Механизм реализации права на жилище в современном российском правовом поле характеризуется комплексностью и неоднозначностью регулирования, особенно в части приобретения жилых помещений на этапе строительства. Данная сфера правоотношений представляет значительный научный и практический интерес ввиду множественности проблемных аспектов, связанных с высокими рисками для участников долевого строительства в случае несостоятельности застройщика. Таким образом, особенности банкротства застройщиков обусловлены в основном необходимостью защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Публично-правовая природа отношений в области несостоятельности (банкротства) застройщиков, а также необходимость защиты слабой стороны правоотношений с застройщиком — потребителя обусловила особый подход государства к решению данной проблемы, основой которого стало гарантированное Конституцией РФ право на жилище.
Законодательство закрепляет широкое понимание термина «застройщик», включая в данную категорию юридических лиц различных организационно-правовых форм, а также индивидуальных предпринимателей, привлекающих денежные средства граждан для строительства. Верховный Суд РФ придерживается расширительного толкования данного понятия, распространяя его на субъектов, фактически аккумулирующих средства на строительство, независимо от наличия формальных признаков застройщика, предусмотренных градостроительным законодательством. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) застройщиком признается лицо, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. Поэтому отсутствие у лица прав на земельный участок и разрешения на строительство само по себе не препятствует признанию его застройщиком в деле о банкротстве, если оно привлекало денежные средства граждан для строительства.
Сам механизм процедуры банкротства применительно к застройщикам имеет ряд особенностей. Во-первых, дела о банкротстве застройщиков могут рассматриваться не только по месту нахождения должника, но и по месту расположения объектов строительства или проживания большинства дольщиков. Это призвано обеспечить более эффективную защиту интересов кредиторов. Во-вторых, законодатель существенно сократил число применяемых процедур, исключив наблюдение и финансовое оздоровление. Как правило, сразу вводится конкурсное производство сроком на один год, хотя допускается и введение внешнего управления по решению собрания кредиторов. Данные изменения направлены на ускорение процесса восстановления нарушенных прав участников строительства. Во-третьих, существенной особенностью является расширенный состав лиц, участвующих в деле. Помимо стандартных участников, к ним относятся дольщики, инвесторы, контрольно-надзорные органы в сфере строительства, а также Фонд развития территорий. Арбитражный управляющий в делах о банкротстве застройщиков должен иметь специальную аккредитацию. Законом установлены особые правила предъявления и рассмотрения требований кредиторов, формирования реестров требований. Участники строительства вправе заявлять как денежные требования, так и требования о передаче жилых и нежилых помещений.
В соответствии с действующим законодательством инициировать процедуру признания застройщика несостоятельным (банкротом) правомочны следующие субъекты: непосредственно сам застройщик, кредиторы, уполномоченные органы, а также публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее — Фонд), ранее именовавшаяся Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд был учрежден на основании Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании “Фонд развития территорий” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях обеспечения гарантий и защиты законных интересов участников долевого строительства. В компетенцию Фонда входит осуществление компенсационных выплат за счет средств федерального бюджета в порядке, регламентированном ст. 13 вышеуказанного нормативно-правового акта.
При подаче заявления о признании должника банкротом обязательному указанию подлежат сведения о наличии у него статуса застройщика, если таковые имеются. В случае выявления данных обстоятельств в процессе судебного разбирательства суд по собственной инициативе либо по ходатайству участвующих в деле лиц рассматривает вопрос о целесообразности применения специальных норм § 7 Закона о банкротстве, регулирующих особенности банкротства застройщиков. Таким образом, окончательное решение о признании должника застройщиком принимается судом на основании всестороннего изучения обстоятельств дела и представленных доказательств.
Законодательное выделение застройщиков в отдельную категорию субъектов банкротства обусловлено необходимостью учета специфики их деятельности и повышенной социальной значимости последствий их несостоятельности. Это находит отражение в особом порядке проведения процедур банкротства застройщиков, включая модифицированные правила очередности и порядка удовлетворения требований кредиторов. Так, приоритет отдается требованиям, связанным с возмещением вреда жизни и здоровью, а также трудовым требованиям. Денежные требования участников строительства удовлетворяются в третью очередь, которая разделена на три подочереди. Законодательством предусмотрены как общие, так и специальные обеспечительные меры, направленные на сохранение имущества застройщика. Как указывается в научной литературе, отсутствие четкого правового регулирования в вопросе предъявления требований непосредственного застройщику, в случае банкротства последнего, создает неопределенность в правоприменительной практике. Так, Т.П. Шишмарева полагает, что при недостаточности имущества целесообразно вводить обязательное страхование ответственности застройщика, несмотря на расширения обременения застройщика. Подчеркивается важность включения в законодательство о банкротстве правила о рассмотрении споров по распределению конкурсной массы в рамках дела о банкротстве.
Анализ данных особенностей механизма застройщиков требует оптимизации баланса интересов различных групп кредиторов несостоятельного застройщика. Так, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 23 июня 2022 г. № 310-ЭС21-29244 сформулировал правовую позицию, согласно которой при расторжении договора участия в долевом строительстве, заключенного с использованием кредитных средств, за банком-кредитором сохраняется право залога на объект недвижимости. В случае банкротства застройщика банк вправе обратиться с заявлением о включении обеспеченного залогом требования в реестр требований кредиторов должника. В контексте анализа судебной практики по вопросам кредитования участников долевого строительства следует отметить, что сложившаяся в пользу банков позиция судов оказала положительное влияние на развитие данного сектора экономики. Альтернативный подход мог бы привести к ограничению кредитования дольщиков со стороны банков в целях минимизации рисков, что негативно отразилось бы на инвестиционной активности в строительной отрасли. Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что правовое регулирование банкротства застройщиков нацелено на максимальную защиту прав участников долевого строительства при одновременном обеспечении баланса интересов всех кредиторов.
В текущей экономической ситуации, которая отмечается повышением стоимости на жилье и неэффективностью удовлетворения прав кредиторов в случаях банкротства, кажется разумным предъявлять требования к передаче объектов недвижимости фактически, в их физическом виде. Тем не менее этот подход применим не ко всем видам объектов, и его возможности ограничены. Законы о банкротстве предписывают использовать различные методы защиты прав для разных категорий кредиторов, когда дело касается банкротства застройщиков. Например, участникам долевого строительства предоставляется возможность не только получить обратно свои деньги, но и требовать передачи как жилых, так и нежилых помещений площадью до 7 м², обеспечивая тем самым дополнительную защиту своих прав. В то же время ряд категорий кредиторов, включая залогодержателей земельного участка и объекта незавершенного строительства, приобретателей нежилых помещений по договорам долевого участия, а также юридических лиц — участников долевого строительства, вне зависимости от типа приобретаемых помещений, лишены данного права. Их требования подлежат трансформации в денежную форму, что актуализирует вопрос о наличии у них залогового статуса как одного из ключевых факторов, влияющих на очередность и полноту удовлетворения требований в рамках конкурсного производства. Данная проблематика приобретает особую значимость в свете необходимости обеспечения баланса интересов различных групп кредиторов и эффективного функционирования института банкротства застройщиков в целом. Отметим, что в научной литературе предлагается также наделить участников строительства, имеющих неденежное требование к застройщику, правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.
Кроме того, в рамках судебного прецедента, установленного Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017, была сформулирована значимая правовая доктрина, расширяющая правовой статус участников долевого строительства нежилых объектов в контексте процедур несостоятельности застройщиков. Согласно данному правовому положению физические и юридические лица, вступившие в договорные отношения по долевому участию в строительстве нежилых объектов недвижимости, обладают правом на включение своих финансовых требований в реестр кредиторов на общих основаниях. Следует отметить, что в современной правоприменительной практике по делам о несостоятельности застройщиков наблюдается тенденция к усложнению процедуры квалификации требований кредиторов как обеспеченных залогом. Данный факт свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства в сфере банкротства и защиты прав участников долевого строительства.
В контексте судебной практики, связанной с правоотношениями в сфере жилищного строительства и финансирования, наблюдается тенденция к формированию прецедентного подхода в отношении требований кредитных организаций, выступающих в качестве залогодержателей объектов незавершенного строительства. Примечательным является случай с ПАО «Сбербанк России», чьи притязания на соразмерное удовлетворение требований из средств специализированного фонда были отклонены судебными инстанциями при рассмотрении дел о финансировании строительства многоквартирных жилых комплексов. Данная ситуация послужила катализатором для инициирования процесса пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства. Верховный Суд Российской Федерации, осуществляя свои полномочия по обеспечению единообразия судебной практики и защите конституционных прав граждан и юридических лиц, усмотрел в рассматриваемом деле признаки неопределенности в вопросе конституционности применяемых норм законодательства.
В рамках юридического анализа конституционности положений законодательства о долевом строительстве и банкротстве застройщиков возник вопрос о правомерности ретроактивного применения норм, затрагивающих имущественные интересы залоговых кредиторов. Заявитель оспаривал конституционность норм, допускающих прекращение залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, без предоставления адекватной компенсации при передаче обремененного имущества фонду в процессе банкротства застройщика. Аргументация базировалась на тезисе о недопустимости придания обратной силы законам, ухудшающим положение субъектов правоотношений.
Конституционный Суд Российской Федерации, рассмотрев данный вопрос, сформулировал правовую позицию, отраженную в Постановлении от 21 июля 2022 г. № 34-П. Результатом стала необходимость законодательной корректировки механизма защиты прав залоговых кредиторов. В ответ на это Правительство РФ инициировало законопроект, предусматривающий право залоговых кредиторов на денежные компенсации при передаче объектов незавершенного строительства новому застройщику в случаях, когда проект был начат до введения обязательного использования эскроу-счетов. Согласимся, что в контексте правового регулирования процедуры банкротства застройщиков особое значение приобретает институт обеспечительных мер, своевременное применение которых является ключевым фактором в обеспечении эффективности исполнения будущих судебных актов. Законодательством предусмотрен дифференцированный подход к разрешению ситуаций, связанных с незавершенным строительством объектов недвижимости. Завершение строительства может финансироваться различными способами: через Фонд защиты прав дольщиков, региональный фонд субъекта РФ или путем организации жилищно-строительного кооператива участниками долевого строительства. Выбор метода определяется конкретными обстоятельствами дела. Альтернативным вариантом является привлечение другого застройщика для завершения проекта.
В контексте правового регулирования банкротства застройщиков и защиты прав участников долевого строительства законодатель также установил дифференцированный подход к удовлетворению требований кредиторов в зависимости от характера объекта недвижимости. Особое внимание следует обратить на правовой режим офисных помещений, в отношении которых действует специфический механизм реализации прав кредиторов. Согласно актуальной судебной практике, сформированной на основе подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве и подтвержденной позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 6 мая 2019 г. № 302-ЭС18-24434, требования кредиторов в отношении офисных помещений не подлежат удовлетворению путем признания права собственности. Вместо этого законодатель предусмотрел механизм трансформации таких требований в денежные обязательства, которые в рамках процедуры банкротства застройщика подлежат включению в реестр требований кредиторов четвертой очереди. Данный подход обеспечивает баланс интересов различных категорий кредиторов и способствует более эффективному распределению конкурсной массы должника-застройщика.
В заключение следует отметить, что правовое регулирование банкротства застройщиков характеризуется рядом существенных особенностей, обусловленных необходимостью учета специфики деятельности данных субъектов и повышенной социальной значимости последствий их несостоятельности. При этом наблюдается дифференцированный подход к защите прав различных групп кредиторов, предоставляющий дополнительные гарантии участникам долевого строительства жилых помещений. В целом современное правовое регулирование банкротства застройщиков направлено на обеспечение баланса интересов различных групп кредиторов и эффективное функционирование института несостоятельности в данной сфере, однако требует дальнейшего совершенствования с учетом динамично меняющихся экономических реалий и накопленного опыта правоприменительной практики.