Как взять в аренду землю у государства
Одним из способов предоставления государством земельных участков юридическим лицам или гражданам является аренда. Функции по предоставлению муниципальной земли в аренду возложены на исполнительные органы муниципальной власти, имеющие специальные полномочия по распоряжению имуществом. Обычно это земельный комитет или отдел по управлению имуществом в местной администрации. Договор на аренду земли заключается, как правило, по результатам торгов, которые проводятся в виде аукциона.
При этом нельзя взять в аренду у государства землю, на которой расположены:
- заповедники или национальные парки;
- здания и сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил РФ, ФСБ, органов госохраны, ФСИН;
- территории закрытых административно-территориальных образований;
- объекты, на которых используется атомная энергия либо осуществляется хранение и переработка радиоактивных отходов и материалов;
- кладбища;
- объекты, предназначенные для охраны государственной границы РФ.
Как арендовать землю у города
Решение о проведении торгов на право арендовать землю у города принимает орган, специально уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами (например, местная Администрация).
Каждый лот предусматривает возможность взятия в аренду отдельного участка земли, а объединение разных участков в один лот за редким исключением не допускается.
Инициаторами проведения аукциона могут выступить как собственники земли, так и физические или юридические лица, которые выражают заинтересованность в аренде участков.
Способы аренды
Основанием для возникновения арендных отношений между физическим или юридическим лицом и государством или муниципалитетом, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, выступает договор аренды. Ст. 39.6 ЗК предусматривает два возможных варианта получения земли в аренду:
- На торгах.
- Без проведения таковых.
Применяемый способ зависит от таких факторов, как цель использования земельного участка, принимающий решение орган, ограниченность земли в обороте, наличие на ней строений и сооружений. Рассмотрим оба порядка подробнее.
Через аукцион
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Инициатором проведения процедуры может выступить как частное лицо, заинтересованное в получении участка, так и сами государственные или муниципальные органы. Окончательное решение о формировании лотов и выставлении их на торги принимается актом государственного органа или муниципалитета — в зависимости от того, кому принадлежит земля.
Важно! Следует учитывать, что расходы на формирование земельного участка и проведение в отношении него всех необходимых кадастровых работ ложатся на инициатора проведения аукциона.
Законом предусмотрен ряд исключений, когда земля не может стать предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК):
- границы участка не уточнены;
- отсутствует зарегистрированное право государственной или муниципальной собственности;
- не определены предельные параметры разрешенного строительства;
- отсутствует возможность подключения к объектам коммунальной инфраструктуры либо такая возможность не установлена;
- категория земли не определена;
- участок располагается в зонах с особым использованием земель;
- не определено разрешенное использование участка или оно не соответствует заявленным целям использования;
- на землю зарегистрированы права иных лиц, например право бессрочного пользования;
- на земле находится недвижимый объект, не предполагаемый к передаче в аренду вместе с землей.
Без торгов (льготы)
Земельное законодательство закрепляет несколько случаев, при которых оформить право аренды на землю с государством или муниципалитетом можно, минуя процедуру торгов. В частности, это допускается, если:
- земля предоставляется актом высшего должностного лица страны — Президента;
- участок необходим для реализации масштабного инвестиционного проекта или размещения социокультурного объекта, а решение о его предоставлении принимается Правительством РФ;
- аренда оформляется на основании акта губернатора, президента, главы или иного высшего должностного лица субъекта РФ под цели размещения социальных и культурных объектов, для реализации инвестпроектов;
- земля передается с целью завершения строительства дома в рамках долевого участия граждан, если предыдущий застройщик свои обязательства не исполнил;
- земля оформляется под объекты коммунальной инфраструктуры;
- участок выделен из другого, предоставленного в целях комплексного развития территории;
- земля используется членами некоммерческих объединений граждан, например садовыми и огородными кооперативами;
- на участке располагается строение или сооружение, на которое у физлица или организации оформлено право собственности (для организаций также и право хозяйственного ведения или оперативного управления);
- осуществляется завершение строительства незаконченного объекта недвижимости на законных основаниях (имеется разрешение на строительство);
- земля находится в постоянном бессрочном пользовании.
Полный перечень приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК.
Как проводится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка
Перед проведением аукциона проводится ряд подготовительных мероприятий:
- Разрабатывается и утверждается схема расположения земельного участка.
- Проводятся кадастровые работы, осуществляется регистрация права собственности государства на земельный участок в регистрационной палате.
- Лицо, заинтересованное в заключении договора аренды, направляет соответствующее заявление, в котором указывает кадастровый номер и цель использования земельного участка.
- Определяется возможность подключения объектов к сетям электро-, водо-, газоснабжения.
- В срок не более чем 2 месяца после поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона.
По результатам торгов составляется протокол, который размещается в Интернете (на официальном сайте органа, принимающего решение).
Как формируется стоимость аренды
Общий порядок формирования стоимости аренды устанавливается постановлением Правительства «Об основных принципах…» от 16.07.2009 № 582. Он зависит, в первую очередь, от способа оформления арендных отношений: по результатам проведения аукциона или без него.
Непосредственный порядок определения стоимости аренды на основании п. 3 ст. 39.7 ЗК устанавливается государственным или муниципальным органом. При этом они руководствуются принципами, изложенными в постановлении Правительства № 582.
Как правило, размер аренды земли, передаваемой без проведения торгов, устанавливается в процентном отношении к ее кадастровой стоимости. Арендная плата за землю, выставляемую на аукцион, определяется по результатам независимой оценки (реже — как процент от кадастровой стоимости).
Важно! В ряде случаев, указанных в п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер аренды должен устанавливаться в размере, не превышающем сумму земельного налога за конкретный участок.
Перед участием в аукционе необходимо знать, что арендатору необходимо будет вносить арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора. Конкретный же ее размер устанавливается по результатам аукциона.
Особенности договора аренды земельного участка
Договор аренды может быть оформлен только в письменной форме. В тексте договора должны быть точно определены границы земельного участка, позволяющие его однозначно идентифицировать.
Если участок расположен в границах береговой полосы водоема общего пользования, то условия аренды должны предусматривать возможность беспрепятственного доступа всех желающих к водному объекту. Договор аренды регистрируется в регистрационной палате в случае, когда срок аренды превышает 12 месяцев.
Впрочем, помимо аукциона есть и другие способы получения земли в аренду у государства. В некоторых случаях возможно даже бесплатное предоставление земельных участков в пользование.
***
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Земля».