Договор на оказание услуг риелтором: правовые основы
Специальных законов, регламентирующих правила и порядок ведения риелторской деятельности, не существует, поэтому для ее регулирования применяются общие нормы действующего гражданского законодательства. Права заказчика защищает также закон «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1.
Договоры на оказание риелторских услуг являются разновидностью договоров возмездного оказания услуг и регулируются положениями гл. 39 ГК РФ. В том случае, если в ходе покупки или иных действий, выполняемых с помещением, риелтор действует от имени клиента и совершает при этом юридически значимые действия, договор приобретает статус агентского (гл. 52 ГК РФ).
В некоторых случаях (например, при комплексном сопровождении сделки) договор с риелтором приобретает смешанный характер, т. е. имеет черты нескольких видов соглашений. Подробнее об агентском договоре, а также его отличиях от договоров комиссии и возмездного оказания услуг можно прочитать в статье «Отличие договора комиссии от агентского договора».
Сторонами такого договора являются:
- заказчик (клиент) — физическое или юридическое лицо, получатель услуги;
- исполнитель (риелтор) — юридическое лицо (агентство) или индивидуальный предприниматель, оказывающий услугу.
Виды договоров с риелтором
В зависимости от целей, поставленных заказчиком, выделяют следующие разновидности договоров на оказание риелторских услуг:
- по сопровождению сделки по покупке, продаже или найму/аренде недвижимости;
- подбору вариантов помещения для покупки или аренды/найма;
- поиску покупателей или арендаторов помещения.
В ходе исполнения условий договора оказания услуг по продаже недвижимости, а также иных операций с жилыми и нежилыми помещениями риелтор может оказывать следующие услуги:
- рекламные — размещение объявлений в печатных изданиях и на специализированных площадках в Интернете, демонстрация объекта недвижимости потенциальным покупателям/нанимателям;
- юридические — проверку чистоты сделки, составление проекта договора (купли-продажи, аренды, найма, мены, дарения и пр.) и сопровождение клиента в ходе его заключения;
- консультационные — предоставление информации по любым вопросам, возникающим у клиента в ходе подбора, приобретения или продажи недвижимости.
Эксклюзивный договор с риелтором: законно его заключение или нет
Многие риелторы предлагают своим клиентам заключить так называемый эксклюзивный договор. Законодательство такого понятия не содержит, т. е. таковым документ является только по словам риелтора. Эксклюзивность договора заключается в том, что клиент передает право на работу с объектом недвижимости определенному риелтору или агентству, утрачивая при этом право на продажу/сдачу жилья самостоятельно или с помощью других посредников. За нарушение такого условия ему придется заплатить неустойку — ее размер устанавливается соответствующим пунктом соглашения.
Подобный подход к заключению договоров противоречит положениям закона № 2300-1.
Согласно п. 1 ст. 16 указанного закона, условия договора, ущемляющие права потребителя (в случае с риелтором — клиента), признаются недействительными. Установление положениями договора обязанности клиента по выплате неустойки в случае самостоятельного поиска покупателя (арендатора) или невозможность привлечения к работе другого специалиста является именно таким условием.
Кроме того, в соответствии со ст. 32 закона № 2300-1, потребитель вправе в любое время отказаться от исполнения условий договора, возместив при этом все издержки, понесенные риелтором до того, как соглашение было расторгнуто. Например, если риелтор самостоятельно оплатил рекламу в печатном издании или предоставил клиенту правовую консультацию, входящую в пакет обслуживания по договору, последнему придется заплатить за эти услуги.
Договор возмездного оказания услуг по аренде недвижимости и ее продаже: обязанности риелтора
Перечень обязанностей, выполняемых риелтором, зависит от вида договора и обязательно указывается в его тексте. Так, при подготовке и проведении сделки по аренде недвижимости риелтор оказывает следующие услуги:
- осуществляет мониторинг рынка недвижимости в заданном регионе;
- подбирает объект, отвечающий заявленным клиентом требованиям;
- оповещает клиента о подобранных вариантах;
- организовывает осмотр объекта;
- проверяет правоустанавливающую документацию;
- составляет проект договора аренды;
- присутствует при заключении договора и при необходимости передает его на регистрацию в Росреестр.
В рамках исполнения договора на оказание услуг по продаже недвижимости риелтор может:
- рекламировать объект любыми доступными способами (через интернет, печатные издания, посредством баннерной рекламы и пр.);
- осуществлять самостоятельный поиск потенциальных покупателей;
- предоставлять клиенту информацию о потенциальных покупателях;
- организовывать осмотр продаваемого объекта;
- готовить документацию, необходимую для проведения сделки;
- присутствовать при заключении сделки и регистрировать документы в Росреестре.
При этом он может оказывать перечисленные услуги как в комплексе, так и по отдельности. В зависимости от выбранного клиентом пакета содержание договора может меняться.
Форма и содержание договора с риелтором, образец договора на оказание риелторских услуг
Соглашение с риелтором составляется в простой письменной форме. Готовый документ должен содержать:
- сведения о сторонах соглашения;
- перечень услуг, предоставляемых исполнителем заказчику;
- срок действия соглашения;
- стоимость объекта недвижимости, установленную в результате профессиональной оценки или самим клиентом/риелтором на основании среднерыночных цен;
- перечень прав и обязанностей сторон;
- размер вознаграждения, выплачиваемого риелтору (в виде фиксированной суммы или определенного процента от стоимости сделки);
- порядок приема-передачи результата;
- меры ответственности сторон за несоблюдение условий соглашения;
- условия досрочного расторжения соглашения;
- прочие условия, которые могут оказаться важными в определенной ситуации.
Так как унифицированной формы договора на оказание риелторских услуг не существует, при его подготовке можно воспользоваться готовым образцом.
***
Итак, договор оказания риелторских услуг по продаже недвижимости (равно как ее приобретению, сдаче в аренду и пр.) заключается между риелтором (юридическим лицом или ИП) и клиентом (физическим лицом или организацией). Документ не имеет установленной формы и составляется с учетом общих законодательных требований, предъявляемых к гражданско-правовым договорам. Включение в соглашение условия о наложении штрафных санкций на клиента за привлечение к работе с недвижимостью третьих лиц или самостоятельную ее продажу (сдачу в аренду и пр.) не допускается, т. к. оно ущемляет права клиента и не может быть признано действительным.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике «Договор».