Как лучше рассчитаться с продавцом за покупку?
Статья 486 ГК РФ определяет, что покупатель может рассчитаться с продавцом:
- непосредственно при получении товара;
- до получения товара, то есть путем осуществления предоплаты согласно статье 487 ГК РФ;
- после получения товара, если речь идет о покупке в кредит согласно статье 488 ГК РФ.
Пункт 2 статьи 486 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя рассчитаться за товар полностью, если соглашением не предусмотрена возможность отсрочки или рассрочки.
Наиболее удобным и безопасным из перечисленных вариантов является одновременное осуществление передачи вещи и ее оплаты. Однако в отношении ряда вещей, прежде всего недвижимости, такой способ не очень правильный, согласно предписаниям статьи 551 ГК РФ.
Момент расчета при покупке недвижимости
Пункт 1 статьи 551 ГК РФ указывает, что покупатель становится собственником приобретенной недвижимости только после прохождения процедуры госрегистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРН (подробности об этом — в другой нашей статье). При этом исполнение договора до госрегистрации покупателем и продавцом не изменяет момента перехода права собственности. В свою очередь, пункт 59 административного регламента Росреестра, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении…» от 07.06.2017 № 278, обозначает, что одним из оснований для госрегистрации недвижимости служит заключенный между сторонами договор купли-продажи.
Таким образом, приобретение недвижимости предусматривает 2 этапа:
- Подписание сторонами договора.
- Прохождение государственной регистрации прав на переданную недвижимость.
Практикам необходимо помнить, что в силу статьи 556 ГК РФ при заключении договора стороны должны также подписать передаточный акт, который является приложением к договору (либо договор должен включать в себя содержание передаточного акта). Соответственно, обязанность продавца по сделке считается исполненной с момента подписания данного передаточного акта. Однако покупатель станет собственником только после подтверждения легальности сделки, то есть после госрегистрации своего права собственности в ЕГРН.
Получается, что рассчитываться при подписании передаточного акта для покупателя рискованно, так как он еще не является полноправным собственником. Для продавца же рискованно ожидать оплаты после госрегистрации, так как покупатель уже стал собственником недвижимости, а потому имеет реальную возможность не торопиться с расчетом (т. е. будут нарушаться уже интересы продавца). На практике данная проблема может усугубляться также тем, что стороны не доверяют друг другу или стоимость недвижимости оказывается значительной для контрагентов.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
Договор банковской ячейки при покупке квартиры
Следует помнить, что аренда сейфа в банке оформляется соответствующим соглашением, заключаемым в дополнение к основному договору приобретения недвижимости. Требования к такому соглашению содержатся в статье 922 ГК РФ.
Банк, согласно пункту 3 данной статьи, предоставляет клиенту (им может быть как покупатель или продавец, так и обе стороны совместно) возможность помещать в ячейку и изымать из нее ценности без чьего-либо контроля, в том числе сотрудников банка. Банк лишь обеспечивает контроль за доступом (невозможность доступа посторонних лиц, в том числе сотрудников банка) к самой ячейке, за что и несет ответственность.
Согласно статьям 606 и 922 ГК РФ, существенными условиями сделки по аренде ячейки помимо предмета соглашения являются цена и срок. Поскольку банками в таких случаях используются, как правило, стандартные договоры, временные и ценовые параметры аренды заранее оговорены в правилах, то есть сторонам по сделке остается лишь выбрать подходящий для них вариант.
Предоставление в аренду гражданам сейфов в силу статьи 5 ФЗ «О банках…» от 02.12.1990 № 395-1 не является обязательной банковской операцией. В связи с этим данная услуга предоставляется не во всех банках (офисах банка), а лишь при наличии соответствующих технических возможностей.
Обращаем внимание на то, что условия аренды и доступа к ячейке должны быть оговорены с банком до подписания основного договора. При этом в каждом банке его правилами могут быть оговорены специальные требования к доступу сторон сделки к содержимому ячейки, а также предъявляемым для допуска документам.
***
Подводя итог, отметим, что использование для проведения расчетов банковской ячейки значительно упрощает сделку купли-продажи недвижимости и делает ее безопаснее для сторон. Однако привлечение посредника в виде банка требует дополнительных расходов, а также подписания дополнительного договора на предложенных им условиях.