Как заставить УК сделать ремонт в подъезде

Обязанности УК по ремонту подъездов, закрепленные в законе

По смыслу ст. 161 Жилищного кодекса РФ компания, управляющая МКД, в своей деятельности преследует две цели:

• обеспечивает безопасность и комфорт проживающих в доме граждан;
• поддерживает в исправном состоянии общее имущество собственников помещений (далее — ОИ).

Для их достижения в силу ст. 36 закона «Технический регламент…» от 30.12.2009 № 384-ФЗ УК обязана проводить в том числе текущий ремонт здания, что подразумевает под собой и ремонт в подъезде многоквартирного дома. Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в зависимости от классификации МКД и их физического износа периодичность ремонта должна составлять 1 раз в 3 года или 5 лет.

Минимально необходимый перечень работ и услуг по содержанию ОИ, обязательный для всех без исключения фирм ЖКХ, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень). Согласно этому документу в рамках косметического ремонта подъездов:

• красят (белят) стены и потолки;
• окрашивают перила, панели, двери и откосы лифтов;
• запечатывают отверстия, щели;
• ремонтируют деревянные оконные рамы, вставляют в них стекла;
• чинят либо меняют входные и тамбурные двери, почтовые ящики;
• устраняют повреждения ступенек и лестниц.

В соответствии с п. 13 Минимального перечня в отопительный период коммунальные службы обязаны отремонтировать оконные и дверные заполнения, как только обнаружили недостаток.

Обязательства управляющей компании по договору

Собственники квартир заключают с управляющей организацией договор, где предусматривают, какие работы, услуги по содержанию ОИ, помимо тех, что в штатном режиме способствуют исполнению нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома и которые содержит Минимальный перечень, она предоставляет. Их список заранее утверждает общее собрание жильцов (далее — общее собрание).

Президиум Высшего арбитражного суда РФ разъяснил, почему по замыслу законодателя ремонт подъезда капитальным не бывает. В постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 он пришел к выводу об обязанности управляющих компаний осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли решение общего собрания и упоминаются ли таковые в договоре. Подобные действия считаются предусмотренными в нем автоматически, поскольку важны для соблюдения норм содержания дома как объекта. Именно поэтому такие работы в капремонт не входят.

Как составить заявление в УК на ремонт в подъезде

Заявление на проведение ремонта в подъезде подают собственники помещений и жильцы квартир. В его тексте указывают:

• адресата (руководителя фирмы, управляющей МКД);
• Ф. И. О./наименование обратившегося лица;
• контактные данные последнего (обратный адрес, телефон, факс, электронную почту);
• статус заявителя (собственник или человек, проживающий в доме), который предоставляет право обращаться с подобным вопросом;
• суть проблемы;
• ссылки на нормы закона о ремонте подъезда многоквартирного жилого дома, приведенные ранее в нашей статье;
• конкретное требование;
• дату, подпись, фамилию, инициалы, должность (если заявитель — организация).

Образец заявления в ЖКХ на ремонт подъезда должно размещаться на стенде в представительстве УК, что предусмотрено подп. «в» п. 31 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Туда же следует отнести два экземпляра обращения, чтобы сотрудник фирмы поставил на одном из них входящую отметку. Второй вариант — послать в управляющую компанию письмо о ремонте подъезда почтой ценным отправлением с описью вложений и уведомлением.

Куда можно жаловаться на управляющую компанию

Обращаться в контролирующие и надзорные органы стоит независимо от того, за чей счет ремонт в подъезде предусмотрен договором управления. Проверять соблюдение законодательства в сфере ЖКХ уполномочены Государственная жилищная инспекция (далее — ГЖИ), Роспотребнадзор и прокуратура. Причем не возбраняется писать параллельно во все инстанции.

Текст жалобы по структуре схож с заявлением в управляющую компанию, однако ссылки на нормы закона в нем делать не обязательно. Обращение можно:

• передать на личном приеме (необходимо иметь при себе паспорт или иной удостоверяющий личность документ);
• направить заказным письмом с уведомлением о вручении получателю;
• оформить в электронном виде через приемную на официальном сайте ведомства.

Органы власти рассмотрят письменное заявление в 30-дневный срок после регистрации в соответствии с п. 1 ст. 12 закона «О порядке рассмотрения обращений граждан в РФ» от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Отказ в его удовлетворении можно обжаловать вышестоящему должностному лицу, прокурору или в судебном порядке.

Жалоба в Роспотребнадзор

Первичное обращение подают в местный отдел Роспотребнадзора (главному государственному санитарному врачу на определенной территории). В его тексте следует делать акцент на том, что неправомерные действия/бездействие управляющей компании нарушили права заявителя как потребителя жилищно-коммунальных услуг, санитарные нормы и правила.

Вполне вероятно, в проверке поучаствуют специалисты санитарно-эпидемиологической службы. Все выявленные в ходе нее недостатки должностные лица отразят в соответствующем акте. На его основании впоследствии виновных привлекут к административной ответственности и вручат им предписания об устранении нарушений.

Жалоба в Жилинспекцию

ГЖИ уполномочена рассмотреть доводы обращения в ходе регионального государственного жилищного надзора, а также лицензионного контроля за предпринимательской деятельностью по управлению МКД. В рамках первого специалисты проверят, выполняют ли коммунальщики обязательные требования к использованию и сохранности жилфонда, с позиции второго — соблюдают ли они лицензионные требования, предусмотренные п. 2.3 ст. 161, п. 2 ст. 162, п. 1 ст. 193 ЖК.

Деятельность ГЖИ достаточно эффективна, поскольку наказание для провинившейся управляющей организации сурово. Согласно п. 5 ст. 198 ЖК, если суд назначает УК в течение года по одному и тому же дому два и более административных наказания за ненадлежащее исполнение предписания ГЖИ, ее лишают права управлять этим домом. А управляющая компания, которой суд назначил административное наказание за то, что она в течение 12 месяцев с момента выдачи не выполнила предписание устранить нарушения лицензионных требований, теряет лицензию (п. 5.1 ст. 198).

Жалоба в прокуратуру

Прокуратура района, где расположен многоквартирный жилой дом, в силу п. 1 и п. 2 ст. 21 закона «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 № 2202-I уполномочена проверить соблюдение законодательства управляющей организацией, однако она не вправе подменять в этом иные госорганы. Поэтому первую жалобу на действия коммунальщиков в течение 7 дней с момента регистрации в любом случае перенаправят в ГЖИ или Роспотребнадзор (в зависимости от контекста). А уже там ее зарегистрируют и рассмотрят по общим правилам. Если же заместитель прокурора сочтет нужным, он поставит обращение на контроль. При таком исходе ему пришлют тот же ответ, что дали заявителю.

Повторную жалобу лица, недовольного тем, как компетентные органы разрешили его первое заявление, заместитель прокурора рассмотрит самостоятельно. Если он выявит нарушения, то внесет руководителю УК представление об их устранении, а в отношении виновных лиц возбудит дела об административных правонарушениях. Каждый ответ допускается обжаловать вышестоящему прокурору (к примеру, письмо заместителя — прокурору района или города, и так далее вплоть до генпрокурора РФ).

Готовимся к суду, пишем претензию и иск

Обращение в компетентные органы не мешает отстаивать свои права в судебном порядке. И хотя соблюдать досудебный порядок в таком случае не обязательно, направленная коммунальщикам претензия в дальнейшем может сыграть истцу на руку. По своей структуре она напоминает заявление в ЖКХ о ремонте подъезда. Но в отличие от него, эта бумага содержит сообщение о намерении обратиться в суд, если требования обратившегося не выполнят. Со спецификой подготовки и передачи претензии в УК можно ознакомиться в тематической статье.

После того как на претензию дали отрицательный ответ или ее проигнорировали, стоит готовить исковое заявление в суд. Так как содержание ОИ — это услуга, которую управляющая компания оказывает жителям дома и собственниками помещений в нем, предметом иска станет защита прав потребителя. Правила оформления и образец иска представлены в другой нашей статье.

***

На первый взгляд, добиться ремонта в подъезде сложно. Однако, следуя представленному алгоритму, вполне реально заставить коммунальные службы привести его в порядок.

***

Больше информации по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».