Зачем вообще выбирать УК
По смыслу ст. 161 ЖК РФ за состоянием дома, а также предоставлением коммунальных услуг должен кто-то следить и нести ответственность при неисправности в водоснабжении, предоставлении тепловой энергии, содержании дома и по другим вопросам жилищного характера. В новостройке эта функция возлагается на управляющую компанию, которую выберет застройщик, но позже она может быть заменена на другую организацию либо жильцы вообще могут выбрать другой способ управления.
Существуют дома, которые официально никто не содержит. Это упущение местной администрации и явное нарушение норм жилищного законодательства. В случае сбоя коммунального снабжения в таких домах устранять проблемы будет затруднительно, ведь никто ни за что не отвечает. Поэтому, если вы по какой-либо причине столкнулись с необходимостью выбора управляющей компании, нужно сделать это как можно быстрее.
Где искать УК
Перечень управляющих компаний можно посмотреть на официальном сайте администрации района (города) по месту проживания. Там в разделах о ЖКХ публикуется список организаций, их адреса, телефоны и другие контактные данные. Изучив эту информацию, можно поискать наиболее подходящую компанию.
Помимо органов местного самоуправления сведения об управляющей компании можно посмотреть на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Кстати, на этом портале можно оплачивать услуги ЖКХ, посмотреть сведения о многоквартирном доме, подать жалобу в госжилинспекцию или запрос в УК, получить другую информацию в этой сфере.
В силу закона управляющие компании обязаны размещать информацию о своей работе на этом портале. Поэтому на сайте можно не только найти компанию, но и узнать, как она работает. Для поиска нужно кликнуть на раздел «Реестры», а далее «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора подходящего региона в графе «Изменить субъект» нужно нажать «Найти», и программа выдаст список управляющих организаций с действующими лицензиями.
Критерии выбора
Выбирая компанию, необходимо отнестись к этому ответственно. В дальнейшем, если компания окажется проблемной, страдать будут жильцы дома. Таким образом, отбор стоит проводить по следующим критериям.
Доступность офиса
Необходимо отметить организации, расположенные недалеко от места проживания, а лучше в шаговой доступности, чтобы при необходимости можно было напрямую обратиться в учреждение по возникшему вопросу.
Например, подать заявление на очистку крыш от снега и сосулек в зимний период или сделать ремонт отмостки летом.
Количество домов в управлении
Нужно выяснить, сколько домов находится в управлении у компании. Чем больше, тем лучше, но при этом стоит обратить внимание на то, были ли отказы от услуг, и на количество домов, переставших сотрудничать.
Целесообразно связаться по телефону с представителями дома, ранее взаимодействующими с УК, и уточнить у них причины расторжения договора. Если более десятка объектов прекратили пользоваться услугами фирмы, значит, управляющая компания не может справиться с нагрузкой и что-то не так.
Отзывы жильцов
Мнение граждан о деятельности коммунальщиков — это ценная информация, которой нужно руководствоваться при выборе подходящего общества.
Отзывы можно услышать от жильцов, пользующихся услугами определенной организации, или поискать в интернете. Но стоит иметь в виду, что многие отзывы в интернете составляются специально для поднятия авторитета компании. Поэтому больше всего стоит обращать внимание на мнения о работе УК, которые выражают сами жильцы. Например, если разные люди указывают на одни и те же минусы в работе организации, эти обстоятельства нужно учитывать.
Лицензия и финансовые показатели
Необходимо зайти на сайт понравившейся организации и найти данные о лицензии на ведение деятельности в сфере управления МКД, обратив внимание на срок ее действия. Если у компании не будет указанного документа или он числится просроченным, с такой фирмой сотрудничать нельзя (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Также сведения о действующей лицензии можно проследить на сайте ГИС ЖКХ.
Стоит установить, не находится ли УК в состоянии банкротства. Это можно сделать на сайте www.nalog.ru, в разделе «Проверка контрагентов», введя ИНН или название организации. В представленной выписке будут обозначены сведения о финансовом положении компании и наличии или отсутствии открытой процедуры банкротства.
Первое впечатление от общения с представителями УК
Далее необходимо позвонить по телефону в УК и пообщаться с их представителями по поводу возможности заключения договора. Если переговоры и общая информация о фирме оставят приятное впечатление, нужно договориться о встрече и прийти в общество лично, для непосредственного знакомства с директором компании и обсуждения вопроса о заключении договора управления. Указанную процедуру стоит провести с несколькими фирмами.
После этого можно организовывать собрание жильцов дома и проводить голосование по оформлению сделки.
Смотрим договор
В силу ст. 162 ЖК РФ договор по управлению многоквартирным домом — это главный документ, устанавливающий правоотношения между собственниками квартир в МКД и управляющей организацией. Положения договора должны соответствовать требованиям жилищного законодательства.
Так, в договоре должны быть отражены:
- Сведения об общем имуществе, находящемся в ведении управляющей компании. Например, это могут быть чердак, подвалы, стены дома, лестничные площадки и так далее.
- Виды и объем предоставляемых услуг по содержанию общего имущества и управлению домом.
- Условия изменения перечня работ. Это можно сделать на основании решения жильцов по итогам проведенного собрания.
- Коммунальные услуги, предоставляемые управляющей организацией как исполнителем. К ним относится горячее и холодное водоснабжение, электричество, тепло, газ, вывоз мусора.
- Формула и расчет платы, начисляемой за работы по содержанию и ремонту жилья, а также за оказываемые коммунальные услуги, на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников квартир дома.
- Способы и периоды внесения платежей по договору. Например, до 25-го числа месяца, следующего за отчетным. Так, плата за октябрь 2020 года должна вноситься до 25.11.2020.
- Формы контроля за деятельностью компании. Так, в соглашении можно предусмотреть условие, обязывающее управляющую организацию размещать в подъезде отчеты о своей работе.
Отсутствие одного из вышеупомянутых условий в договоре управления влечет его недействительность (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
***
В завершение отметим, что управляющая компания — это в первую очередь коммерческая организация, цель которой — извлечение прибыли. Поэтому при заключении договора управления стоит обратить внимание на характер деятельности конкретного общества и узнать отзывы о его работе. Если на первом плане будет фигурировать помощь жильцам дома, а работники будут характеризоваться как порядочные и ответственные специалисты, с такой фирмой можно иметь дело. Если в вашем доме есть активные порядочные жильцы, можно организовать ТСЖ.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».