Как уточнить границы земельного участка

Когда уточняют границы

До 01.03.2008 для постановки участка на кадастровый учет определять его границы не требовалось. Это правило было отменено не действующей в настоящее время ч. 7 ст. 38 федерального закона «О государственном...» от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Именно поэтому сейчас ЕГРН содержит сведения об участках, границы которых не установлены.

Согласно информации, изложенной в письме Росреестра «О рассмотрении...» от 18.08.2017 № 19-02759/17, уточнить границы стоит, если в ЕГРН:

• нет информации об определяющих точках границ;
• границы определены, но не точно;
• содержатся сведения, не позволяющие точно определить местонахождение границ на местности;
• есть ошибки, в том числе и реестровые, и осуществляются мероприятия, направленные на их исправление.

Уточнение границ земельного участка может потребоваться, если:

• это нужно владельцу — например, при заключении сделки купли-продажи или возникновении споров с соседями;
• земля принадлежит муниципалитету (государству) и передается частным лицам.

Порядок уточнения границ земельного участка зависит от того, как будут вестись работы:

• в отношении одного участка по инициативе его владельца (настоящего или будущего);
• в отношении нескольких участков в ходе комплексных кадастровых работ.

Как уточнить границы участка самостоятельно

Чтобы самостоятельно уточнить границы участка:

1. Обратитесь к кадастровому инженеру или в организацию, оказывающую услуги по выполнению кадастровых работ.
2. Дождитесь, пока инженер выполнит необходимые работы и составит по их результатам межевой план с координатами точек границ участка.
3. Если земля граничит с соседними участками, ее положение придется согласовать с собственниками или арендаторами таких участков (ч. 1, ч. 3 ст. 39 ФЗ № 221).

Согласование границ проводится:

• с установлением границ на местности (если так решит владелец участка или его сосед) или без него (ч. 5 ст. 39 ФЗ № 221);
• на общем собрании или в ходе личной встречи с соседями (ч. 7 ст. 39 ФЗ № 221).

Результаты согласования фиксируются в акте. Этот документ прилагается к межевому плану и вместе с ним передается в Росреестр для регистрации.

Как уточнить границы участка в ходе комплексных кадастровых работ

Если границы участка определяются в ходе комплексных кадастровых работ, в качестве заказчика выступает орган местного самоуправления, например, городская администрация. Основанием для проведения работ является государственный или муниципальный контракт (ст. 42.3 ФЗ № 221).

Комплексные кадастровые работы проводятся в следующей последовательности (ст. 42.6 ФЗ № 221):

1. Исполнитель (кадастровый инженер, имеющий статус ИП или состоящий в штате организации, имеющей лицензию на выполнение кадастровых работ) разрабатывает проект карты-плана территории.
2. Согласительная комиссия согласовывает проект со всеми заинтересованными лицами (их перечень, утвержденный ч. 3 ст. 39 ФЗ № 221, мы привели выше), оформляет заключение о результатах рассмотрения проекта и акт согласования (пп. 1–3 ч. 6 ст. 42.10 ФЗ № 221).
3. Заказчик утверждает план-карту и передает его на регистрацию в Росреестр.

Куда обращаться

В соответствии с ч. 4 ст. 1 ФЗ № 221 выполнять любые кадастровые работы может только кадастровый инженер. Он должен иметь профессиональное образование, а также входить в состав саморегулируемой организации кадастровых инженеров (чч. 1, 2 ст. 29 ФЗ № 221).

Чтобы выполнить работы, направленные на уточнение земельного участка, придется заключить договор подряда с кадастровым инженером (он должен иметь статус ИП) или с организацией, работником которой он является (в этом случае он может работать как обычное физическое лицо без статуса предпринимателя). О том, сколько стоят услуги кадастрового инженера, читайте в нашей статье «Как сделать межевание земельного участка: сроки и стоимость работ».

Чтобы проверить, является ли выбранный инженер членом СРО, воспользуйтесь специальным сервисом Росреестра. Здесь же можно получить информацию о наличии у инженера действующего квалификационного аттестата, результатах его профессиональной деятельности и пр.

В том случае, если участок находится в публичной собственности, инициировать выполнение кадастровых работ нужно через местные органы власти.

Необходимые документы

Для уточнения границ ранее учтенного земельного участка необходимо подготовить документы, содержащие информацию о ранее установленных границах. В качестве таких документов могут выступать:

• правоустанавливающие или правоподтверждающие документы на участок;
• документы об установлении границ на стадии образования участка;
• планово-картографические материалы, разработанные и утвержденные местными органами власти и пр. (ч. 3 ст. 42.6 ФЗ № 221).

После завершения работ необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении информации в ЕГРН. К нему прикладывают:

• правоподтверждающий документ на землю;
• межевой план участка;
• доверенность на осуществление действий от имени владельца участка (если документы подает не сам владелец, а его представитель).

Если площадь участка увеличивается

Иногда в ходе уточнения кадастровых границ участка его площадь увеличивается. Зарегистрировать такое увеличение можно только в том случае, если оно не превышает установленный законодательством предельный минимальный размер (п. 32 ч. 1 ст. 26 закона «О государственной...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если законодатель таких ограничений не устанавливает, то участок может быть увеличен не более чем на 10% от площади, которая была указана в ЕГРН до проведения кадастровых работ.

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади свыше указанных значений не допускается — при возникновении подобной ситуации процедура определения размеров земли будет приостановлена.

В подобной ситуации площадь устанавливается с учетом действующих ограничений и фиксируется в карте-плане (ч. 4 ст. 42.8 ФЗ № 221).

Если площадь участка уменьшается

В результате измерений площадь участка может не только увеличиться, но и уменьшиться. Площадь, полученная в результате измерений, не может быть меньше площади участка, сведения о котором ранее были зафиксированы в ЕГРН, более чем на 10% (п. 1 ч. 3 ст. 42.8 ФЗ № 221).

Если же площадь уменьшается более чем на 10%, включить участок в карту-план территории с обновленными границами можно только в том случае, если на это согласен его владелец (ч. 5 ст. 42.8 ФЗ № 221). Согласие должно быть получено в письменном виде и приложено к документам, передаваемым на регистрацию в Росреестр.

***

Итак, для того, чтобы уточнить границы земельного участка, необходимо провести на нем кадастровые работы, в ходе которых будут определены характерные точки этих границ. Правом на проведение таких работ обладают кадастровые инженеры, обладающие соответствующим квалификационным аттестатом. Регистрацией изменений занимается Росреестр.

Больше материалов по теме — в рубрике «Земля».