В семейном праве до сих пор остаются нерешённые вопросы: возложенные надежды по обеспечению стабильности гражданского оборота с помощью внесения в ЕГРН дополнительных сведений пока не нашли практического применения.
Оспаривание сделок как категории споров о признании их недействительными стало довольно частым явлением и только в арбитражных судах в 2022 году таких дел было рассмотрено более 3900. Оспорить сделки относительно совместного имущества с 1 сентября 2022 года могут теперь и супруги. Нетитульный владелец недвижимости на основании изменений в абзаце 2 п. 3 ст. 35 СК РФ теперь согласно ст. 173.1 ГК РФ может оспаривать сделку по отчуждению недвижимого имущества доказывая, что титульный недобросовестный супруг должен был знать или знал об отсутствии согласия на сделку нетитульного супруга.
Данная новелла упразднила правило о том, абзац 2 п. 2 ст. 35 СК РФ позволял не принимать во внимание несогласие второго на спорную сделку при признании её недействительной. Отсутствие обязательного получения нотариального согласия от нетитульного владельца недвижимости создавало правоприменительную практику, при которой сделка оспаривалась после отчуждения семейного имущества третьему лицу, что безусловно разрушало и гражданский оборот в целом. Кроме того, покупатель утрачивал право владения спорной недвижимостью и мог требовать возврата денежных средств либо на основании реституции – возврате недобросовестному супругу недвижимости, требуя взамен возврата своих денежных средств, либо возврата неосновательного обогащения в натуре (ст. 1104 ГК РФ).
На этом этапе создавался конфликт реституции как сугубо российского института права с виндикацией и кондикцией вещи, как классического института права согласно ст. 1103 ГК РФ, соединяющей возврат неосновательного обогащения с иными требованиями о защите прав покупателя такой спорной квартиры. При этом имущественные риски при виндикации находятся на стороне покупателя, а при кондикции – неосновательно обогатившийся продавец.
Если стороны исполнили сделку, то сделку невозможно признать недействительной, что само по себе нивелирует сам институт реституции по формально ничтожным и недействительным сделкам. Добросовестный покупатель становился пострадавшей стороной, которая оставалась без денег и квартиры, а вот недобросовестный продавец получал обратно свою квартиру и денежные средства покупателя, которые он мог уже потратить или положить на счёт своего родственника. Такое положение вещей можно констатировать как неосновательное обогащение, взыскать которое технически довольно сложно: против такого «двойного обогащения» выступает и Арбитражный Суд. В этом случае покупателю квартиры можно только посоветовать применять ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательств, обеспечивающим некую синаллагматическую ловушку: «я верну тебе квартиру, когда ты вернёшь мне мои деньги», а пока покупатель имеет право удерживать вещь на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ для обеспечения возврата потраченных средств. Но кто первым должен возвращать находящийся у него имущественный актив и как это сделать одновременно – до сих пор не ясно и законодатель не предоставил для этого подходящего правового механизма.
В данной ситуации добросовестный супруг мог прибегнуть к эвикции вещи (evincere), где он как третье лицо может лишить покупателя спорной квартиры на основании права (презумпции общности семейного имущества на основании ст. 34 СК РФ) владения данного объекта, возникшее у него до передачи квартиры покупателю недобросовестным супругом по аналогии actio auctoritatis в римском праве, на основании которого такой недобросовестный продавец подвергался штрафу и умалению гражданских прав – опосредованному бесчестию (infamia immediata) как следствию нарушения правовых норм. Кроме того, на основании п.1 ст. 461 ГК РФ нетитульный владелец спорной квартиры может и не возвращать денежные средства, если доказано, что покупатель знал о том, что квартира приобретена в браке. Закон позволяет признать нетитульному супругу сделку по отчуждению спорной квартиры ничтожной еще до момента регистрации права на неё в Росреестре на этапе передачи аванса, так как с помощью аванса сделка побуждается к исполнению.
Необходимо отметить, что Конституционный Суд РФ до некоторого времени отстаивал позицию добросовестного покупателя спорных квартир, упрекая нетитульного владельца в недостаточном контроле над общим семейным имуществом.
Ещё одной проблемой для добросовестного супруга является продажа квартиры её титульным владельцем – вторым супругом по заниженной цене. Как часто бывает, квартира приобретена за одну сумму, допустим за 10 млн. рублей, а продается за 35 млн. рублей. Такая разница может быть обусловлена как особыми условиями застройщика, который передал квартиру собственнику, например, на основании инвестиционного договора, занизив при этом цену, либо её рыночная цена за последнее время могла значительно вырасти. Чтобы не платить налог 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры в размере 3,25 млн. рублей, титульный супруг предлагает «сэкономить» и провести часть денежных средств с покупателем через банковскую ячейку. В случае последующего раздела имущества нетитульный супруг будет претендовать на ½ доли от 10 млн. рублей и недополучит при разводе 12,5 млн. рублей.
Проблема при заниженной продаже недвижимости у супругов может быть и другой: они получили 35 млн. рублей от реализации квартиры, разделили деньги поровну, а через несколько лет решили развестись. Однако по документам квартира была продана за 10 млн. рублей. Нетитульный владелец может признать сделку недействительной и либо вернуть спорную квартиру в режим совместного имущества через реституцию по недействительности сделки, либо в противном случае получить с титульного владельца дополнительные 12,5 млн. рублей. Во-первых, третье лицо, купившее такую квартиру по заниженной цене не является собственником, так как сделка порочна. Во-вторых, титульный владелец также основывает своё право на порочной сделке, купив её у застройщика по заниженной цене. Далее, сама по себе сделка по продаже квартиры за 10 млн. рублей является притворной, а также является одновременно и прикрывающей сделкой в отношении сделки за её истинную стоимость в размере 35 млн. рублей, а любая прикрывающая сделка – ничтожна. Разумеется и прикрываемая сделка за 35 млн. рублей тоже ничтожна по её притворности: цена является существенным условием договора и в данном случае сделку можно считать не заключённой. Таким образом прикрытая сделка признаётся недействительной по причине несоблюдения простой письменной формы под угрозой недействительности. В правоприменительной практике прикрывающая сделка игнорируется и применяются правила недействительности к прикрытой сделке по причине отсутствия заключенной формы и суды признают по общему правилу такие сделки недействительными. Не исключением становятся и соглашения о разделе имущества между супругами, имеющими признаки притворности сделок.
В 2022 году было подано свыше 270 исков на предмет оспаривания сделок, связанных с отчуждением совместно нажитого имущества супругов. Тем не менее, упомянутый ФЗ-310 не полностью решил проблему по достижению баланса прав одной стороны сделки без создания негативных последствий для другой стороны, а Конституционный Суд вновь передал проблему законодателю с целью создания правовой среды для всех сторон правового спора. В связи с этим взаимосвязь ст. 35 СК РФ и ст. 253 ГК РФ с 1 сентября 2022 года позволяет признать имущественные сделки супругов недействительными только когда покупатель знал или мог знать либо о том, что один из супругов не согласен с самой сделкой, либо что у продавца вообще есть супруга.
Такой правовой пробел стал возможен благодаря тому, что у продавца недвижимости в паспорте действительно может и не быть отметки как о браке, так и о детях: обязывающий к этому законопроект до сих пор не принят, а отсутствие в публичном доступе матримониального статуса участников гражданского оборота в итоге ущемляет права, как покупателя спорной недвижимости, так и третьего лица в сделке – нетитульного супруга.
Некоторые ученые считают идею об обязательной отметке о брачном договоре в паспорте неким неудобством при множественности браков за жизнь человека, и мы можем с этим согласиться, однако отсутствие в паспорте печати о браке, по нашему мнению, только понижает надежность гражданского оборота и его участников. Мы также считаем необходимым включением в публичную базу данных Росреестра сведений о наличии у владельца недвижимости брака и брачного договора по примеру Франции, Германии, Швеции, Италии, Канады и Эквадора. Только при этих условиях покупатель недвижимости, относящейся к совместно нажитому имуществу, будет защищен от недобросовестности и её последствий продавца недвижимости, а третья сторона сделки – добросовестный супруг избежит финансовых и судебных трудностей, направленных на признание таких сделок недействительными. Надеемся, что законодатель восполнит существующий правовой пробел в вопросах обеспечения безопасности и надежности гражданского оборота созданием публичного реестра, отображающего наличие у его участников брачного договора и законного брака. Пока такие данные можно получить только на основании судебного решения. Следует отметить, насколько убедительно мнение профессора А.Н. Лёвушкина, что ст. 209 ГК РФ однозначно разъясняет необходимость получения нотариального согласия на операции с недвижимостью и предлагаем расширить эту норму положением об обязательной проверке нотариусом всех сделок с недвижимостью до введением законодателем нормы закона, обязывающей регистратора упоминать в реестре наличие супруга и матримониального статуса, если приобретение недвижимости осуществлялось в период брака.
Таким образом актуальной задачей законодательной и исполнительной власти является осуществление баланса между пресечением нечестной деловой практики и введения правил, создающих пресекаемость заключения договоров, влекущих за собой признания заключенных договоров недействительными.