Источники регулирования вопросов, касающихся договоров аренды помещений
Основные вопросы составления и заключения договоров аренды нежилых помещений между юридическими лицами регулируются Гражданским кодексом (далее — ГК РФ).
В частности, глава 34 указанного акта определяет:
- общие вопросы аренды нежилых помещений;
- специфику сделок в отношении зданий, сооружений;
- специфику аренды предприятий.
Порядок заключения договора аренды жилого помещения между юридическими лицами устанавливает глава 35 ГК РФ.
Среди иных источников регулирования рассматриваемого вопроса можно выделить как судебную практику в этой области (в том числе обычаи делового оборота), так и федеральные законы, например:
- закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в соответствии со ст. 51 которого осуществляется регистрация договоров, подлежащих таковой на основании прямого указания норм ГК РФ;
- вступившие в силу решения арбитражных судов. Так, из постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2017 № Ф09-6810/17 по делу № А47-8211/2016 можно сделать некоторые выводы о необходимых для заключения договора полномочиях, подтверждающих факт заключения сделки обстоятельствах;
- позиции Пленума ВАС РФ и ВС РФ. В частности, имеется действующее постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, отражающее позицию суда по ряду практических вопросов.
Содержание и образец договора
В договоре аренды нежилого помещения для юридического лица, исходя из определения этого термина, данного в ст. 606 ГК РФ, в обязательном порядке должны быть указаны:
- Идентифицирующие признаки передаваемого в аренду помещения.
- Размер арендной платы.
Указанные условия являются существенными, поэтому на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ при их отсутствии в договоре он не может считаться заключенным. Иные условия могут также признаваться существенными самими сторонами и включаться в договор по их усмотрению.
В силу обычаев гражданского оборота типовой договора аренды помещения подразумевает включение определенных сведений, среди которых:
- наименование договора;
- дата и место его составления;
- наименование сторон;
- Ф. И. О. представителей организаций;
- основания действий законных представителей (устав);
- признаки передаваемого в аренду помещения;
- основание распоряжения помещением арендодателем (например, свидетельство о праве собственности);
- срок передачи в аренду, возможность его продления и досрочного прекращения;
- наличие возможности передачи имущества в субаренду;
- цель использования арендуемого имущества;
- размер арендной платы и порядок ее уплаты;
- права и обязанности сторон;
- вопросы проведения текущего и капитального ремонта, судьбы улучшений (отделимых и нет);
- ответственность сторон;
- реквизиты сторон (контактные данные, реквизиты счетов, ОГРН, ИНН).
Договор подписывается представителями сторон и скрепляется печатями организаций. Образец договора аренды помещения между юридическими лицами можно скачать на нашем сайте.
Форма и регистрация
Независимо от того, оформляется юридическими лицами аренда жилого помещения или нежилого, форма договора, в соответствии с п. 1 ст. 609 и п. 1 ст. 674 ГК РФ, должна быть письменной. На основании с п. 1 ст. 651 ГК РФ при передаче одной организацией в аренду другой нежилого помещения допускается подписание единого документа.
Президиум Высшего Арбитражного суда в своем информационном письме «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53 изложил позицию, согласно которой помещения, хотя и не являются понятием, синонимичным зданию или сооружению, неразрывно связаны с данными объектами. В силу отсутствия самостоятельного регулирования таких договоров к ним должны применяться нормы об аренде зданий и сооружений.
Аналогичным образом решается и вопрос регистрации договоров, предметом которых выступает аренда нежилых помещений. В силу сказанного они подлежат государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, если их срок равен 1 году более.
Письменная сделка по аренде жилья между предприятиями, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ, также должна пройти процедуру государственной регистрации. Обойтись без нее можно лишь в том случае, если срок, на который передается помещение, составляет менее 1 года.
Особенности аренды жилого помещения
Договор аренды жилых помещений между юридическими лицами является менее распространенным и применяемым на практике, хотя п. 2 ст. 671 ГК РФ допускает наличие подобных соглашений. При этом имущество может быть передано и во владение, и в пользование, и по иному договору (например, смешанному).
Подобные договоры подчиняются общим правилам аренды и найма жилых помещений, за исключением ряда особенностей. Так, несмотря на проживание в арендуемом помещении физических лиц, ответственность перед арендодателем по договору несет арендатор, т. е. юридическое лицо. Ответственность же проживающих в помещении перед организацией-арендатором регулируется ими самостоятельно, т. е. фактически арендатор предоставляет данное жилье как служебное, а проживающее лицо выступает в роли фактического субарендатора.
Об особенностях аренды нежилых помещений подробнее можно прочитать в другой нашей статье.
***
Итак, при заключении договорных обязательств по передаче в аренду тех или иных помещений между юридическими лицами необходимо соблюдать письменную форму договора. Составить документ поможет приведенный в статье образец. После подписания договора важно пройти процедуру регистрации, если срок его действия равен 1 календарному году или более.