Что такое договор мены
Под меной следует понимать простую гражданско-правовую взаимную сделку. В соответствии с ч. 1 ст. 567 ГК РФ, подписывая договор мены, каждая из сторон обязуется передать имущество или товар в обмен на другой. Таким образом, по своей юридической природе данная сделка является возмездной, поскольку предполагает наличие встречного представления, то есть получения имущества или товара взамен.
Стороны мены
Сторонами мены могут выступать несколько лиц. По своей правовой природе они являются одновременно продавцами и покупателями. В их качестве могут выступать как граждане, то есть, физические лица, так и организации. При этом допускается, что одной из сторон может быть гражданин, а другой – юридическое лицо. Без ограничений подобный договор можно заключать только при полной дееспособности. То есть, за несовершеннолетних от их лица документ подписывает законный представитель.
Однако закон устанавливает, что граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно заключать мелкие бытовые сделки в рамках купли-продажи, мены, дарения и так далее. При этом действующее законодательство не определяет понятие «мелкая бытовая сделка», однако ее признаки, исходя из текущей правоприменительной практики, следующие:
- Незначительная стоимость имущества;
- Совершение сделки направлено на удовлетворение базовых потребностей;
- Соответствие цены сделки возрасту несовершеннолетнего.
Мена представляет собой форму распоряжения имуществом, поэтому осуществляют ее, как правило, его собственники. В то же время допускается заключение подобного договора лицом, владеющим им на основании иного вещного права. К примеру, наниматели социального жилья вправе обмениваться им в установленных пределах.
Что можно обменивать
Обмену подлежит любое имущество. В первую очередь, его предметом выступает недвижимость.
К примеру, в советское время граждане СССР не обладали собственностью на жилье, поскольку оно было государственным, в то же время смена места жительства была крайне распространена. Это было возможно за счет того, что жильцы активно меняли квартиры между собой.
Существует практика мены недвижимости и сейчас. Так, она является значительно более удобным инструментом, чем купля-продажа, поскольку исключает необходимость подписания нескольких договоров. Граждане вправе обменивать следующие объекты недвижимости:
- Квартиры;
- Дома;
- Дачи;
- Гаражи;
- Доли в праве на жилье.
Помимо недвижимости стороны могут обмениваться транспортными средствами, товарами, иными видами имущества.
Мена с доплатой
Обмен предполагает равноценность имущества. Однако на практике так происходит не всегда. В этом случае одна из сторон предлагает доплату, выраженную в определенной денежной сумме, размер которой определяется по договоренности. При этом в договоре обязательно прописываются условия передачи денежных средств и сумма доплаты.
В определенной степени меной с доплатой можно назвать и столь распространенный автомобильный трейд-ин. Однако, несмотря на наличие соответствующих формальных признаков, в этом случае заключают договор купли-продажи.
С точки зрения законодательства равноценность обмениваемого имущества стороны определяют самостоятельно, поэтому значительная разница в его стоимости не является основанием для признания договора недействительным даже при отсутствии доплаты.
Порядок составления и заключения договора мены
Как правило, договор мены заключается в простой письменной форме, в том числе на обмен недвижимостью. Но, иногда может потребоваться нотариус.
- При обмене долями. Если в качестве предмета обмена выступает доля в праве, к примеру, на недвижимое имущество, то заверение договора у нотариуса является строго обязательным. Несоблюдение данного условия означает юридическую ничтожность заключенной сделки.
- По желанию. Если предметы обмена имеют высокую стоимость, а стороны не обладают достаточными знаниями и навыками для совершения подобного рода сделок, то лучше поручить составление документа профессиональному юристу и заверить его у нотариуса. Следует отметить, что оспорить такой договор в судебном порядке крайне сложно.
Содержание договора
Составленный договор мены должен включать в себя следующие сведения и пункты:
- Наименование сторон. Если сторонами являются физические лица, то прописываются их ФИО, паспортные данные, адреса места жительства. Организации помимо своих реквизитов указывают наименование и сведения о физлице, которое подписывает договор.
- Предмет договора. В данном разделе прописываются сведения о подлежащем обмену имуществе. Так, если речь идет о недвижимости, то необходимо указать ее тип, технические характеристики, адрес. В этом же разделе должно быть отражено наименование вещного права, на основании которого стороны производят отчуждение имущества. Если имеет место доплата, то также прописывается конкретная денежная сумма, порядок ее передачи.
- Срок. Срок исполнения договора, то есть конкретная дата или время, в течение которого стороны должны произвести обмен.
- Ответственность сторон. Стороны прописывают меры по привлечению к ответственности лица, не исполнившего положения договора в полном объеме или частично. К примеру, возможность взыскания неустойки с виновной стороны.
Договор в обязательном порядке подписывается обеими сторонами с указанием даты совершения сделки.
Дополнительные документы
В большинстве случаев к договору мены должны быть приложены дополнительные документы, включающие:
- Копии паспортов сторон-физлиц;
- Копии правоустанавливающих документов на имущество (к примеру, для недвижимости подтверждением права является соответствующее свидетельство или выписка из ЕГРН).
Когда начинает действовать
В соответствии со ст. 570 ГК РФ договор считается исполненным с момента исполнения сторонами своих обязательств. Иными словами, после фактической передачи имущества у сторон возникает право собственности на него.
Однако данное правило не распространяется на недвижимое имущество, поскольку установлено, что право собственности на недвижимость регистрируется органами Росреестра.
Договор мены – возмездная сделка, направленная на взаимный обмен имуществом или товарами между сторонами. В большинстве случаев заключается в простой письменной форме, однако в случаях, прямо определенных законом, или по согласованию сторон может быть заверен нотариально. Положения договора мены аналогичны тем, что применяются при заключении купли-продажи.