Что такое существенные условия?
Существенным считается условие о предмете договора. Если одна из сторон заявляет, что данное условие должно быть соблюдено, то оно тоже считается существенным. Если речь идет о движимом имуществе, то обязательным будет указание в документе наименования и характеристик объекта. К характеристикам относят свойства объекта, которые отличают его от остальных:
- Цвет;
- Серийный номер;
- Марка и модель;
- Дата изготовления;
- Габариты.
Характеристики можно найти в документации к вещи или оборудованию. Там указано правильное название цвета, серийный номер и другие данные. Характеристики легкового автомобиля или другого вида техники можно взять из ПТС. При сдаче в аренду недвижимого имущества используют данные из выписки ЕГРН, технического паспорта БТИ. Другими существенными условиями являются: размер арендной платы, целевое назначение, порядок оплаты коммунальных услуг, сроки и способ внесения арендной платы.
При аренде квартиры сюда могут включаться порядок оплаты и выполнения ремонтных работ. Не менее существенным является срок действия договора и условия, на которых он может быть расторгнут. Если эти условия не будут описаны в договоре, тогда стороны руководствуются действующим законодательством. Но лучше заранее продумать каждое условие, указать в документе и согласовать с другой стороной.
Размер арендной платы
Без этого пункта договор не действителен. Арендная плата оговаривается в договоре. Согласно ст. 614 ГК РФ, ее устанавливают за пользование объектом целиком или из составных частей, которыми являются:
- Платежи в твердой сумме – их вносят сразу или по частям;
- Оплата услуг арендодателя;
- Затраты на ремонт или улучшение объекта;
Арендодатель может получать долю от использования объекта, например, плодов или дохода. Арендатор может получать в собственность или пользование вещь от арендодателя.
В договоре необходимо указать не только размер арендной платы, но и когда и на каких условиях арендодатель ее может менять. При составлении договора нужно учитывать повышение цен в магазинах, инфляцию, другие факторы, которые могут оказать влияние на финансовое состояние собственника объекта. Если в документе такие изменения не были отражены, то собственник может менять арендную плату не чаще 1 раза в год.
Целевое назначение
Когда арендатор получает во временное пользование квартиру, он может использовать ее только для проживания. Если он там открыл мастерскую или офис, это является нарушением условий договора. Арендодатель вправе потребовать расторжения договора и выселения арендатора.
Арендатор может проживать в арендуемой квартире без согласования только с несовершеннолетними детьми. Проживание других лиц должно быть согласовано с арендодателем. Если в аренду сдается транспортное средство, оно также должно использоваться по назначению. Например, легковой автомобиль предназначен для перевозки пассажиров. Если на нем перевозят стройматериалы, и арендодатель может это доказать, он вправе потребовать возмещения ущерба в судебном порядке.
Срок действия договора и порядок расторжения
При заключении договора важно указать срок аренды. Если этого не сделать, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. То есть, он будет действовать до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении. Указание четких сроков поможет разрешить споры. Перед составлением договора нужно продумать комфортный срок аренды. Например, он может быть заключен на полгода с последующей пролонгацией. Если договор регистрируют в Росреестре (при заключении сроком от 1 года), то его датой будет считаться день регистрации. Такое применимо к договору найма. При расторжении по закону одна из сторон должна предупредить другую сторону за 3 месяца до того дня, когда сторона планирует расторгнуть договор.
Порядок и способ оплаты
В договоре необходимо зафиксировать размер арендной платы и дату, до которой она должна быть внесена. Также указывают штрафные санкции за нарушение условий оплаты. Сюда же вносят и информацию об изменении размера арендной платы. Но она должна меняться не чаще, чем 1 раз за год. Это касается не только аренды недвижимости, но и любого другого объекта: транспортного средства, вещи, движимого имущества.