Росреестр дал ответы на вопросы о моменте возникновения права на земельный участок, как на общедомовое имущество. Сложность в том, что застройщик далеко не всегда формирует участок для целей эксплуатации и обслуживания новостройки. Новоселы могут получить ключи от квартир и возможность эксплуатации общедомового и другого общего имущества, а вот вопрос с земельным участком так и остаётся открытым. Между тем без этого невозможно поставить ограждения и установить плату за содержание придомового участка, поскольку его границы не определены. Разъяснения находятся в письме Росреестра от 10 февраля 2022 г. № 14-01167/22@.
Обычно новоселы строят своё поведение на основе презумпции, считая весь участок, занятый ранее под строительство, своим. Это не во всех случаях приносит только чувство удовлетворения, поскольку на территорию участка могут прийтись дороги, парковые зоны, спортивные и игровые площадки, которые придётся содержать собственникам. Усугубляется это тем, что в законах отсутствуют однозначные положения, которые позволили бы понять нужно ли новоселам формировать участок, после чего регистрировать право общей долевой собственности, или можно сразу прийти в Росреестр и провести регистрацию права собственности.
Росреестр дал ответ, который решает проблему таким образом:
- если участок под МКД сформирован в установленном порядке и находится на государственном кадастровом учёте в качестве участка под МКД, то у всех собственников квартир в доме образуется право общей долевой собственности на данный участок, представляющий собой их общее имущество;
- если участок под МКД не образован, а на участке застройки находятся несколько МКД или один МКД и другие объекты, не имеющие отношения к обслуживанию указанного дома, то положения ст. 36 ЖК, ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ не подлежат применению, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности противоречит правилам действующего законодательства. Тогда нужно обратиться в ОМСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД. Сделать это может любой из собственников.
Однако ведомство не даёт пояснений о том, как именно новоселам может стать известно, что земельный участок застройщика «образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном МКД».
Существует довольно определённая закономерность. Чем меньше земли было в распоряжении застройщика, которым был возведён всего один МКД, тем больше существует шансов на то, что данный участок относится к общей собственности. Тем не менее, это требует проверки. В остальных случаях в целях решения вопроса собственности на землю следует подавать заявление в орган власти об образовании земельного участка под МКД.