Что такое предварительный договор?
Предварительный договор ГК РФ в ст. 429 определяется как документальная договоренность, по которой стороны сговариваются на будущее о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на тех условиях, что будут определены предварительной сделкой.
При этом в предварительном договоре должны быть согласованы:
- условия о предмете будущей сделки;
- условия будущего основного договора;
- временной период, по истечении которого контрагенты обязуются подписать основной договор.
Если в тексте предварительного договора нет соглашения о сроке подписания последующей базовой сделки, то она должна быть оформлена в годичный срок с даты подписания промежуточного соглашения.
По прошествии времени планы сторон могут измениться, однако предварительный договор выступает своеобразным гарантом, и если один из участников избегает заключения основной сделки в положенные сроки, то его оппонент по промежуточной сделке вправе в судебном порядке заявить свои притязания на подписание договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Такие претензии могут быть предъявлены на протяжении полугода с даты пропуска срока заключения основного договора. При этом, согласно мнению Верховного суда РФ, выраженного в определении от 08.09.2015 № 38-КГ15-7, вина, связанная с нарушением условий и сроков заключения основного договора во исполнение предварительного договора, считается установленной, если не доказано иное. То есть к этим правонарушениям применяется презумпция виновности.
Форма и виды предварительного договора
Поскольку предварительный договор сам является разновидностью гражданско-правовой сделки, и его нужно отличать от основного договора, а также от соглашения о намерениях, то разнообразие предварительных договоров представлено теми видами основных договоров, на перспективу которых они заключены. То есть предварительная сделка может быть:
- купли-продажи;
- аренды;
- подряда;
- какой-либо услуги и т. д.
Что касается формы заключения предварительного договора, то ст. 429 ГК РФ определяет, что предварительное соглашение совершается в том оформлении, которое предусмотрено для основной сделки, а если для основной сделки не предусмотрено специальной формы, то в письменном виде. Нарушение правил оформления предварительного договора влечет его ничтожность.
Казалось бы, все предельно ясно. Однако из написанного следует несколько важных моментов, которые требуют комментариев.
- Если основная сделка может быть заключена в устной форме, то есть на словах, то не стоит так же оформлять предварительное соглашение. Доказать, что когда-то была такая устная договоренность, очень сложно, а уж обязать на основании устного предварительного договоразаключить основную сделку практически невозможно даже через суд. Поэтому в любом случае предварительная договоренность должна быть оформлена письменно.
- Если законодательно предусмотрена нотариальная форма для базового договора, то и в отношении предварительного договора требуется поход к нотариусу. Это такие сделки, как:
- рента;
- брачный договор;
- инвестиционное товарищество;
- алиментное соглашение и некоторые другие.
Обратная ситуация — если по каким-либо причинам стороны оформили предварительное соглашение у нотариуса, то во избежание неоднозначного толкования норм права потребуется и основной договор удостоверить нотариально.
- В отношении сделок, которые требуют госрегистрации, ситуация другая. Как правило, для таких договоров обязательна письменная форма, так как регистрируется не сам договорной документ, а переход права по нему. Поэтому применительно к предварительному договорупо сделкам, предписывающим дальнейшую госрегистрацию, можно сказать однозначно — регистрация предварительного соглашения не требуется. Такую же позицию выражает и судебная практика: определения ВС РФ от 12.07.2011 № 18-В11-35 и от 20.07.2010 № 5-В10-42, информписьмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (п. 14).
Положительные и отрицательные аспекты заключения предварительного договора
Несмотря на то что гражданское законодательство знает такую правовую конструкцию, как предварительные договоры, составление их не является обязанностью контрагентов, предполагающих какую-либо сделку в будущем.
Итак, когда может быть необходимо оформление предварительного договора?
- Когда заключению основного договора сторонам мешает неполный комплект документов, требующийся для правового сопровождения сделки. На время сбора недостающих бумаг предварительное соглашение выступает подтверждением достигнутых договоренностей.
- Для подписания основного договора необходимо совершение каких-то дополнительных юридически значимых действий, без которых выполнить все законодательные требования, связанные с оформлением сделки, невозможно (к примеру, снятие/постановка на учет по месту жительства, регистрация собственности в Росреестре, получение разрешения/согласия от супруга или органов опеки и т. д.).
- Не истек срок вступления в право наследования по поводу предмета сделки (к примеру квартиры).
- Недостаточно денег для совершения конечного договора.
- Одна из сторон отсутствует и не хочет совершать основную сделку через представителя.
- В иных случаях, когда вопреки достигнутым соглашениям основная сделка не может быть совершена по объективным или субъективным причинам.
Таким образом, оформление предварительного договора несомненно выгодно той стороне, которая сумеет спрогнозировать и обговорить условия будущей сделки в свою пользу.
При подписании предварительного договора стоит особое внимание уделять следующим нюансам.
- Предварительное соглашение не является несерьезным документом, который не требует исполнения, или примеркой к основному договору. Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и может быть принудительно исполнено.
- Вопросы цены на покупку-продажу, работу или услугу необходимо детально обдумать, чтобы не оказаться в проигрыше из-за очередного скачка на рынке.
- Если в рамках предварительного договора происходит передача некой денежной суммы в качестве задатка, важно знать, что в настоящее время судебная практика идет по пути признания недействительными условий о задатке в промежуточных соглашениях. В этой ситуации требуется заключать два договора — предварительный и о задатке.
Примерный образец предварительного договора
Типовой предварительный договор по ГК РФ должен выглядеть как стандартный документ для подобного рода сделок и содержать такие данные:
- Информацию об обеих сторонах договора с указанием Ф. И. О. или наименования (для организации), паспортных данных (или сведений из учредительных документов), адреса проживания/места нахождения/регистрации, данных о доверенностях, выданных представителям.
- Сведения о предмете сделки с точным описанием объекта продажи, комплекса оказываемых работ или услуг.
- Определение цены сделки с указанием на правила возможного изменения при заключении окончательного договора или без таковой возможности.
- Определение временного промежутка, по истечении которого контрагенты обязуются заключить базовую сделку.
- Реквизиты и подписи сторон.
Важно заранее ознакомиться с правилами оформления будущей основной сделки, чтобы форма предварительного договора не противоречила требованиям законодательства.
***
Таким образом, рассматриваемый вид договора заключается в различных ситуациях, предусмотренных ГК РФ. Предварительное соглашение оформляется в письменной форме и служит основанием для дальнейшего заключения основного договора.