Когда можно расторгнуть договор аренды по желанию одной стороны
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ договор аренды можно расторгнуть по взаимному соглашению обеих сторон, если есть возможность, попробуйте договориться.
Однако если разорвать сделку намерена только одна из сторон, то возможно это, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ:
- в случаях, которые прямо предусмотрены законодательством. В отношении договора аренды только один такой случай, о котором чуть ниже;
- в судебном порядке, если другая сторона существенно нарушает условия сделки, например когда арендатор долго не платит арендную плату, и т.д.
Обратите внимание: если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от него когда захочет, но при одном условии. Отказ возможен только при соблюдении условия о предварительном уведомлении другой стороны о своем намерении за 1 месяц (в случае если арендуется недвижимость — за 3 месяца). П. 2 ст. 610 ГК РФ разрешает сторонам изменить установленные законом сроки уведомления об отказе от договора в тексте самого соглашения, поэтому если сделкой определены иные сроки, то следует придерживаться именно их.
Важно помнить, что по истечении срока для предупреждения об отказе от сделки договор аренды завершает действие автоматически, то есть обращение в суд или иные инстанции в данной ситуации от сторон не требуется.
Как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Для уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор аренды досрочно, необходимо подготовить уведомление, и отправить по почте (с уведомлением о вручении для фиксации даты получения) либо передать нарочно (под расписку).
Специальных требований к содержанию документа закон не предъявляет. Однако, учитывая устоявшиеся правила юридической техники, в письме следует указать:
- название сторон сделки;
- сведения о договоре (название, дата, номер);
- день, с которого соглашение будет считаться расторгнутым;
- порядок возврата имущества, если таковой требуется с учетом положений договора или характера самого имущества;
- дату написания, подпись (печать) стороны, направляющей уведомление.
Расторжение арендной сделки при нарушении ее условий
Расторжение арендной сделки, помимо общего порядка, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, возможно и в судебном порядке. Основания для расторжения в таком порядке прописаны в нормах ГК РФ. В частности, случаи существенного нарушения условий сделки со стороны арендатора указаны в ст. 619 ГК РФ, арендодателя — в ст. 620 ГК РФ.
Вместе с тем порядок действий, в том числе направления уведомлений о расторжении сделки, для арендатора и арендодателя несколько различается, в связи с чем данный вопрос логично рассмотреть отдельно для каждой из сторон договора.
Основания для расторжения сделки арендодателем
Согласно требованиям ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться с иском в суд в целях прекратить арендные отношения с арендатором в следующих случаях:
- если арендатор 2 и более периода (месяца, квартала и т. д.) не вносит арендную плату;
- при неосуществлении арендатором в положенные сроки капитального ремонта объекта аренды, если таковой предусмотрен договором или техническими регламентами;
- если арендатор существенно ухудшает состояние переданного ему имущества;
- когда имущество используется не по назначению либо арендатор грубо (неоднократно) нарушает условия арендной сделки.
Для обращения в суд с иском арендодателю необходимо соблюсти 2 обязательные досудебные процедуры, наличие которых предусмотрено ст. 452 и 619 ГК РФ.
Так, согласно ст. 452 ГК РФ требовать расторжения сделки в суде арендодатель может в случае получения отказа на свое предложение расторгнуть сделку либо если ответ на такое предложение от арендатора не поступил в течение 30 дней или иного, предусмотренного соглашением между сторонами срока.
В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель также перед заявлением иска в суд обязан предупредить арендатора о необходимости выполнения им взятых на себя обязательств в разумный срок.
Соблюдение требований ст. 452 и 619 ГК РФ на практике вызывает массу вопросов. Наиболее распространенный из них касается образца письма о расторжении договора аренды. В частности, можно объединить 2 обозначенных требования в одном документе или нет?
Данный вопрос подробно раскрыт в п. 29 письма Президиума ВАС РФ «Обзор…» от 11.01.2002 № 66. В нем Президиум ВАС РФ указывает, что претензия об устранении нарушений договора сама по себе не является предложением расторгнуть либо изменить действующий договор.
Соответственно, первоначально арендатору должно быть указано на необходимость исполнения своих обязанностей и предоставлен разумный срок для этого. И только в случае невыполнения арендодатель вправе требовать расторжения договора. Таким образом, обозначенные в ст. 452 и 619 ГК РФ требования являются самостоятельными и не заменяют друг друга.
Что же касается объединения этих 2 требований в рамках единого письма, то такая возможность признана правомерной постановлением 1-го арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 по делу № А79-9531/2009. В рассмотренном случае арендодателем в одном письме было предписано в недельный срок погасить задолженность по арендной плате, а в случае отказа от данного требования в месячный срок со дня получения письма предлагалось расторгнуть арендное соглашение.
Условия для разрыва сделки арендатором
Перечень оснований для расторжения договора арендатором прописан в ст. 620 ГК РФ. В частности, арендатор может требовать разрыва сделки в следующих ситуациях:
- если имущество по стечению обстоятельств, не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования;
- арендодатель не предоставил имущество арендатору либо создает препятствия для его нормального использования;
- переданное в аренду имущество имеет недостатки, не обозначенные в договоре, которые не позволяют использоваться его по назначению;
- арендодатель не осуществил в требуемые сроки капитальный ремонт вещи, если в силу договора такая обязанность за ним закреплена.
В то же время ст. 620 ГК РФ не требует от арендатора предупреждать арендодателя о необходимости устранения допущенных нарушений. Следовательно, в перечисленных выше ситуациях арендатору необходимо только исполнить требование ст. 452 ГК РФ и направить за 1 месяц (либо иной указанный в контракте срок) предложение о расторжении договора своему контрагенту. И уже в случае отрицательного ответа (отсутствия ответа в течение 30 дней) обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.
***
Подводя итоги, отметим, что составление письма о расторжении арендной сделки должно осуществляться с учетом конкретного основания для такого действия и опираться на требования законодательных норм, в частности ст. 452, 610, 619 и 620 ГК РФ.
Еще больше материалов по теме в рубрике: "Договор".