В начале 2025 года Конституционный Суд Российской Федерации (далее – Конституционный Суд) принял Постановление «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других» (далее – Постановление № 3-П). Это решение является знаковым со многих позиций. Во-первых, это первое решение Конституционного Суда о вопросах, связанных с национальными парками, принятое в форме постановления. Во-вторых, оно является очередной попыткой найти грань между публичными и частными интересами в отношении земель особо охраняемых природных территорий и земель лесного фонда. Наконец, в-третьих, оно отвечает на многие вопросы о применении такого способа защиты вещных прав, как признание права собственности отсутствующим, что весьма существенно для российского гражданского права. Позиции Конституционного Суда, высказанные в этом постановлении, будут оказывать влияние на судебную практику по вещным спорам многие десятилетия. Не имея возможности остановится подробно на каждом аспекте, в рамках настоящей научной статьи обратим внимание лишь на один из принципиальнейших аспектов Постановления № 3-П – возможности признания отсутствующим права собственности в силу закона.
Рассматривая вопрос о земельных участках в границах национальных парков, Конституционный Суд установил, что они могут находится исключительно в федеральной собственности. Потому государственная регистрация права собственности любой иной формы априори незаконна. Тем самым он фактически создал новый вид исков о признании права собственности отсутствующим, в основу которого положено установленное законом ограничение форм собственности.
Однако, данная позиция высказана им в порядке конкретного нормоконтроля. Как указал сам Конституционный Суд, он «не может абстрагироваться от тех особенностей содержания имевших место в конкретных делах правоотношений, которые обусловлены оспариваемыми нормами и иными положениями подлежащим применению в этих делах». В частности, неизбежно наличие особенностей баланса конституционных ценностей, обусловленных спецификой правового режима соответствующих территорий и категории земель (п. 1.5). Потому возможность признания права собственности отсутствующим в силу закона требует дополнительного толкования в контексте природы этого способа защиты вещных прав.
1. Природа исков о признании права собственности на объекты недвижимого имущества отсутствующим и условия их применения.
Этот способ представляет значительный интерес для науки гражданского права, поскольку он порожден не волей законодателя, а судебной практикой. А столь сложный способ правообразования неизбежно сопряжен с неопределенностью в применении.
Признание права отсутствующим непосредственно статьей 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в качестве способа защиты гражданских прав не предусмотрено. Однако он широко применяется в судебной практике, связанной со спорами о правах на недвижимое имущество. Это объясняется тем, что недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и право собственности на него возникает только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому спор о признании права собственности на объект недвижимого имущества отсутствующим по своей сути представляет собой спор о законности регистрации права собственности (записи о такой регистрации).
До 2010 года судебная практика в вопросе оспаривания зарегистрированного права была вполне единообразной и основывалась на правовой позиции, исходящей из того, что зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления иска о признании права. Хотя встречались примеры, когда суды удовлетворяли иски о признании недействительным зарегистрированного права и недействительной записи в ЕГРП (в настоящий момент – ЕГРН). Однако ситуация изменилась с принятием совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление 10/22). В его пункте 52 указано на значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в качестве основных способов защиты права собственности на недвижимое имущество указаны признание права либо обременения недвижимого имущества, возврат имущества во владение его собственника, применение последствий недействительности сделки. Наряду с этими способами суды указали на возможность ситуации, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились). Именно в такой ситуации оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом уже на начальной стадии применения данного способа защиты возникал вопрос об основаниях его применения. Так, Л. Осипова делала вывод о том, что случаи, в которых допустимо признание зарегистрированного права собственности отсутствующим, исчерпывающим образом перечислены в вышеупомянутом положении Постановления № 10/22. Одновременно отмечая отсутствие однозначной позиции судов по этому вопросу.
В дальнейшем в науке гражданского права разгорелись жаркие дискуссии о природе данного способа защиты вещных прав: следует ли его относить к виндикационным искам, негаторным или иным (специальным). Этот спор имел большое прикладное значение, поскольку ответ на него предрешал ответ на вопрос о возможности применения срока исковой давности. Конец спорам положили позиции высших судов, в которых они признали данный способ защиты вещных прав разновидностью негаторных исков, к которым срок исковой давности не применяется (ст. 304 ГК РФ).
В дальнейшем в обзорах судебной практики Верховный Суд Российской Федерации (далее – Верховный Суд) неоднократно обращал внимание на возможность использования способа защиты гражданских прав – признания права собственности отсутствующим, но в центре его внимания находились лишь две ситуации: когда право собственности зарегистрировано на объект, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости и когда применение иска о признании права собственности отсутствующим было необоснованным. Во втором случае Верховный Суд стремился ограничить сферу применения исков о признании права собственности отсутствующим и попытки подмены этим способом основных способов защиты гражданских прав. Результатом этой практики стали два условия, при соблюдении которых признание права собственности отсутствующим на объект недвижимого имущества является надлежащим способом защиты гражданского права:
1) возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом;
2) иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Таким образом, данный иск стал трактоваться как иск собственника по поводу государственной регистрации права собственности другого лица на принадлежащий ему и находящийся в его владении объект недвижимого имущества в ситуации, когда право собственности не может быть защищено иным способом.
Однако на том этапе формирования судебной практики правила об основаниях признания права собственности на объект недвижимого имущества отсутствующим сформулированы не были. Из общего смысла позиций высших судов следует, что при признании права собственности на недвижимую вещь отсутствующим суд должен выявить обстоятельства, вследствие которых внесенная в ЕГРН запись о данном объекте недвижимости является недостоверной, т.е. установить причину порочности государственной регистрации права собственности.
В этой связи основным фактом, подлежащим доказыванию, является обстоятельство порочности государственной регистрации права собственности. Причем обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на истца, поскольку законность государственной регистрации права собственности презюмируется, на что неоднократно обращали внимание высшие суды.
Именно в этой связи появление такого основания как признание права собственности отсутствующим в силу закона представляет собой существенную новацию, поскольку в этом случае презюмируется порочность записи в ЕГРН.
2. Позиция Конституционного Суда об основаниях и условиях признания отсутствующим в силу закона права собственности на земельные участки в границах национального парка.
Возвращаясь к позиции, изложенной в Постановлении № 3-П, необходимо отметить, что Конституционный Суд принял практику высших судов, сложившуюся до 2025 года по искам о признании права собственности отсутствующим, в качестве основы. В том числе, он подтвердил необходимость учета сформулированных Верховным Судом условий применения данного способа защиты гражданских прав применительно к спорам о принадлежности земельных участков.
Разрешая вопрос о фактическом владении земельными участками, Конституционный Суд подчеркнул, что споры о признании права собственности отсутствующим, как разновидность негаторного иска, не должны быть связаны со спором о фактическом владении имуществом. В этой связи необходимо учитывать специфику публичной собственности на земельные участки, которая с учетом характера земель и объема находящегося в собственности земельного ресурса не может выражаться в тех же формах, в которых осуществляется владение частного лица. Это обстоятельство, наряду с одновременным отсутствием реализуемого ответчиком фактического господства над земельным участком, выразившегося в его освоении, в ограничении доступа к нему других лиц и подобных действиях, позволяет рассматривать иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, поданный в защиту интересов публично-правового образования, как не обусловленный лишением истца владения, т.е. подпадающий под действие статьи 304 ГК РФ. При этом презюмируемому владению со стороны публично-правового образования придается превалирующее значение (п. 5.2).
По вопросу же о возможности использования иных способов защиты гражданских прав он отметил, что иск о признании отсутствующим права собственности на земельный участок в границах национального парка следует рассматривать как исправление реестровой ошибки, поскольку такие земельные участки могут находится исключительно в федеральной собственности (п. 5.3).
Немаловажно и то, что Конституционный Суд не посчитал необходимым условием для обращения с таким иском регистрацию права собственности Российской Федерации на спорные земельные участки, поскольку это право возникает в силу закона.
Таким образом, условия применения иска о признании права собственности отсутствующим применительно к спорам о правах на земельные участки в границах национальных парков соблюдены.
Основанием же для признания права собственности отсутствующим является ограничение земельных участков в границах национальных парков в гражданском обороте. В пункте 3.1 Постановления № 3-П Конституционный Суд со ссылкой на п. 3 ст. 129 ГК РФ указал, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, если земельный участок в силу закона может находиться лишь в публичной собственности, возникновение права частной собственности на этот участок невозможно независимо от способа приобретения (путем предоставления органом публичной власти, по сделке, в силу приобретательной давности и т.п.). Далее он отметил, что земли, находящиеся в границах национальных парков, могут находиться только в федеральной собственности. Поэтому возникновение права частной собственности на этот участок невозможно независимо от способа приобретения – в силу закона. Из этого следует, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории (п. 3.2).
Таким образом, Конституционный Суд исходит из презумпции порочности государственной регистрации права частной собственности на земельные участки в границах национального парка, поскольку такое право не может возникнуть на законных основаниях.
Впрочем, одновременно он сделал оговорку об исключениях, предусматривающих возможность нахождения земельных участков в границах национальных парков в частной собственности (ст. 3.1, абз. второй п. 2 ст. 12 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»). Для таких случаев основанием удовлетворения требования о признании права отсутствующим не может являться само по себе нахождение земельного участка в границах особо охраняемой природной территории (п. 3.2).
Таким образом, Конституционным Судом наряду с базовым правилом, согласно которому единственным достаточным основанием для признания отсутствующим права собственности на земельный участок в границах национального парка является установленный факт его нахождения в пределах такой особо охраняемой природной территории, выделены и исключения из правила:
– сложившийся на момент формирования границ национального парка режим законного проживания и жизнедеятельности граждан на отдельных территориях;
– нахождение земельного участка в границах населенного пункта, полностью находящегося в границах особо охраняемой природной территории.
3. Дальнейшее развитие судебной практики о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим в силу закона.
С момента принятия Постановления № 3-П прошло совсем немного времени, но позиция о возможности признания права собственности отсутствующим в силу закона уже получила дальнейшее развитие.
Так, в рамках дела № А40-88564/2023 судами рассматривался спор о признании отсутствующим права собственности города Москвы на подвал в многоквартирном доме (далее – МКД). Истец (один из собственников помещений в МКД) ссылался на то обстоятельство, что в силу закона такие помещения находятся в совместной собственности собственников помещений в МКД. Определением от 25 июля 2025 года № 305-ЭС25-2385 Верховный Суд признал эту позицию верной.
С целью установления характера помещения была назначена судебная строительно-технической экспертиза. Согласно выводам эксперта в спорном помещении имелись инженерные коммуникации – система холодного и горячего водоснабжения, система теплоснабжения и система водоотведения (канализация), обслуживающие более одного помещения в МКД, при этом спорное помещение выполняет технические функции и имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям МКД, непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд. Эти характеристики предопределили отнесение подвала к общему имуществу в МКД. Верховный Суд указал, что общее имущество в МКД независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений, его отчуждение в соответствии с положениями статьи 290 ГК РФ запрещено. Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество в МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений и подлежит восстановлению.
Следуя позиции Конституционного Суда, он не посчитал необходимым условием для предъявления иска регистрацию права коллективной собственности на спорный объект. Верховный Суд указал, что в силу закона все основания для перехода общего имущества в МКД в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.
Важно, что в этом деле рассмотрены и обстоятельства владения спорным объектом. Учитывая результаты экспертизы, определившей вспомогательную роль помещения, суд установил, что имущество не выбывало из общего владения собственников помещений МКД, поскольку требовало постоянной эксплуатации.
Эта позиция Верховного Суда примечательна не только тем, что она сформулирована спустя всего полгода после принятия Постановления № 3-П, но и тем, что в определенном смысле она уже получила подтверждение Конституционного Суда. В определении 2019 года Конституционный Суд отказал в рассмотрении ситуации с признанием отсутствующим права собственности на нежилое помещение, признанное общим имуществом собственников помещений в МКД. Но причины отказа он тогда не пояснил.
Кроме того, принципиально важно, что в данном случае суд встал на сторону частного (хотя и коллективного) интереса, признав право государственной собственности отсутствующим.
Получает активное развитие и практика споров о правах на земельные участки в границах национальных парков, из которой следует, что позицию Конституционного Суда не следует понимать упрощенно. В частности, Верховный Суд принял много решений о возврате на рассмотрение судом первой инстанции дел, связанных с признанием отсутствующим права собственности на земельные участки, в отношении которых прокурор полагал, что они находятся в границах Сочинского национального парка. Суд посчитал, что в этих делах не установлены существенные обстоятельства: не доказан факт принадлежности земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий, не установлены обстоятельства владения соответствующим земельным участком. Аналогичные решения принял Верховный Суд и в ситуациях, когда граждане обращались к Российской Федерации и национальному парку с требованием о признании права федеральной собственности отсутствующим.
Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать отдельные выводы.
Не вызывает сомнений, что в ближайшее время иски о признании права собственности отсутствующим в силу закона будут активно использоваться. Сфера их применения будет ограничена вещными правами на недвижимое имущество, которое может находится не во всех формах собственности. Основными объектами будут вещи, которые могут находится только в публичной собственности – изъятые из гражданского оборота или ограниченные в нем. Однако такой способ может быть применен и для защиты вещных прав на иное недвижимое имущество, для которого законом прямо предусмотрено нахождение только в одной форме собственности (для ситуаций, когда в ЕГРН зарегистрировано право иной формы).
Условия предъявления таких исков будет существенно отличаться от условий предъявления иных требований о признании права собственности отсутствующим. Во-первых, для обращения в суд необязательно наличие двойной регистрации права собственности на один и тот же объект. Может быть зарегистрировано право собственности только одного лица, а право собственности истца презюмируется в силу закона. Во-вторых, фактически снят вопрос об исключительности такого способа защиты вещного права. Поскольку право определенной формы собственности вытекает из закона, регистрация прав любой другой формы собственности понимается как реестровая ошибка. Таким образом, единственным условием для оценки иска о признании права собственности отсутствующим в качестве надлежащего способа защиты остаются обстоятельства владения спорным имуществом – оно должно находится во владении истца. И даже это условие в отношении земельных участков, которые в силу закона могут находится только в публичной собственности, будет применяться весьма условно, т.к. в силу прямой позиции Конституционного Суда публичное владение тоже презюмируется.
Но принципиальным отличием споров о признании права собственности отсутствующим в силу закона от иных споров такого рода станет распределение бремени доказывания. Суды будут исходить из презумпции незаконности государственной регистрации права собственности! Это значит, что истцу достаточно будет доказать факт принадлежности имущества к тем видам, которые могут находится только в определенной форме собственности (нахождение земельного участка в границах особо охраняемой природной территории, принадлежность помещения к общему имуществу в многоквартирном доме и пр.). А ответчик, в свою очередь, должен доказывать законность возникновения своего права, т.е. опровергать презумпцию, либо доказывать фактическое владение спорным имуществом, что будет свидетельствовать о недопустимости применения негаторного иска. Фактически все бремя доказывания будет переложено на ответчика, что будет особенно проблемным в спорах между публичным образованием и гражданами.
Кроме того, существует опасность упрощенного толкования презумпции незаконности государственной регистрации права собственности на определенные виды недвижимого имущества в силу закона. На наш взгляд, она далеко не абсолютна.
Во-первых, необходимо учитывать изменчивость законодательства и фактической ситуации. Право собственности на конкретный объект недвижимого имущества могло возникнуть до того, как в законодательстве появился запрет на его нахождение в соответствующей форме собственности, или до того, как это ограничение стало применимо для данного объекта. Примером чего является ситуация возникновения права частной собственности на земельный участок до его включения в границы национального парка, приведенная Конституционным Судом в Постановлении № 3-П. А само по себе появление ограничений режима собственности не влечет прекращение существующего и законно зарегистрированного права собственности.
Во-вторых, из любого правила о запрете нахождения определенных объектов в какой-либо форме собственности есть исключения. Примером чего являются земельные участки, находящиеся в населенных пунктах, полностью входящих в границы национального парка, отмеченные Конституционным Судом. И, к сожалению, эти исключения далеко не всегда прямо названы в законе. В сложных ситуациях они могут быть выявлены и судебной практикой.
В этой связи можно порекомендовать судам при рассмотрении исков о признании права собственности на объект недвижимого имущества отсутствующим в силу закона устанавливать следующие обстоятельства:
1) имеются ли установленные законом ограничения нахождения соответствующих видов объектов в какой-либо форме собственности;
2) существовало ли это ограничение на момент возникновения оспариваемого права (а в отдельных случаях – и предшествующих ему вещных прав);
3) имеются ли основания для того, чтобы признать возникновение оспариваемого права (а в отдельных случаях – и предшествующих ему вещных права) законным;
4) выбывало ли соответствующее имущество из владения надлежащего собственника (ограничено применимо к земельным участкам, которые могут находится только в публичной собственности).
Только в ситуации, когда на первые два вопроса даны положительные ответы, а на остальные отрицательные, можно считать, что установленный факт принадлежности конкретного объекта к виду недвижимого имущества, который не может находится в этой форме собственности, является достаточным основанием для признания зарегистрированного на него права собственности отсутствующим.
В ситуации, когда есть сомнения в существовании первых двух факторов или есть иные основания полагать, что оспариваемое право собственности возникло на законных основаниях в удовлетворении иска о признании его отсутствующим должно быть отказано. Поскольку в этой ситуации государственная регистрация права собственности не будет иметь порока. Особенно, если речь идет о признании отсутствующим права частной собственности в пользу публичного интереса – необходимо руководствоваться статьями 2 и 18 Конституции Российской Федерации, согласно которым приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин (пункт 5.3 Постановления № 3-П)
В ситуации же, когда имущество фактически выбыло из владения истца, признание права собственности отсутствующим должно быть признано ненадлежащим способом защиты права, а соответствующий спор должен разрешаться посредством иных видов исков, прежде всего – виндикационного.