Перепланировка квартиры: правовые основы
Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в техпаспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Согласно п. 1.7.1 постановления Госстроя РФ «Об утверждении…» от 27.09.2003 № 170 перепланировка может включать:
- демонтаж и перенос межкомнатных перегородок;
- перенос и изменение размеров дверных проемов;
- устройство дополнительных санузлов и кухонь;
- разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир;
- расширение жилплощади за счет присоединения вспомогательных помещений и пр.
Перепланировку следует отличать от переустройства — вы поймете разницу между этими понятиями, прочитав нашу статью «Что такое переустройство квартиры».
Любая перепланировка должна быть узаконена, иначе просто не получится внести изменения в техпаспорт помещения. Как следствие, квартиру не удастся продать в ипотеку — банк откажется выдавать кредит, который будет обеспечен жильем с незаконно проведенной перепланировкой.
Кроме того, владелец такой квартиры будет привлечен к ответственности в том случае, если из-за проведенной перепланировки произойдет событие, в результате которого пострадают люди или принадлежащее им имущество. Например, если из-за демонтажа несущей стены обрушится часть дома и погибнут люди, владельца квартиры привлекут к уголовной ответственности.
Как согласовать перепланировку
Согласование перепланировки — длительная и трудоемкая процедура, реализацию которой придется доверить профессионалам. Самостоятельно узаконить перепланировку не получится (конечно, если вы не обладаете специальными знаниями, подтвержденными документами, и не состоите в саморегулируемой организации).
Порядок перепланировки квартиры состоит из следующих этапов:
- Получение техпаспорта помещения.
- Оформление проекта перепланировки.
- Подача проекта на согласование в жилинспекцию (или другой госорган, который работает с проектной документацией по перепланировкам в вашем населенном пункте).
- Выполнение строительных и ремонтных работ в рамках проекта.
- Работа приемной комиссии.
- Составление акта выполненных работ.
- Внесение изменений в техпаспорт.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
Ниже расскажем о каждом из перечисленных этапов согласования перепланировки.
Получение техпаспорта
Технический паспорт помещения — документ, в котором указана вся техническая информация: площадь квартиры, количество комнат, год постройки, разбивка стен на несущие и ненесущие. Исходя из схемы помещения, приведенной в техпаспорте, будет оформляться проект перепланировки.
Если у вас уже есть техпаспорт, получать его не придется. Если техпаспорта нет, обратитесь в местное БТИ (бюро технической инвентаризации). Стоимость работ может меняться в зависимости от региона, в котором вы проживаете, поэтому эту информацию стоит узнать заранее — на сайте БТИ или по телефону. В некоторых регионах можно обратиться в МФЦ. В Москве есть возможность обратиться за техпаспортом жилого помещения онлайн.
Оформление проекта перепланировки
Проект перепланировки должен составлять специалист — сотрудник профильной организации или индивидуальный предприниматель, который работает самостоятельно, без работодателя. Обязательное требование, которому должен соответствовать выбранный специалист (или организация, в которой он трудится) — членство в саморегулируемой организации (СРО). Чтобы проверить, является ли инженер (или организация) членом СРО, воспользуйтесь специальным сервисом.
Стоимость проектной документации также определяется индивидуально. Прежде всего, она зависит от сложности перепланировки, а также от региона, в котором находится квартира.
Согласование проекта
Чтобы согласовать перепланировку квартиры, подайте в уполномоченный орган местного самоуправления, например жилинспекцию или местную администрацию, следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
- Заявление о перепланировке. Форма документа утверждена постановлением Правительства РФ «Об утверждении…» от 28.04.2005 № 266. В заявлении потребуется указать:
- наименование муниципального органа, в который подается заявление;
- наименование документа — заявление о перепланировке жилого помещения;
- сведения о собственнике (собственниках) или нанимателе (нанимателях) квартиры — Ф.И.О., реквизиты паспорта, место жительства, номер телефона;
- адрес квартиры;
- просьбу о согласовании перепланировки;
- ссылку на прилагаемую проектную документацию;
- срок, в течение которого будут осуществляться работы по перепланировке;
- обязательство о проведении работ в строгом соответствии с проектной документацией;
- согласие остальных собственников (нанимателей) на проведение перепланировки (при наличии).
- Документы, подтверждающие наличие права собственности на квартиру, в которой будет проводиться перепланировка.
- Проектную документацию.
- Техпаспорт квартиры.
- Согласие остальных собственников квартиры на перепланировку (согласия, содержащегося в заявлении, будет достаточно).
- Заключение органа по охране памятников архитектуры о допустимости перепланировки (при необходимости, если квартира или дом, в котором она находится, имеет статус памятника архитектуры).
Подать документы в жилинспекцию или в другой орган с аналогичными полномочиями можно напрямую или через МФЦ при условии, что ваш МФЦ предоставляет такую услугу — об этом лучше узнать непосредственно у его сотрудников.
Документы можно передать самостоятельно или с помощью проектной организации, однако за оказанную услугу придется заплатить.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Заявитель должен быть уведомлен о результатах в течение трех рабочих дней о факте принятия решения.
Работа приемочной комиссии, составление акта и регистрация изменений
После того как все строительно-монтажные, демонтажные и ремонтные работы будут закончены, результат проведения перепланировки должна изучить и оценить специальная приемочная комиссия (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
По итогам работы приемочной комиссии составляется акт, в котором фиксируются результаты фактически проведенных работ, а также их соответствие проектным данным. Если приемочная комиссия не находит нарушений, готовый акт жилинспекция или иной муниципальный орган направляет на регистрацию в Росреестр (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).
На основании акта вносятся изменения и в техпаспорт квартиры — обновленный документ можно получить в БТИ. На этом регистрация перепланировки заканчивается.
Когда в согласовании перепланировки могут отказать
Оформление перепланировки не всегда может закончиться в пользу заявителя — в согласовании предложенного проекта могут и отказать. Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в ст. 27 ЖК РФ, согласно положениям которой в него входят:
- Непредставление необходимых для согласования документов.
- Представление документов в орган, не обладающий полномочиями по проведению согласования.
- Несоответствие предлагаемого проекта требованиям законодательства. Так, не согласуют перепланировку, после проведения которой:
- будет разрушена несущая стена;
- «мокрая зона» из кухни переместится, например, в коридор;
- радиаторы отопления окажутся на балконе;
- исчезнет вентиляционный короб.
Если причина, по которой в согласовании было отказано, устранена, документы можно подать еще раз. Никаких ограничений на повторную подачу проектной документации на согласование законодательство не устанавливает.
Когда же в согласовании отказали необоснованно, обращайтесь в суд. Если сможете доказать, что проект соответствует законодательству, а отказ в выдаче разрешения на его использование является неправомерным, сделаете ту перепланировку, которая вам нужна.
***
Итак, чтобы согласовать перепланировку квартиры, нужно подготовить проект перепланировки. Это может сделать только специалист, квалификация которого подтверждена членством в СРО (или работодателем, который состоит в соответствующей СРО).Согласованием занимаются муниципальные органы — жилищные инспекции или иные учреждения, обладающие необходимыми полномочиями. Приступать к переделке жилого помещения можно только после получения разрешения — его должны выдать в течение 45 дней с момента подачи проекта на согласование.
Больше материалов по теме — в рубрике «Перепланировка».