Понятие переустройства жилого помещения
Переустройство жилого помещения (иными словами — переоборудование) — это установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, в результате которого возникает необходимость в изменении техпаспорта помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Переустройство жилого помещения включает (абз. 2 п. 1.7.1 постановления Госстроя «Об утверждении...» от 27.09.2003 № 170):
- установку электроплит взамен газовых;
- перенос газовых и сантехнических приборов;
- организацию новых или переоборудование имеющихся туалетов и ванных комнат;
- монтаж новых или замену существующих трубопроводов и электросетей;
- монтаж или замену устройств для подключения душевых кабин, стиральных машин, джакузи и иных современных сантехнических приборов.
Переустройство жилого помещения позволяет сделать его более эргономичным — расположить мебель и бытовую технику там, где это действительно удобно, а не там, где захотел застройщик.
Обратите внимание! Переустройство должно быть не только удобным, но и безопасным. В противном случае вы попросту не сможете его узаконить.
О том, в каких ситуациях переустройство недопустимо, расскажем ниже.
Нужно ли согласовывать переустройство?
Переустройство жилого помещения должно быть согласовано — самостоятельно внести изменения в техпаспорт жилья нельзя.
Для согласования переустройства необходимо:
- Подготовить проект переустройства квартиры. Этим должен заниматься специалист — индивидуальный предприниматель или сотрудник профильной организации. Обратите внимание — ИП или организация должны иметь членство в соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
- Согласовать проект с надзорными органами — пожарным надзором, СЭС, архитектурно-планировочным управлением. Это должен сделать подрядчик, который подготовил проект переустройства.
- Согласовать проект с уполномоченным органом местного самоуправления — например, с жилищной инспекцией. Чтобы подать проект на рассмотрение, потребуется подготовить следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
- заявление о переустройстве (образец заполнения можете скачать на нашем сайте);
- паспорт заявителя;
- доверенность — если документы подает не сам заявитель, а его представитель;
- подлинники и копии документов, подтверждающих наличие права собственности на жилье, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
- проект переустройства, подлежащий согласованию;
- техпаспорт квартиры;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения.
- Получить разрешение на переустройство. В течение 45 дней с момента получения документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение об удовлетворении просьбы о переустройстве или об отказе в ее удовлетворении (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех рабочих дней с момента его принятия решение должно быть направлено заявителю (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Куда подавать документы
Документы на согласование принимают (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
- непосредственно тот орган, который проводит согласование, например местную администрацию;
- МФЦ, если он работает с такими документами. Узнать, принимает ли ваш МФЦ заявления на согласование переустройства жилья, можно на его официальном сайте или непосредственно у его специалистов — лично или по телефону.
Документы можно подать:
- самостоятельно;
- через представителя — в этом случае придется заранее оформить доверенность на его имя и заверить ее у нотариуса.
Что делать после окончания переустройства
После получения согласованного проекта собственником жилья можно приступать к переустройству. По окончании мероприятий приемочная комиссия составляет соответствующий акт. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяют муниципальные органы.
Инженер, который занимается согласованием, должен направить акт, составленный приемочной комиссией, на регистрацию в Росреестр (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ). В течение 15 рабочих дней ведомство вносит в ЕГРН уточненные сведения о помещении (ч. 1 ст. 34 федерального закона «О государственной...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). После этого процедуру переустройства можно считать завершенной.
Когда в переустройстве могут отказать
Основания для отказа в переустройстве (ч. 1 ст. 27 ЖК РФ):
- Представление неполного пакета документов.
- Подача документов в неуполномоченный орган.
- Нарушение законодательных требований к переустройству:
- внесение изменений, ведущих к ухудшению прочности или разрушению несущих конструкций, ухудшению внешнего вида зданий, нарушению в работе систем и коммуникаций (п. 1.7.2 постановления № 170);
- устройство полов с водяным подогревом (здесь и далее — пп. 10-10.9 постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП);
- перенос радиаторов отопления из комнаты на балкон или лоджию;
- внесение изменений в систему вентиляции.
Обратите внимание! Общим для всей страны является только первый запрет; остальные действуют только на территории Москвы. Региональные органы могут устанавливать дополнительные, отличные от перечисленных основания для отказа в регистрации переустройства.
Отличие переустройства от перепланировки
Перепланировка частного дома старой постройки, равно как и квартир в новостройках, проводится в том же порядке, что и переустройство. Однако определенные различия между переустройством и перепланировкой существуют.
Перепланировка жилого помещения — это изменение его внутренней конфигурации, в результате которого возникает необходимость внесения изменений в техпаспорт помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка включает (абз. 2 п. 1.7.1 постановления № 170):
- перенос и разборку межкомнатных перегородок и дверных проемов;
- увеличение или уменьшение количества комнат;
- создание дополнительных санузлов и кухонь;
- расширение жилплощади за счет избавления от вспомогательных помещений;
- устройство или переустройство существующих тамбуров.
То есть переустройство затрагивает коммуникации жилого помещения, чаще всего — их перенос из одного места в другое, а перепланировка — элементы внутренней конструкции (стены, перегородки и пр.).
Обратите внимание! От переустройства и перепланировки следует отличать ремонтные работы, результат проведения которых не нужно вносить в техпаспорт помещения.
К таким работам, например, относятся:
- «косметический ремонт» — окрашивание стен, поклейка обоев, замена напольного покрытия;
- устройство встроенной мебели;
- замена инженерного, сантехнического, электрооборудования, вышедшего из строя, на аналогичное по характеристикам оборудование (без его переноса);
- замена дверей и окон.
***
Итак, если вам предстоит переустройство или перепланировка жилого помещения, разрешение уполномоченного муниципального органа придется получить. Самостоятельно это сделать нельзя — составить проект перепланировки (переустройства) жилья может только индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, входящее в состав специализированной СРО.
Больше материалов по теме — в рубрике «Перепланировка».