имеет не только собственник, но и арендатор участка, если величина арендной платы установлена на основании кадастровой стоимости.
Организация, желающая оспорить результаты кадастровой оценки земельного участка, до 10.08.2017 должна была, а после этой даты вправе прибегнуть к досудебной процедуре — подать заявление в специальную комиссию, сформированную при региональном управлении Росреестра. Закон устанавливает, что подать такое заявление можно в течение всего периода, пока в государственном кадастре содержатся оспариваемые сведения (т. е. до момента включения в кадастр сведений по итогам новой кадастровой оценки).
К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка следует приложить определенные документы, в частности:
- справку о кадастровой стоимости (выдается в подразделении Росреестра);
- копии правоустанавливающих документов на участок, заверенные нотариусом;
- доказательства ошибочности сведений, на основании которых определена кадастровая стоимость (если стоимость оспаривается по первому из двух вышеназванных оснований);
- отчет независимого оценщика об определении рыночной цены участка, а также положительное заключение на этот отчет, составленное экспертом СРО, членом которой является специалист, подготовивший отчет (если результаты кадастровой оценки оспариваются по второму основанию).
Заявитель имеет право представить на рассмотрение комиссии и другие бумаги, если считает, что они могут повлиять на результат.
Комиссия должна рассмотреть поданные документы и принять решение в срок не более 1 месяца. Если в течение этого времени решение так и не будет вынесено, организация имеет право обратиться в суд. Такое же право возникает и в случае вынесения комиссией отрицательного решения.
Как оспорить результаты кадастровой оценки через суд?
Подача заявления в комиссию при Росреестре для физических лиц, как и организаций, является факультативной стадией, поэтому каждый гражданин может обратиться с требованием об уменьшении кадастровой стоимости сразу в судебный орган.
При этом нужно отметить, что с августа 2014 года споры относительно кадастровой стоимости исключены из компетенции арбитражных судов. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка как граждане, так и организации подают в суд общей юрисдикции, т. е. областной (краевой, республиканский) суд того региона, на территории которого расположен земельный участок.
Наиболее часто землевладельцы оспаривают кадастровую стоимость по причине ее несоответствия рыночной цене участка. В этом случае перед обращением в комиссию или суд необходимо озаботиться проведением оценки экспертной организацией, сотрудники которой состоят в саморегулируемой организации оценщиков.
Независимый специалист должен выявить рыночную стоимость земельного надела по состоянию именно на дату определения кадастровой стоимости, с которой не согласен землевладелец. Например, если в государственный кадастр внесены сведения о кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019, то оценщик должен выяснить, какова была рыночная стоимость по состоянию именно на 01.01.2019.
Следующий этап — получение положительного заключения по отчету, которое выдается саморегулируемой организацией, в которой состоит специалист, проводивший рыночную оценку участка. Этот документ, так же как и сам отчет, является необходимым доказательством по делам подобного рода.
Как подготовить заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости?
В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал, что требование об изменении стоимости участка, внесенной в государственный кадастр, на рыночную стоимость должно рассматриваться по правилам искового производства. То есть заявителю следует подать иск об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой, а не заявление о признании недействительным того документа, которым утверждены итоги кадастровой оценки.
Однако этот вывод Президиума ВАС фактически утрачивает свое значение с 15.09.2015, то есть дня начала действия Кодекса административного судопроизводства РФ. Глава 25 указанного кодекса специально посвящена рассмотрению дел об оспаривании кадастровой стоимости, и с момента вступления его в силу для оспаривания кадастровой стоимости следует подавать административное исковое заявление.
Помимо сведений, отражаемых в любом административном заявлении и перечисленных в ст. 125 КАС РФ, в заявлении по делам такого рода нужно указать, каким конкретно образом результаты государственной кадастровой оценки привели к нарушению прав истца. К примеру, можно сравнить расчеты земельного налога на основе кадастровой и рыночной стоимостей, и указать сумму излишне начисленного налога при его расчете исходя из кадастровой стоимости.
К заявлению следует приложить определенный пакет документов, включающий:
- нотариально удостоверенные документы, подтверждающие права на землю;
- кадастровую справку о стоимости земли;
- письменные доказательства нарушения прав заявителя (например, квитанцию об уплате земельного налога, исчисленного на основе кадастровой стоимости, превышающей рыночную);
- решение комиссии при Росреестре (для организаций — обязательно, для граждан — при наличии);
- документ об уплате госпошлины (для физических лиц — 300 руб., для юридических — 6000 руб.);
- отчет независимого эксперта, положительное заключение СРО на него и иные доказательства, подтверждающие позицию истца.
Кроме того, административный истец должен подготовить копии заявления и приложений к нему для другой стороны спора. Он может либо направить их ответчику самостоятельно (и представить в суд доказательства вручения), либо представить их в суд вместе с заявлением (в этом случае суд направляет их ответчику).
Вынесение судебного решения и его исполнение
Дело об оспаривании результатов кадастровой оценки разрешается судом в течение двухмесячного срока. Обязанность доказательства ошибочность стоимости участка, внесенной в государственный кадастр, возлагается на заявителя (административного истца). В случае если ответчик будет настаивать на недостоверности отчета независимого оценщика либо сомнения по этому поводу возникнут у суда, может быть назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости участка.
Если суд по итогам рассмотрения дела принимает сторону истца, то в резолютивной части решения он указывает новую величину стоимости участка, которая подлежит внесению в государственный кадастр. Важно отметить, что в этом случае новая кадастровая стоимость применяется лишь с 1 января того года, в котором истец обратился с заявлением о ее пересмотре. То есть землевладелец не сможет пересчитать в сторону уменьшения и вернуть из бюджета излишне уплаченный земельный налог за те периоды, в течение которых налог рассчитывался исходя из кадастровой стоимости, признанной неверной.
***
Больше полезной информации — в рубрике "Земля".