ВС выразил согласие с мнением о наличии права застройщика МКД голосовать на ОСС при рассмотрении вопросов, находящихся в компетенции собственников. Основанием является то, что данный вид права есть у застройщика со дня ввода объекта в эксплуатацию до момента передачи участникам помещений в МКД. Такая позиция отражена в Определении от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018.
Данная позиция была выражена и применена апелляционным судом при рассмотрении дела об оспаривании конкурса по выбору УК для нового объекта, переданного в эксплуатацию:
- в доме прошло ОСС, на котором был установлен способ управления и выбрана сама УК. При кворуме в 100% голосов 98,4% были у застройщика, поскольку большая часть помещений не была передана по актам, 1,6 % – у дольщиков, которые уже стали собственниками жилой недвижимости;
- ОМСУ решил, что застройщик не имел оснований для участия в ОСС по вопросам, которые находятся в компетенции собственников, поэтому упомянутое выше ОСС не обладало кворумом. Им был проведен спорный открытый конкурс;
- УК же приступила к управлению МКД, а победитель конкурса не приступил, и обратилась с иском к ОМСУ о признании незаконными действий по проведению открытого конкурса.
Суд начальной инстанции не согласился с доводами иска, но апелляционная и кассационная инстанции нашли, что спорное ОСС проведено с требуемым кворумом:
- на основании ч. 1 ст. 16 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства подлежит госрегистрации;
- в силу ч. 1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве МКД обязательства застройщика становятся исполненными только после подписания сторонами передаточного акта;
- по смыслу названных и других положений действующего законодательства участник осуществляет права собственника только после подписания передаточного акта, что и даёт ему право обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации своего права;
- поэтому в отношениях лиц, относящихся к сфере управления коллективным имуществом, участник долевого строительства считается правомочным со дня передачи ему помещения. До этого собственником остаётся застройщик.
В итоге ВС согласился с доводами о наличии права застройщика голосовать на ОСС до передачи помещений дольщикам. Отвечая отказом ОМСУ в пересмотре дела, ВС подчеркнул, что застройщик осуществляет права собственника помещений до тех пор, пока не подписан документ приёма-передачи жилых помещений. В силу этого он может участвовать в управлении домом.