Публичный сервитут на земельный участок
Гражданский кодекс разрешает собственнику любого недвижимого имущества потребовать от владельца смежного земельного участка, а в некоторых случаях и любого другого земельного участка, предоставить ему возможность ограниченно пользоваться им.
То есть получается, что сервитут:
- вещное право;
- обременение;
- может носить постоянный и временный характер.
Публичный сервитут на земельный участок может быть установлен только на основании:
- акта субъекта РФ, носящего нормативный характер;
- акта органа местного самоуправления, носящего нормативный характер;
- акта Российской Федерации, носящего нормативный характер.
Сервитут на земельном участке ни в коем случае не должен мешать собственнику распоряжаться и пользоваться своим земельным участком.
Если собственник не может пользоваться своим наделом, то он вправе обратиться в соответствующий орган государственной власти с требованием, чтобы тот изъял земельный участок, в том числе, путем выкупа за разумную цену.
При этом орган государственной власти обязан возместить собственнику участка все причиненные ему убытки или предоставить взамен равноценный по стоимости и по размерам земельный участок.
Публичный сервитут может быть установлен только с учетом результатов общественных слушаний.
Цели введения публичного сервитута на земельный участок:
- проход/проезд через участок;
- неограниченный доступ к прибрежным полосам;
- проведение дренажных работ;
- временное пользование для проведения изыскательских работ или исследований;
- для охоты или рыболовства;
- прогон скота через участок и т.д.
Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок?
Для того чтобы ввести публичный сервитут, нужно пройти несколько этапов.
1. Подача заявления. Подавать заявление могут органы государственной власти или местного самоуправления, физические и юридические лица.
Пробелом в законодательстве все еще остается вопрос, куда же идти с этим заявлением?
Если толковать закон, то получается, что если речь идет об органе местного самоуправления – то обращаемся в администрацию муниципального образования; если о нуждах субъекта – то в соответствующий исполнительный орган, который занимается земельными вопросами в субъекте.
Например, в Пензенской области распоряжение об установлении сервитута выдает местное Правительство.
Еще одним интересным вопросом является то, каким именно актом будет устанавливаться сервитут: нормативным или индивидуальным?
Если исходить из логики законодателя, то сервитут является обременением для конкретного участка и для конкретного владельца; поэтому правильнее будет говорить об издании индивидуального акта.
Но, с другой стороны, речь идет о том, что через этот сервитут будет «проходить» неограниченное количество лиц – значит, акт все же должен носить нормативный характер.
В заявлении должно быть указано:
- участок, на котором устанавливается сервитут;
- цели установления обременения;
- срок действия сервитута;
- сведения о собственниках участка;
- сведения о лицах, для которых устанавливается сервитут и т.д.
2. Рассмотрение заявления органом государственной власти. Нормативным актом субъекта определяется орган, который занимается вопросом установления сервитута.
В том же акте прописывается срок, в течение которого должны быть рассмотрены представленные документы. В федеральных актах такого требования нет.
3. Организация общественных слушаний и вынесение решения по итогам слушаний. Общественные слушания – это, по сути, одна из разновидностей участия общества в решении касающихся их вопросов.
На сегодняшний день такой формы общественного участия в законодательстве не закреплено. Но данные слушания можно приравнять к сходу граждан.
Основным документом, который должен быть по результатам слушания, является протокол. В нем отражается повестка схода, количественный состав и итоги слушаний.
Земельный кодекс предусматривает, что общественные слушания носят лишь рекомендательный, а не обязательный характер в принятии решения о введении сервитута.
4. Принятие органом власти решения об установлении сервитута и издание нормативного правового акта. В акте обязательно должно быть указание на земельный участок, обременяемый сервитутом (его площадь, место расположения, кадастровый номер и т.д.), сведения о собственнике участка, цели установления и срок сервитута и т.д.
5. Сервитут начинает «действовать» только после того, как сведения о нем будут внесены в ЕГРН.
При этом следует помнить, что сервитут – это ограничение не земельный участок. Соответственно, чтобы это ограничение зарегистрировать, в ЕГРН должны содержаться сведения об участке.
Документы, необходимые для регистрации:
• заявление о регистрации;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• нормативный акт об установлении сервитута;
• доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
• план земельного участка.
Публичный сервитут: что надо знать о межевании земельных участков?
Публичный сервитут как один из видов обременений участка в обязательном порядке должен быть отражен в кадастровом плане.
Для того чтобы такие сведения отразить, необходимо провести межевание земель – то есть установить границы публичного сервитута на земельный участок.
Возникает вопрос, какие границы сервитута следует отображать при межевании: те, которые уже установлены или которые планируется установить? Является ли отсутствие акта органа государственной власти препятствием для проведения межевания?
На практике это выглядит следующим образом. Если участок зарегистрирован и поставлен на учет в кадастровой палате, то дожидаемся акта органа государственной власти об установлении сервитута и проводим межевание.
А что если участок, на котором планируется расположение сервитута, не зарегистрирован?
Тогда будет проводиться «двойная» работа. Межевание при оформлении участка и межевание при установлении сервитута.
Но можно ли в данном случае сделать все одним разом, если владелец участка точно знает, в каком именно месте будет расположен сервитут?
Рассмотрим данный вопрос с юридической точки зрения. Проект межевания земельного участка не является основообразующим и правопорождающим документом. Он либо «фиксирует» состояние уже имеющегося земельного участка, либо с учетом требований «формирует» (но не утверждает) предложения по границам земельного участка.
В этом случае в плане межевания земельного участка должны быть отражены уже существующие сервитуты (то есть, в отношении которых имеются соответствующие документы).
Но, с другой стороны, Градостроительный кодекс не запрещает такие действия.
Учитывая всю сложность процедуры оформления публичного сервитута, лучше всего проводить межевание с определением границ после издания соответствующего правого акта.
SOS: как защитить свои права в случае установления публичного сервитута?
Как мы знаем, публичный сервитут устанавливается только на основании соответствующего акта органа власти, носящего нормативный характер, если это необходимо для обеспечения государственных нужд.
В случае возникновения проблем при реализации прав, предусмотренных законодательством, владелец участка вправе обратиться за судебной защитой.
Поскольку в данном случае речь идет об обжаловании решения органа власти, то процедура обжалования регламентируется Кодексом Административного судопроизводства. В зависимости от категории заявителя спор должен быть рассмотрен в арбитражном суде (если заявителем выступает хозяйствующий субъект) или суде общей юрисдикции (когда заявителем является физическое лицо).
Если собственник земельного участка заявил требования о том, что земельный участок должен быть у него изъят за плату или через предоставление аналогичного участка, а государственный орган отказывает ему в этом, то заявление подается по аналогичным правилам.
Согласно законодательству, публичный сервитут вводится с учетом результатов общественных слушаний.
Истец А. подал иск в суд о признании недействующим постановления главы муниципального образования об установлении на его участке бессрочного сервитута, аргументировав это тем, что постановление было подписано без проведения общественных слушаний, которые предусматриваются статьей 23 Земельного кодекса. Суд первой инстанции отменил данное постановление. Однако в суде кассационной инстанции было выявлено, что сервитут устанавливается не по результатам слушаний, а с учетом результатов. То есть обязанности обосновывать постановление на результатах слушаний законом не предусмотрено.
Земельным кодексом также предусмотрено право собственника земельного участка установить соразмерную плату за пользование сервитутом, если установление сервитута привело к затруднениям в пользовании участком. Причем размер такой платы должен быть соразмерным.
Судебная практика определяет следующий вариант установления такой платы: исходя из соотношения площади участка, который принадлежит на праве собственности и площади участка, занятого сервитутом.
ООО «Ижевские транспортные линии» обратилось в суд для установления размера платы за пользование сервитутом в размере 300 руб. Суд первой инстанции при вынесении решения изменил сумму ежемесячной платы на 1092 руб. Аргументация следующая: истец занимает 2,3% от всей площади земельного участка ответчика. Это составляет 7 кв.м.; стоимость 1 кв.м. – 130 руб. Соответственно, 7*130=910 руб. Суд увеличил данную сумму еще на 20% с учетом того, что владелец участка должен получить разумную прибыль и компенсировать себе все неудобства. Итого, сумма составила 1092 руб.
Но главное, что стоит запомнить: публичный сервитут не устанавливается на основании решения суда!
То есть мы можем защитить свои права, только подав исковое заявление на решение органа власти об отказе в установлении сервитута или на признание недействительным акта органа власти о введении сервитута.
***
Больше полезной информации — в рубрике "Земля".