Виды сделок с земельными участками

Правовое регулирование сделок с землей

Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.

В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:

• оно соответствует требованиям действующего законодательства;
• стороны являются дееспособными;
• в нем прописаны все существенные условия;
• соблюдена установленная законодателем форма.

При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.

На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:

1. Купля-продажа.
2. Мена.
3. Ипотека/залог.
4. Аренда.
5. Дарение.
6. Рента.
7. Доверительное управление.

Подробнее о нюансах заключения каждого из них и поговорим далее.

Особенности совершения сделок с земельными участками при купле-продаже и мене

Переход права собственности на землю от одного владельца к другому на основании договора купли-продажи — явление распространенное.

Общие требования к такому виду соглашений установлены нормами гражданского законодательства:

1. Форма договора — письменная. При этом документ должен быть подписан обеими сторонами соглашения (ст. 550 ГК РФ).
2. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
3. Существенные условия — предмет (сведения, позволяющие идентифицировать участок и определить его расположение на местности) и цена (ст. 554, 555 ГК РФ).
4. Передача земли от продавца к покупателю осуществляется на основании передаточного акта или иного документа с аналогичным содержанием (ст. 556 ГК РФ).

Специальные требования к сделке купли-продажи земли установлены ст. 37 ЗК РФ:

1. Продаваемый участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
2. Продавец должен известить покупателя о наличии обременений и ограничений, действующих в отношении участка.
3. Условия договора, предоставляющие продавцу право выкупа проданного им участка, ограничивающие права покупателя на дальнейшее использование земли, а также регламентирующие степень ответственности продавца в случае возникновения в отношении участка претензий со стороны третьих лиц, считаются недействительными.

Приобретение земли в ипотеку

Особенности сделок с земельными участками, касающиеся их приобретения в ипотеку, установлены гл. XI закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ:

1. Предметом залога могут быть земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте (ст. 62).
2. Земля, принадлежащая государству или муниципалитету, не может быть передана по договору ипотеки, за исключением случаев, перечень которых установлен п. 1 ст. 62.1 того же закона (ст. 63).
3. Если на участке находится здание, оно также становится предметом залога (ст. 64).

Подробно об этом рассказывается в статье «Как получить ипотеку на земельный участок».

Аренда земельных участков

Оформление сделок с землей, в результате заключения которых участок переходит к новому пользователю на правах аренды, имеет следующие особенности:

1. Обязательно наличие в договоре информации о характеристиках передаваемого в аренду участка, позволяющих его идентифицировать (ст. 607 ГК РФ).
2. Договор аренды, заключаемый на срок продолжительностью более 1 года, должен иметь письменную форму (если одной из сторон является юрлицо, он должен быть заключен в письменном виде вне зависимости от срока его действия). Кроме того, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре (пп. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).
3. Участники договора могут отказаться от его исполнения в любой момент при условии уведомления об этом второй стороны не менее чем за 3 месяца до расторжения соглашения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Также некоторые правила аренды земли установлены ст. 22 ЗК РФ:

1. Арендатор вправе передать права и обязанности, возникшие у него в результате заключения договора, третьему лицу (в том числе в субаренду) при условии, что этого не запрещают положения соглашения (пп. 5, 6). Правило не распространяется лишь на участки земли, расположенные на территории особых экономических зон.
2. Сдавать в аренду земли, изъятые из оборота, запрещено (п. 11).
3. Размер платы за аренду земельного участка является существенным условием договора, при отсутствии которого он будет считаться незаключенным (п. 12).

Дарение и рента земли

Дарение — это сделка, одна сторона которой безвозмездно передает все права на землю второй (ст. 572 ГК РФ). Особых требований к содержанию договора дарения земли Земельный кодекс не устанавливает.

Таким образом, при его составлении следует руководствоваться положениями ГК РФ, в соответствии с которыми такое соглашение:

• не может содержать условия о возникновении у одаряемого встречных обязательств (например, передаче денег за полученный в дар участок) или переходе имущества к нему только после смерти дарителя (пп. 1, 3 ст. 572 ГК РФ);
• должно быть заключено в письменной форме, если дарителем является юрлицо и стоимость дара превышает 3 тыс. руб. либо дарение будет совершено в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ);
• должно быть зарегистрировано в Росреестре (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Заключение такого договора имеет следующие особенности:

1. Он должен быть заверен нотариально. При этом факт перехода права собственности на участок должен быть зарегистрирован в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).
2. Текст его должен содержать условие, указывающее на вид ренты (постоянно или пожизненно).

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

• право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
• все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
• в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
• максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

***

Итак, земля, как и другие объекты недвижимости, может быть предметом разных видов сделок. Заключение каждого из таких соглашений имеет свои особенности, отличающие его как от других видов договоров, так и от договоров того же вида, заключаемых в отношении иной недвижимости. Чтобы определить особенности заключения той или иной сделки, необходимо изучить не только Гражданский, но и Земельный кодекс РФ.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике «Сделки».