Сельское хозяйство является одной из ключевых отраслей экономики России и экономики многих других стран. Развитие этой отрасли обеспечивает необходимый уровень продовольственной безопасности и продовольственной независимости страны. Основным юридическим инструментом гражданского оборота являются сделки. Далее рассмотрим особенности сделок, в том числе купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, а также проблемы, возникающие у субъектов при их совершении.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения представляют особую ценность для продовольственной безопасности страны, поскольку плодородность земель находится в прямой зависимости от правильного использования. Развитие экономики в области агропромышленного комплекса невозможно без четкого обозначенного правового механизма оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сельское хозяйство Российской Федерации как очень перспективная отрасль экономики нуждается в постоянном притоке инвестиционных программ, которые могут появиться только при наличии четко выверенных и юридически обеспеченных правил игры участников рынка в области сельского хозяйства.
На сегодняшний день основные направления развития агропромышленного комплекса, отмеченные в Доктрине продовольственной безопасности Российской Федерации, успешно реализованы. Но есть некоторые недостатки.
Так, в пояснительной записке к проекту Федерального закона № 194262-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О племенном животноводстве» (редакция, внесенная в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации, текст по состоянию на 21 марта 2023) в 2021 году уровень самообеспеченности Российской Федерации молоком и молочными продуктами (в пересчете на молоко) составил 84,2 %, что на 5,8 % ниже порога (90 %), установленного Доктриной продовольственной безопасности. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 9 мая 2022 года № 1131-р в дорожную карту добавлена необходимость утверждения перечня основных видов сельскохозяйственных животных и годовых целевых показателей для самообеспечения страны.
Обеспеченность продукцией (материалом) отечественного производства по каждому из этих видов (до 2030 г.). Таким образом, намечен дальнейший план действий по развитию агропромышленного комплекса в части развития племенного животноводства. Важно создать соответствующую нормативно-правовую базу, определяющую правовой режим сельскохозяйственных животных.
Для решения вопросов развития животноводства в России необходимо предусмотреть правовые механизмы участия сельскохозяйственных животных как объектов гражданского оборота, для этого необходимо рассмотреть особенности сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения играют ключевую роль в формировании сельской экономики, продовольственной безопасности и устойчивого развития, как в регионах, так и в стране в целом. Однако ориентация в правовой среде, связанной с этими сделками, часто сопряжена с огромными трудностями.
Основным юридическим инструментом гражданского оборота являются сделки. Сделки данного типа, в том числе купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, регулируются сложной сетью законов и постановлений, которые сильно различаются в зависимости от юрисдикции, которая включает в себя системы землевладения, права собственности, правила зонирования, экологические законы и налоговую политику. Различия в законодательной базе могут привести к двусмысленности, спорам и барьерам в доступе к земле для всех участников рынка в области сельского хозяйства.
Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения тщательно регулируются законодательством РФ. Земли сельскохозяйственного назначения в России являются объектом особого внимания государства. Правовое регулирование купли-продажи таких участков строго регламентировано в «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25 октября 2001 N 136-ФЗ (ред. от 14 февраля 2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01 апреля 2024) и другими нормативно-правовыми актами. Эти сделки требуют нотариального удостоверения и государственной регистрации для обеспечения юридической прозрачности и защиты прав всех сторон.
Одной из основных проблем при совершении сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения является вопрос регулирования прав собственности. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 N 101-ФЗ определен круг лиц, имеющих право на владение земельными участками такого типа. Часто ограничения в этой области касаются иностранных граждан, в данном законе эти ограничения регламентированы.
После совершения сделки, следующий важный этап - регистрация земельного участка - является необходимым для закрепления прав собственности. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 N 218-ФЗ устанавливает порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. В некоторых случаях владелец обязан зарегистрировать землю в соответствующем земельном реестре, а также любые другие контракты или обременения, связанные с указанной землей.
В результате будущие потенциальные покупатели, а также заинтересованные третьи стороны могут узнать полезную информацию о рассматриваемой сельскохозяйственной земле, то есть о предыдущих владельцах, размере земли и обременениях, связанных с указанной землей.
Законы о зонировании и правила использования земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют ключевое значение при определении возможностей использования земли, также необходимо понимать что же является земельным участком сельскохозяйственного назначения, это четко прописано в «Земельном кодексе Российской Федерации» от 25 октября 2001 N 136-ФЗ (ред. от 14 февраля 2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01 апреля 2024). Важно иметь в виду, что в разных регионах России могут существовать различные классификации зонирования и ограничения.
Вопросы экологии становятся все более актуальными при совершении сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, как в России, так и за ее пределами. Основополагающие принципы нормативно-правовых основ управления природопользованием и охраной окружающей среды закреплены в Конституции Российской Федерации (ст. 42, 58). Охрана окружающей среды — это обязанность как общества, так и государства, что подчеркивается в статье 58 Конституции РФ.
Одним из не менее важных нормативных актов в области охраны окружающей среды является Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 года № 7-ФЗ.
Законодательство РФ строго регулирует вопросы охраны окружающей среды, и учет этих аспектов становится все более важным при проведении сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Существует проблема при составлении требуемой юридической документации. Поскольку именно четкие требования, прописанные в документах, играют важную роль в защите интересов всех сторон. Поэтому при составлении юридической документации необходимо обратиться к опытному юристу, который поможет предотвратить все возможные конфликты и гладкое завершение сделки. Кроме этого, включение положений о разрешении споров в договор может внести ясность в процесс разрешения споров и помочь сторонам достичь мирного решения.
Таким образом, для решения существующих юридических проблем при совершении сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения в современных условиях необходимо четко соблюдать нормативно-правовые нормы купли-продажи, а также для понимания юридических аспектов и грамотно составленной юридической документации следует обращаться к профессиональным юристам.