Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Способы управления многоквартирным жилым домом

Прежде чем перейти к главному вопросу о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, разберем, какие вообще есть способы управления многоквартирным жилым домом (сокращенно — МКД).

Управлять МКД жители дома могут:

• Самостоятельно, без привлечения сторонних организаций и без учреждения товариществ (ст. 164 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ). При этом большинством собственников должны быть заключены договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые такие услуги оказывают.
• Посредством организации товарищества собственников жилья (ТСЖ) или специализированных жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ЖК, ЖСК). Жильцам необходимо в надлежащем порядке зарегистрировать товарищество или кооператив (обычно в администрации). После этого от имени ТСЖ, ЖСК или ЖК могут заключаться договоры с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ в отношении общего имущества.
• При привлечении управляющей компании (ст. 162 ЖК РФ). Обратиться за ее услугами могут как собственники жилья (выбрав ее по совместному решению), так и ТСЖ, ЖСК и ЖК.

Далее разберем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Основания для смены УК

Сначала дадим рекомендации для собственников квартир в многоквартирных жилых домах (т. е. где нет ТСЖ или ТСН). Можно ли сменить управляющую компанию по дому в этом случае? Да, сделать это по закону можно в следующих ситуациях:

• Истек срок действия договора между собственниками жилья и УК (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Самый простой случай, когда можно сразу заключить договор с новой выбранной управляющей компанией.
• Если управляющая организация не выполняет условий договора с собственниками жилых помещений (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). В этой ситуации собственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке.
• УК лишилась лицензии на управление жилым домом (ст. 199 ЖК РФ).
• По договоренности между УК и собственниками жилья. Можно прямо обратиться к управляющей компании с предложением расторгнуть договор по согласию сторон, после чего (при положительном ответе от УК) подписать договор с другой компанией.
• Изменился способ управления имуществом многоквартирного жилого дома. Например, общим собранием было принято решение создать ТСЖ или ТСН. Это вновь созданное товарищество может выбрать новую УК и заключить с ней договор (подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Собрание жильцов

Предположим, собственники жилья в МКД или их большинство считают, что УК пора сменить. Чтобы закрепить это решение так, как положено по закону, необходимо провести общее собрание. Рассказываем, как это сделать.

Подготовка к собранию

Перед собранием нужно:

1. Изучить договор с прежней УК. Это необходимо сделать прежде всего для того, чтобы убедиться в существовании оснований для расторжения договора (например, что УК на самом деле нарушила конкретные положения договора или что договор уже истек). Также нужно поднять тарифы на услуги, обсудить с собственниками, какие положения стоит исключить, а какие добавить в новый договор.
2. Подготовить повестку общего собрания. В нее включаются следующие вопросы:
   
3. Уведомить собственников о проведении общего собрания. О том, что намечается такое мероприятие, инициатор должен сообщить собственникам жилых помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Как это сделать? Если ранее собственники не определили на собрании иной способ уведомления, то по закону сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или лично вручено под подпись. При этом рациональнее также проинформировать собственников, поместив объявления в подъездах дома и позвонив им по телефону (или обойдя квартиры по возможности).

Объявление о смене УК - образец.

Проводим общее собрание в МКД

Форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная — должна быть указана в уведомлении. В соответствии с заявленной формой и проводится собрание:

• очная форма — все или большая часть собственников собираются в назначенное время в определенном месте и участвуют в голосовании по вопросам повестки;
• заочная форма — всем собственникам помещений рассылаются бланки решений, они их заполняют и потом возвращают представителям инициативной группы;
• очно-заочная форма — в этом случае часть собственников лично присутствует на собрании, а часть потом обходят участники инициативной группы с бланками решений для сбора оставшихся подписей (или рассылают им бланка по почте).

Собрание считается состоявшимся (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Количество голосов каждого из них рассчитывается пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Сколько голосов нужно для смены управляющей компании?

Счетная комиссия (ее состав также определяют собственники на общем собрании) собирает бюллетени и подводит итоги голосования.

Решение затем оформляется протоколом, к которому прилагаются все бюллетени для голосования. Требования к оформлению протокола утверждены приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр. Образец можно скачать ниже:

Протокол общего собрания МКД — образец.

Этот документ в течение 5 дней с момента проведения собрания должен быть направлен в УК и орган госжилнадзора — жилищную инспекцию (п. 18 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее мы будем использовать сокращение — ПП № 416).

Расторжение договора со старой УК

Как мы уже выяснили, собственники помещений в МКД по закону имеют право в одностороннем порядке (т. е. по своему желанию при наличии законных оснований) отказаться от исполнения договора с УК, если последняя его нарушает, и выбрать другую УК или вообще изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

План действий собственников помещений, желающих расторгнуть договор с УК, таков:

1. Включение в повестку дня общего собрания вопроса о расторжении договора с УК и выборе иной УК или об изменении способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ) — этот момент мы уже рассмотрели выше.
2. Направление в течение 5 дней извещения о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения в УК и орган госжилнадзора (жилищную инспекцию).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него, т. е. по инициативе собственников, не обозначен в договоре управления, то этот договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора.

Если договор управления расторгается по взаимному согласию собственников МКД и УК, то между собственниками и УК подписывается дополнительное соглашение, в котором указывается дата окончания действия такого договора и основания (например, «по соглашению сторон»).

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Общий алгоритм смены УК можно изложить следующим образом:

1. Собственники собираются и принимают решение сменить УК (основания мы выше рассмотрели).
2. Собственники на общем собрании выбрали конкретную УК.
3. Собственники на общем собрании утвердили проект договора управления (хотя бы существенные условия).
4. Собственники уведомили предшествующую УК о том, что договор с ней расторгается.
5. Собственники, обладающие не менее чем 50% голосов, подписали договор управления с новой УК.
6. УК приступила к управлению домом (сюда же входит и прием платежей от жильцов) после внесения этого дома в лицензию УК (что это значит, мы расскажем далее).

Ищем альтернативу

Законом не урегулирован порядок выбора новой УК. Этот вопрос оставлен на откуп самим собственниками жилья. Как в таком случае выбрать подходящую организацию:

1. Посмотреть рейтинги управляющих компаний по городу, ознакомиться с отзывами жильцов обслуживаемых домов в отношении соответствующих УК.
2. Лично посетить дворы и по возможности дома, которые находятся на обслуживании у конкретных УК.
3. Попытаться выяснить, не участвует ли УК в судебных тяжбах в качестве ответчика. Узнать это можно через поисковые запросы в интернете или на судебных сайтах.

На какие еще аспекты работы УК стоит обратить внимание, смотрите на схеме:

Вопрос о выборе новой УК необходимо обсудить с соседями, взвесить все за и против. Далее рекомендуется организовать инициативную группу из нескольких собственников и съездить в этом составе к руководству выбранной УК на переговоры.

Что должно быть в договоре управления

Договор управления заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

УК по поручению собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

• выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД;
• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам и жильцам МКД;
• обеспечивать готовность инженерных систем;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):

• состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление;
• адрес МКД;
• перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом (см. выше, мы перечислили, какие услуги за плату должна исполнять УК);
• порядок определения цены договора, размера платы за услуги УК;
• порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления.

Заключаем договор с новой УК

В договоре с новой управляющей компанией по закону должны расписаться не менее 50% собственников жилья (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). В противному случае этот договор будет считаться незаключенным. Даже при наличии протокола общего собрания собственников, подтверждающего решение сменить бывшую УК на новую с указанием конкретного названия.

Удобнее всего это сделать, организовав собрание собственников, на котором можно обсудить и текущие вопросы. Хотя такая форма необязательна: собственники могут самостоятельно приехать в УК в разумный срок для подписания договора.

После сбора необходимо количества подписей в договоре представители УК (не жильцы и не собственники) обращаются в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) с заявлением о добавлении дома в лицензию на управление МКД.

Далее в течение 10 дней орган госжилнадзора рассматривает заявление от УК, проверяет комплект документов и в случае положительного итога такой проверки вносит сведения в реестр лицензий на управление МКД.

Передача документации от старой новой УК

Новая УК, получив право вести деятельность по управлению МКД, обязана истребовать у предшествующей УК техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

Бывшая УК после получения уведомления о том, что договор с ней прекращен (п. 19 ПП № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ), в течение трех рабочих дней должна передать новой УК документацию. Какие документы передаются при смене управляющей компании? Что еще должно перейти к новой УК? Это:

• техническая документация;
• иные связанные с управлением домом документы;
• ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;
• электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
• иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Передача документов при смене управляющей компании оформляется актами (п. 22 ПП № 416).

Если УК-предшественница нарушает сроки передачи документов или вообще отказывается это делать, передает неполный пакет документов, то новая УК может документально это запротоколировать и обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или в суд.

Если остались долги перед старой УК

Если перед старой УК у жильцов остались долги, то при переходе дома на обслуживание к новой УК эти долги никуда не денутся: жильцы по-прежнему обязаны оплатить фактически оказанные услуги. Но кому именно — прежней УК или все-таки новой — необходимо произвести уплату, зависит от ситуации:

1. Предшествующая УК передала долги новой, заключив специальное соглашение — договор цессии. Передача долга от одного кредитора другому (в рассматриваемом случае — от одной УК к другой) возможна и без согласия должника (т. е. «просрочивших» жильцов). Уплачивать долги нужно будет уже новой УК.
2. Долги так и остались у старой УК. Тот факт, что договор с ней был аннулирован, не означает, что долги жильцов будут прощены.

И в том и в другом случае долг нужно будет погасить. Иначе управляющая компания может подать в суд на должника (отключить от коммунальных сетей задолжавшую квартиру нельзя).

Нередка ситуация, когда жильцы получают квитанции сразу от двух управляющих. Здесь необходимо разбираться:

• оценить, за какой период пришли квитанций от каждой УК, не дублируют ли они друг друга;
• выяснить, заключен ли между управляющими компаниями договор цессии, т. е. переданы ли в надлежащем порядке долги жильцов. Новая УК обязана прислать жильцам сообщение о том, что долг перешел к ней. Требовать оплаты долга она может после того, как предъявит доказательства перехода к ней долга.

Разумеется, платить деньги за один и тот же период и за одинаковые услуги в обе УК не нужно. Если недобросовестная УК начнет давить или угрожать, необходимо обратиться с жалобой в надзорные органы (жилищную инспекцию, Роспотребнадзор) и потребовать расследования.

***

Итак, сменить УК возможно, в том числе и по желанию собственников квартир в МКД (например, если УК не исполняет своих обязательств по договору). Для этого собственникам необходимо провести общее собрание, включив в повестку дня вопрос о расторжении договора со старой УК и о выборе новой управляющей компании. О решении расторгнуть договор собственники жилья обязаны уведомить старую УК. Новая же УК должна позаботиться о включении МКД в ее лицензию — только после этого она сможет принимать платежи и вести деятельность по управлению домом.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».