Что такое ТСЖ в многоквартирном доме

Что такое ТСЖ

Жильцы могут самостоятельно влиять на благоприятные условия для проживания в доме и контролировать величину платы за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Ответственность по управлению домом ложится на товарищество, и оно же выступает исполнителем коммунальных услуг (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ), заключая договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Особенности ТСЖ

Перечислим основные особенности товарищества собственников жилья:

1. Сообщество жильцов вправе выполнять работы по содержанию и проводить ремонтные работы общего имущества в МКД как своими силами, так и с привлечением соответствующих лиц, нанимаемых по гражданско-правовым договорам.
2. Товарищество может заключить сделку с управляющей организацией и возложить на нее все работы по дому. В этом случае ТСЖ осуществляет контроль за деятельностью УК, и ответственность за состояние дома остается на ТСЖ.
3. На общем собрании владельцы квартир должны избрать из своего состава исполнительный орган товарищества — правление — и председателя. Председатель уполномочен без доверенности представлять интересы жильцов перед всеми учреждениями и коммерческими предприятиями (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Чем регулируется деятельность товарищества

Полномочия ТСЖ устанавливаются уставом, принимаемым общим собранием собственников квартир путем голосования. Документ содержит:

• наименование ТСН;
• адрес места нахождения товарищества;
• цель деятельности;
• правила вступления в ТСН и условия выхода из него;
• состав правления, его компетенция и порядок принятия решений;
• количество лиц, участвующих в ревизионной комиссии товарищества и ее полномочия;
• другие сведения, например, в уставе можно предусмотреть возможность использования информационной системы в процессе выполнения работ по содержанию дома (ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ).

Для чего создавать ТСЖ

МКД состоит из общего имущества: подвал, крыша, чердак, придомовая территория земельного участка, подъезд, стены, коммуникации и других элементов жилого объекта (ст. 36 ЖК РФ).

С течением времени эти элементы изнашиваются, соответственно, за ними нужно следить. Если этим займется управляющая компания, то ее цель — извлекать прибыль из осуществляемой деятельности. Соответственно проведенные работы будут стоить гораздо дороже. А ТСН — это непосредственно люди, проживающие в доме и объединившиеся для обслуживания МКД. Обеспечение условий для благоприятного проживания — хорошая мотивация. Поэтому, если в МКД будут инициативные жильцы, стоит образовать ТСН и самим распределять расходы на нужды дома, регулировать поставки коммунальных услуг.

Плюсы и минусы ТСЖ

В любой форме управления жилым объектом есть положительные и отрицательные стороны. Плюсы организации товарищества собственников жилья:

• Жители сами содержат домовладение, могут влиять на платежи за коммуналку и регулировать поставку ресурсов.
• Вопросы по содержанию общедомового имущества решаются на общем собрании собственников квартир.
• Жильцы самостоятельно выбирают организации для ремонта дома.
• Есть председатель, уполномоченный организовывать деятельность товарищества и представлять его интересы.
• Можно заключить договор с управляющей компанией и контролировать ее работу.
• Отдельные мероприятия возможно проводить силами жильцов (облагораживание придомовой территории, покраска стен).

Минусы:

• Риск избрать некомпетентного или сумасбродного председателя правления.
• Возможность злоупотреблений со стороны правления ТСЖ, хотя этот минут можно отнести и к УК.

Где можно создавать ТСЖ

Товарищество может быть образовано следующими способами:

1. Собственниками квартир одного МКД (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
2. Несколькими домами, при условии что они имеют общую границу и объекты коммунального хозяйства, предназначенные для совместного использования (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

ТСЖ создается путем государственной регистрации юридического лица в Росреестре. 

Круг полномочий товарищества

Сообщество жильцов обладает обширным объемом прав. Так, в силу ст. 137 ЖК РФ ТСЖ уполномочено:

1. Оформлять договор управления и другие сделки, связанные с содержанием дома.
2. Разрабатывать сметную документацию по доходам и расходам на текущий год, включая затраты по капремонту и реконструкции МКД, устанавливать специальные взносы для резервного фонда, а также определять расходы по другим целям товарищества, утвержденные уставом.
3. Начислять платежи в соответствии с принятой на год сметой, соразмерно долям жильцов в праве общей собственности.
4. Проводить работы для нужд владельцев квартир МКД.
5. Брать в банке кредиты.
6. Оплачивать услуги лицам, выполняющим работы для ТСН.
7. Продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество товарищества.
8. Передавать в пользование часть объектов дома.
9. Делать перепланировку или перестройку МКД в рамках требований закона.
10. Приобретать во временное владение или общую долевую собственность жителей земельные участки для строительства хозпостроек или иных объектов с целью их дальнейшего использования.
11. Оформлять сделки и осуществлять другие действия для достижения поставленных задач.

За что отвечает ТСЖ

Товарищество собственников жилья несет обязательства перед жильцами многоквартирного дома (ст. 138 ЖК РФ):

1. Управлять МКД в соответствии с утвержденными Правительством России правилами, обеспечивая благоприятные условия для использования жилья.
2. Создавать и поддерживать санитарию, а также пожарную и техническую безопасность в доме.
3. Пресекать действия третьих лиц, препятствующих распоряжению общим имуществом МКД, не превышая полномочия.

За нарушение правил содержания МКД товарищество может быть привлечено к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере от 40 до 50 тыс. руб.

В случае нарушения норм обеспечения коммунальными услугами МКД по вине ТСЖ штраф составляет от 5 до 10 тыс. руб. по ст. 7.23 КоАП РФ.

Также товарищество может быть оштрафовано по ч. 4, 5 ст. 9.16 КоАП РФ за нарушение законодательства в сфере энергосбережения (оснащение домов приборами учета).

***

Товарищество собственников жилья — одна из лучших форм управления многоквартирным домом. Однако многое зависит от председателя и заинтересованности жильцов. Если будут избраны нужные люди, проживать в МКД станет намного приятнее и дешевле. 

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».