Когда можно расторгнуть договор социального найма
Расторжение осуществимо в любой момент по соглашению сторон. Кроме того, в законе закреплена возможность прекращения договоренности в любое время:
- по желанию нанимателя, если такое желание согласовано со всеми совместно проживающими членами семьи;
- в случае смерти одиноко проживающего жильца;
- при переезде нанимателя с семьей в другое место.
Перечисленные ситуации, согласно нормам ст. 83 ЖК РФ, являются основанием для прекращения действия договора соцнайма.
Важно! Временное отсутствие самого нанимателя или членов его семьи не влечет за собой изменений в правах и обязанностях, согласно действующему договору социального найма жилья.
По инициативе наймодателя
Предметом договора соцнайма выступает объект жилой недвижимости из резервов государственного жилищного фонда. Таким образом, одной из сторон соглашения является муниципалитет, например местная администрация. Законом определен ряд обстоятельств, при возникновении которых инициатором расторжения социального контракта на пользование жилплощадью может стать наймодатель:
- если наниматель не платит за предоставленное жилье или коммунальные услуги более чем полгода;
- если проживание нанимателя и членов его семьи приводит к значительному ухудшению состояния жилья;
- когда цели использования жилого помещения отличаются от прописанных в договоре;
- при регулярных нарушениях нанимателем общественного порядка, а также прав и законных интересов соседей.
При наличии подобных факторов наймодатель жилья вправе расторгнуть действующую договоренность, однако сделать это возможно исключительно в судебном порядке.
По инициативе нанимателя
В соответствии с нормами ст. 450 ГК РФ расторжение договора соцнайма допустимо при наличии обоюдного соглашения сторон, при этом жилищным законодательством допускается расторжение подобной договоренности по инициативе нанимателя жилья в любое время при условии согласия на это всех совместно проживающих членов семьи.
Такие правомочия основываются на потребностях в использовании занимаемого жилого помещения, следовательно, как только отпадает надобность в жилом помещении, расторгается и сам договор. Нанимателю законодательством предоставлено право расторжения существующей сделки в одностороннем порядке в отличие от собственника жилья, который не вправе расторгнуть соцконтракт подобным образом. Никаких негативных правовых последствий для нанимателя отказ от права дальнейшего использования жилого помещения не несет.
Уведомление стороны
Уведомление о необходимости расторжения действующего социального контракта на пользование жилым помещением составляется в письменной форме и вручается адресату нарочно либо посредством отправки почтой. Подобное уведомление должно содержать помимо реквизитов отправителя и получателя следующую информацию:
- юридический адрес объекта недвижимости;
- технические характеристики жилья;
- основания для возникновения права пользования жилым помещением.
Также указывается намерение расторгнуть действующий договор. Для нанимателя жилья такого уведомления уполномоченных органов достаточно, тогда как наймодатель будет вынужден в соответствии с нормами законодательства обратиться в судебные органы, если после получения уведомления жильцы откажутся расторгнуть договор по соглашению сторон.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи жилья при расторжении договора соцнайма не является обязательным документом с точки зрения законодательства, однако его наличие может защитить интересы как жильцов, так и собственника. Муниципалитет, на балансе которого числится жилое помещение, не сможет в дальнейшем предъявить необоснованные претензии к съехавшим жильцам, ссылаясь на то, что помещению был причинен ущерб.
Унифицированной формы этого документа законом не предусмотрено, однако акт приема-передачи должен содержать следующую информацию:
- Реквизиты наймодателя и нанимателя жилого помещения.
- Причина, по которой составляется акт-расторжение договора социальной аренды жилья.
- Адрес местонахождения жилого помещения.
- Описание состояния возвращаемого помещения.
- Факт наличия либо отсутствия претензий.
Возможна ситуация, когда расторжение договора по инициативе нанимателя происходит из-за несоответствия качества жилья заявленному в договоре социального найма. Например, если жильцы обнаружили недочеты уже после заселения. Именно грамотно составленный акт приема-передачи оградит нанимателей в будущем от возможных претензий со стороны собственника помещения.
Расторжение договора соцнайма в суде
Для того чтобы прекратить действие договора соцнайма, собственнику жилья надлежит обратиться в судебную инстанцию. Территориальная подсудность такого рода дел определяется на основании положений ст. 28 ГПК РФ. В соответствии с положениями обозначенной статьи заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Исковое заявление
Исковое заявление в суд составляется по общим правилам. В правом верхнем углу указывается наименование судебного органа, а также реквизиты истца и ответчика. Если заявление подается представителем истца, приводятся основания, по которым действует представитель. Документ должен содержать:
- Название — исковое заявление о расторжении договора социального найма.
- Изложение фактических обстоятельств по существу дела.
- Аргументирование оснований для расторжения договора.
- Просьбу об удовлетворении требований истца к ответчику.
- Перечень дополнительных документов, включающий досудебное уведомление о расторжении договора второй стороны.
На заявлении ставится дата, документ визируется истцом или его уполномоченным представителем. Передать заявление можно в канцелярию суда, отправив его заказным письмом по адресу судебного органа либо онлайн, на сайте суда (нужна электронная подпись). При личной подаче заявления в канцелярию необходимо забрать экземпляр искового заявления с отметкой о получении. Если вы направляете заявление по почте, лучше сделать это с уведомлением о вручении.
Госпошлина
Категория дел о расторжении договоров соцнайма относится к спорам неимущественного характера, соответственно, на основании ст. 333.19 НК РФ применяется государственная пошлина в размере 6000 руб. (для юрлиц). Уплачивает госпошлину истец, подавший заявление в суд. Квитанция подается вместе с исковым заявлением.
Выселение
Выселение жильцов после расторжения договора по инициативе наймодателя осуществляется посредством участия ФССП после вступления судебного решения в законную силу. Судебный пристав-исполнитель вручает жильцам предписание, в соответствии с которым нанимателю надлежит освободить занимаемую жилплощадь. В тех случаях, когда жильцы отказываются съезжать, согласно предписанию выселение проживающих приставы осуществляют в принудительном порядке. Ни бывший наниматель, ни члены его семьи более не вправе пользоваться освобожденной жилплощадью, поэтому при попытке вернуться рискуют стать фигурантами уголовного делопроизводства.
Основания для прекращения договора
Законодательством предусмотрено несколько оснований для прекращения действия такого рода договоров. Это может быть:
- соглашение сторон;
- односторонний отказ нанимателя;
- вступившее в силу судебное решение.
Изменение количества проживающих
На протяжении жизни семьи состав проживающих может измениться в большую или меньшую сторону. Такое возможно при следующих обстоятельствах:
- смерть;
- заключение брачного союза;
- рождение ребенка;
- выезд одного из членов проживающей совместно семьи.
Изменение количества проживающих является основанием для изменения договора соцнайма.
Как внести изменения в договор социального найма
Как правило, социальная аренда жилья производится на длительный период, за который в жизни как самого нанимателя, так и членов его семьи могут произойти значительные перемены. В связи с отдельными переменами у жильцов может возникнуть необходимость внесения изменений в существующий договор соцнайма. Обычно это происходит в следующих случаях:
- объединение соседей по квартире в семью посредством регистрации брака;
- замена основного нанимателя, например, в связи со смертью или отъездом лица, указанного в договоре;
- выезд или вселение жильцов;
- изменение общего количества проживающих в случае рождения или смерти.
Для того чтобы изменить действующий договор, необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный муниципальный орган. В заявлении требуется указать причины, на основании которых возникла необходимость внесения изменений. Обычно на сайте государственной организации размещается информация о том, какие документы потребуется предоставить. В перечень входят:
- Документы, удостоверяющие личность заявителя.
- Договор, подтверждающий право на проживание и использование жилого помещения.
- Справка о составе семьи.
- Справки, документы, подтверждающие правомерность требований заявителя.
Кроме этого потребуется предоставить в муниципалитет нотариально заверенное согласие от каждого из членов семьи либо обеспечить явку проживающих с нанимателем лиц в уполномоченный орган самостоятельно. В большинстве регионов страны заявление с намерением внесения изменений в действующий договор можно подать через Портал государственных услуг.
***
Таким образом, если вы наниматель, то можете без проблем расторгнуть договор социального найма в любой момент, уведомив об этом наймодателя. Если же вы наймодатель, то потребуются веские основания, и скорее всего, обращение в суд, если заключить соглашение с нанимателем не удастся.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».