Способы управления многоквартирным домом
Установлены три формы контроля за состоянием дома (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
- Непосредственно собственниками, если общее число квартир в таком объекте не больше 30.
- Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом.
- Управляющей компанией.
С 2014 года ТСЖ преобразованы в товарищества собственников недвижимости (ТСН), соответственно, при постановке юрлица на учет в налоговой инспекции в ЕГРЮЛ вносится информация о ТСН. По сути, ТСЖ — это вид ТСН. Еще одним видом ТСН являются СНТ, которые включают собственников садов, огородов или дач.
Непосредственное управление домом
Если на общем собрании собственников помещений граждане примут решение самостоятельно управлять домом, они должны избрать из своего состава домкома, который будет следить за объектом недвижимости и осуществлять контроль за его состоянием. Соответственно, контакт с ресурсоснабжающими компаниями будет происходить напрямую (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).
Особенности:
- Эту форму контроля получится применить только в маленьких домах, где общее число квартир не более 30.
- Среди жильцов необходимо избрать председателя совета МКД, который будет ответственен за ведение дел дома.
- При заключении договоров с ресурсоснабжающими компаниями, а также с лицами, предоставляющими услуги по содержанию, начисляемые платежи не должны превышать цену, установленную общим собранием жильцов. В состав платы нельзя включать расходы по коммунальным ресурсам, потребляемым на общие нужды дома (ОДН).
ТСЖ и ЖК
При управлении домом в форме товарищества собственников жилья или жилищного кооператива ответственность по содержанию дома в условиях, подходящих для проживания, ложится на жильцов, и они же выступают исполнителями коммунальных услуг (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Особенности:
- ТСЖ и ЖК могут выполнять работы по содержанию, проводить ремонтные работы общего имущества в МКД как своими силами, так и с привлечением подрядных организаций или ИП, нанимаемых по гражданско-правовым договорам.
- Кооператив или товарищество могут заключить сделку с управляющей компанией. В этом случае они будут вести контроль за работой организации, управляющей домом, включая соблюдение всех условий по содержанию.
- На общем собрании собственники избирают из своего состава исполнительный орган — правление и его председателя, который уполномочен представлять интересы товарищества перед любыми ведомствами и коммерческими предприятиями без доверенности.
Управляющая компания
Если дом содержится управляющей организацией, она отвечает перед жильцами МКД за его состояние и поставляемые коммунальные услуги.
В работе управляющей компании есть следующие нюансы:
- Организация отвечает за надлежащее состояние дома. Начисление платы производится по договору управления.
- Для жильцов муниципального или государственного жилфонда квартплата рассчитывается с учетом денег, вносимых нанимателями муниципального жилья управляющей компании. Если величина платы будет ниже, чем установленная в договоре управления, оставшуюся часть должен перечислять наймодатель квартиры.
Какой способ выбрать
Форма управления домом выбирается собственниками жилых помещений на общем собрании, решение которого обязательно для всех жителей МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
При выборе необходимо исходить из того, кто будет вести дела дома. Так, если среди граждан найдется ответственный человек, готовый исполнять обязательства по содержанию МКД, стоит перейти к непосредственному управлению. Если дом большой и в нем много квартир, лучше создать ТСН.
К услугам управляющей организации можно прибегнуть, если никто из жильцов не захочет заниматься содержанием дома. Главный минус коммерческих компаний в том, что их цель — извлечение прибыли. В свою очередь, жители заинтересованы в бережном использовании МКД. Поэтому, если будет намерение заключить договор с управляющей компанией, нужно тщательно искать хороший вариант, изучить отзывы жильцов домов, которыми компания уже управляет.
Если способ был выбран застройщиком
В силу п. 14 ст. 161 ЖК РФ по истечении 5 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию подрядчик, завершивший строительство объекта, должен заключить договор управления с компанией. Далее орган местного самоуправления проведет аукцион по выбору новой управляющей организации.
В указанной ситуации жители могут сделать следующее:
- изменить форму управления домом или выбрать другую УК (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);
- дождаться результатов проведения аукциона по выбору новой организации органами местного самоуправления.
Общее собрание собственников квартир — это главный представительный орган МКД, уполномоченный в том числе выбирать способ управления. Так, если жильцы решат отказаться от услуг управляющей компании, она вынуждена будет расторгнуть договор, даже если у дома будут долги (ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
***
Таким образом, законодательство предоставляет возможность гражданам прибегнуть к различным методам содержания многоквартирных домов и их управления. Всё зависит от желания и личной заинтересованности собственников помещений.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».