Как сдать квартиру в аренду без посредников

Поиск квартирантов

Сдавать жилище кому попало, конечно же, не хочется. Чтобы избежать конфликтов с соседями и сохранить помещение в нормальном состоянии, необходимо постараться найти порядочных граждан. Сделать это можно несколькими способами:

Пошаговое руководство по сдаче квартиры в долгосрочную аренду

Гражданское законодательство выделяет два вида найма жилого помещения: краткосрочный — до 1 года и долгосрочный — от 1 года до 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Подготовка квартиры к показу

В жилище необходимо создать благоприятные условия: вывезти лишние вещи, сделать косметический ремонт, оснастить квартиру мебелью и бытовой техникой. Желательно, чтобы в квартире был проводной интернет.

После выполнения указанных процедур жилище можно демонстрировать заинтересованным гражданам. Перед заключением договора проверьте паспортные данные потенциальных квартиросъемщиков, а также поинтересуйтесь местом их работы, чтобы определить платежеспособность; уточните, есть ли у них вредные привычки, каков их круг общения. Это поможет оценить риски для имущества.

Определение размера платы и условий аренды

Одно из существенных условий соглашения при заключении договора найма — это плата за жилое помещение. В силу ст. 682 ГК РФ сумма и порядок оплаты за наём квартиры определяются по согласованию собственника и съемщика жилья. Необходимо сразу определить величину и порядок платы за пользование помещением и довести эту информацию до заинтересованного лица.

Подготовка документов

Когда квартира будет готова, нужно оплатить коммунальные услуги и привести в порядок следующие документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи квартиры и документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права);
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (ее можно взять в управляющей компании);
• технический и кадастровый паспорта на квартиру;
• нотариально заверенное письменное согласие всех собственников жилого помещения о передаче квартиры внаем.

Заключение договора

Следующий этап — заключение договора найма. Правила оформления соглашения между наймодателем и нанимателем квартиры охватываются ст. 671–688 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения закона обязывают собственника заключить договор, предусматривают права и обязанности наймодателя и нанимателя квартиры, порядок разрешения споров, использование жилья, расторжение соглашения.

Так, в договоре нужно прописать:

• Предмет сделки — жилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно определить сдаваемую по найму квартиру (адрес места нахождения, номера подъезда, квартиры, этаж, количество комнат, площадь).
• Плату за жилье и порядок ее внесения.
• Срок заключения договора (не более 5 лет). Если период найма квартиры договором не предусмотрен, он считается заключенным на пятилетний срок.
• Лиц, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. При этом в договоре указывают обязанности этих граждан (производить ремонтные работы, компенсировать убытки). Эти положения в большей степени обезопасят права хозяина жилища за счет расширенного круга лиц, с которых можно требовать исполнения условий сделки.
• Правила оплаты коммунальных и иных бытовых расходов (интернет, телевидение). В силу ст. 678 ГК РФ по общему правилу наниматель должен самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, поэтому если договором не предусмотрено иное, эта обязанность ложится на квартиросъемщика.
• Платежи за текущий ремонт. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату за текущий, а наймодатель за капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).
• Помимо изложенного в договоре целесообразно также предусмотреть иные условия, например: содержание в квартире домашних животных, ответственность за форс-мажор, порядок возврата оплаты по договору за непрожитый период.

При оформлении сделки понадобятся:

• документы, подтверждающие личности собственника жилья и квартиросъемщика, а также лиц, намеревающихся проживать вместе с нанимателем;
• заверенная копия выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру (для хозяина жилища);
• составленный в трех экземплярах договор найма жилого помещения.

Как прописать ответственность за ущерб имуществу

Как правило, сдаваемая по найму квартира оснащена бытовыми предметами, мебелью и другим имуществом. Чтобы не допускать споров в связи с утратой или порчей находящихся в жилом помещении вещей, в договоре найма следует: 

• отразить перечень имеющихся в жилье предметов, передаваемых нанимателю;
• установить ответственность за сохранность переданного имущества;
• предусмотреть обязательство внесения денег для гарантии сохранности вещей.

Можно не указывать всё это в договоре, а составить приложение к нему — опись имущества. Это позволит уменьшить объем договора.

Опись имущества

Перечень передаваемого вместе с квартирой имущества составляется в качестве приложения к договору найма. В этом документе перечисляются все вещи, передаваемые во временное владение квартиросъемщика.

Опись составляется по инициативе хозяина помещения или нанимателя. Чтобы избежать дальнейших недоразумений, документ следует составить в присутствии обеих сторон договора в месте нахождения имущества.

Бумага подготавливается в двух экземплярах, для каждой из сторон договора. Участники подписывают перечень с указанием своих фамилий и инициалов. 

Нужно ли регистрировать договор

Ограничение права собственности по договору найма жилого помещения, заключенного на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 674 ГК РФ). В связи с этим в течение месяца после заключения договора наймодателю и нанимателю необходимо подать соответствующее заявление в регистрационный орган (ч. 2, 4 и 5 ст. 51 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Временная прописка жильцов

Когда квартира сдается по найму более чем 90 дней, квартиранты (граждане РФ) должны временно зарегистрироваться по тому адресу, где находится съемное жилье. Если в течение указанного срока регистрация не будет произведена, наймодатель не позднее трех рабочих дней после истечения указанного срока обязан уведомить МВД о проживании граждан без прописки по месту пребывания в указанном съемном жилье (абз. 4 ст. 3, абз. 1 ст. 5 закона «О праве граждан на свободу передвижения» от 25.06.1993 № 5242-1). 

Не подлежат ответственности квартиросъемщики, являющиеся родственниками наймодателя: супруги, дети, супруги детей, бабушки, дедушки, внуки, — если сам хозяин квартиры поставлен на регистрационный учет в ней.

На основании абз. 2-5 ст. 5 закона № 5242-1 нанимателю не нужно регистрироваться по месту пребывания, если он стоит на учете:

• в месте проживания в том же населенном пункте, где снимает квартиру;
• в Москве или Московской области, в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а также в Севастополе или Республике Крым, при условии что сдаваемая квартира находится в этих регионах.

Когда платить налоги

После того как квартира будет сдана, у собственника возникает обязанность по уплате налога на прибыль, получаемую от сдачи жилья в аренду. В связи с этим наймодатель обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего после заключения договора найма жилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Порядок заполнения налогового документа разъяснятся в инспекции. Типовая форма декларации утверждена приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@.

Общая сумма исчисленного налога уплачивается не позже 15 июля на следующий год после заключения договора найма жилого помещения (ч. 4 ст. 228 НК РФ).

***

Резюмируя вышеизложенное, делаем вывод о том, что сдавать квартиру в аренду без посредников несложно. Как и в любых гражданских правоотношениях, главное в этой ситуации — правильно составить договор. Тогда можно без опасений заселять квартирантов и зарабатывать на этом деньги.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».