Договор коммерческого найма должен заключаться в тех случаях, когда владелец жилья хочет его сдать. Хотя практика сдачи квартир и очень распространена, часто при заключении такого договора совершаются ошибки. Разберемся, как их не допустить, и расскажем, что вообще из себя представляет этот вид договора.
Просто наем или коммерческий наем
Термин «договор коммерческого найма» в законе не упоминается. Соответствующая глава кодекса просто говорит о найме жилья вообще, не выделяя отдельно тот факт, что этот договор является коммерческим. Вдобавок слово «коммерческий» в российском праве обычно подразумевает, что как минимум одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность.
Тем не менее термин часто встречается в практике. Связано это с тем, что есть и другой вариант договора, по которому предоставляется жилое помещение, — договор социального найма. Вот как раз для того, чтобы разделять эти 2 вида договора, и потребовалось дополнительное определение «коммерческий». В конце концов, при коммерческом найме целью владельца квартиры является получение прибыли, а не обеспечение кого-то жильем.
Основные различия между коммерческим и социальным наймом:
- Владельцем жилья, сдаваемого в коммерческом порядке, может быть гражданин либо организация. В социальный же наем идет лишь государственное, муниципальное или ведомственное жилье.
- В коммерческом найме снимать жилье может кто угодно. В социальном — только гражданин, который в законном порядке включен в списки нуждающихся в жилье.
- Плата по социальному найму определяется на основании нормативных актов. В коммерческом же найме о размере платы за пользование жильем стороны договариваются сами, т. е. размер может быть любым.
Наем или аренда жилья
Также следует отличать договор коммерческого найма от договора аренды. Дело в том, что в аренду может быть передано и жилое помещение. Отличительными признаками здесь будут следующие:
- По найму передается жилье, по аренде — любая другая недвижимость. Таким образом, если сдается не квартира, комната или, скажем, коттедж, а склад, офис или гараж, заключаться должен именно договор аренды. Что именно относится к жилью, определяется правилами жилищного законодательства.
- Снимать квартиру по найму может только человек. Организации (например, снимающей жилье для своих сотрудников) придется в этом случае участвовать лишь в договоре аренды. Юридическое лицо в договоре найма может быть лишь наймодателем, то есть не снимать, а сдавать жилье.
- В наем жилье может сдаваться не более чем на 5 лет. Срок же действия договора аренды законом не определен. Более того, ГК РФ допускает даже аренду на неопределенный срок.
Также есть разница между договорами в правовом регулировании отношений. В частности:
- Договор коммерческого найма может быть расторгнут через суд лишь в том случае, если наниматель не платит за жилье более 6 месяцев (при краткосрочном найме — больше 2 раз подряд в установленные сроки). Аренда же вне зависимости от срока может быть расторгнута после 2 просрочек.
- Аренда может быть расторгнута по основаниям, предусмотренным самим договором. Наем же разорвать можно лишь в случаях, предусмотренных законом.
Нужно ли заключать договор найма
В принципе, если жилье сдается родственникам или хорошим знакомым, заключать официальный договор необязательно. Однако при этом нужно помнить, что обе стороны рискуют:
- владелец жилья — тем, что жилец не заплатит и взыскать с него деньги уже не получится;
- жилец — тем, что хозяин в любой момент сможет потребовать покинуть жилье и отстоять право проживать там дальше не удастся.
Именно для того, чтобы пресечь возможные споры и четко зафиксировать взаимные права и обязанности, и требуется заключать договор коммерческого найма.
Форма и содержание договора найма
Договор коммерческого найма заключается только в письменном виде и не требует обращения к нотариусу. Бланк такого договора можно скачать на нашем сайте, а затем адаптировать под свою ситуацию. Для этого потребуется указать в нем следующую информацию:
- Данные о сторонах договора — наймодателе (владельце жилья) и нанимателе (жильце). Если вместе с нанимателем вселяются члены его семьи, их также нужно указать в договоре.
- Объект найма — как можно более точное и полное описание сдаваемого жилого помещения: адрес, площадь, кадастровый номер (не обязательно, но крайне желательно).
- Размер и периодичность оплаты по договору. Если периодичность и порядок оплаты не установлены договором, применяются не гражданские, а жилищные нормы — то есть постоплата раз в месяц, не позднее 10 числа.
- Срок действия. Если его не указать, автоматически будет считаться, что стороны заключили его на 5 лет.
Без этих сведений договор не может считаться заключенным. По желанию сторон можно также внести указание на то, обязан ли наниматель делать текущий ремонт, может ли он сдавать сам жилье в поднаем и т. д.
Срок действия
Существует 2 вида договора коммерческого найма — краткосрочный (до года) и долгосрочный. Разница между ними заключается в следующем:
- Долгосрочные договоры необходимо регистрировать в Росреестре. Срок для подачи документов на регистрацию — не позднее месяца с того момента, как договор заключен.
- Когда истекает долгосрочный договор, наниматель вправе первым заключить новый договор на то же жилье. Лишь если он отказался, владелец вправе заключить договор с другим жильцом. При краткосрочном договоре такого преимущества у нанимателя нет.
- Если при краткосрочном договоре наниматель причиняет вред жилью, ему не дается времени на исправление нарушений — он может быть сразу выселен через суд.
- В краткосрочном договоре у нанимателя нет права ни сдавать жилье в поднаем, ни вселять других временных или постоянных жильцов. Если что-то из этого нанимателю потребуется, ему придется перезаключать договор на новых условиях.
Кто может проживать по договору
Как уже было сказано выше, по договору коммерческого найма вместе с лицом, заключившим этот договор, могут проживать члены его семьи или другие близкие лица. Они должны быть перечислены в договоре изначально, хотя могут вселяться и позднее. Для этого требуется:
- Согласие всех сторон договора (для несовершеннолетних, вселяющихся к родителям, согласие не требуется).
- Соответствие количества жильцов нормам площади жилья. Если на каждого в итоге будет приходиться меньше нормы, установленной в регионе, вселение не допускается. Опять-таки, это правило не касается детей.
Члены семьи и другие постоянные жильцы могут и сами стать стороной договора найма. Эту возможность допускают следующие случаи:
- Сонанимательство. Все жильцы заключают между собой договор о том, что солидарно отвечают по обязанностям нанимателя. То есть, например, долг по плате за жилье может быть взыскан как со всех разом, так и с любого из них по отдельности, после чего выплативший сам будет разбираться с остальными должниками. Согласия владельца жилья в этом случае не требуется, но он должен быть извещен о заключении такого договора.
- Замена лиц. С согласия владельца наниматель может быть заменен в договоре любым из постоянных жильцов, если тому уже исполнилось 18 лет.
- Смерть или отъезд нанимателя. Если лицо, подписавшее договор, так или иначе выбыло и больше в договоре не участвует, его место в договоре занимает кто-то из постоянных жильцов по их общей договоренности. Если же договоренности достигнуто не было, то по закону применяется правило о сонанимательстве.
Кроме того, с общего согласия всех проживающих и владельца помещения можно брать людей на временное проживание. Здесь помимо согласия требуется соблюдение следующих условий:
- В результате вселения новых лиц не должны нарушаться жилищные нормы (по минимальной площади).
- Вселение должно быть безвозмездным. В противном случае это будет уже договор поднайма — а он регулируется совсем другими нормами.
- Такого рода жильцы не должны проживать более полугода.
Временные жильцы в договоре коммерческого найма никак не участвуют, за все их действия отвечает только наниматель.