Нежилое помещение как предмет сделки
В качестве самостоятельных объектов недвижимости нежилые помещения были определены абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ в 2016 году. Процедура заключения договора купли-продажи нежилого помещения регулируется § 7 главы 30 ГК РФ.
На основании ст. 550 кодекса форма сделки в этом случае должна быть простой письменной. Факт перехода права собственности на такое помещение, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК, подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.
При этом ст. 554 ГК РФ предъявляет дополнительные требования к предмету сделки. В частности, должны быть указаны данные, позволяющие в достаточной степени его индивидуализировать (кадастровый номер, адрес, этаж, площадь объекта недвижимости и т. д.).
Предварительный договор. Сделка с задатком
Закрепить намерение совершить сделку, а также оговорить условия совершения ее в будущем сторонам позволяет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.
Порядок его заключения, форма и содержание определяются ст. 429 ГК. При этом такой договор, согласно п. 3 данной нормы, должен включать в себя все существенные условия основного договора.
Заключается сделка по продаже нежилого помещения, согласно абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК, не позднее 1 года с момента подписания предварительного договора. Однако та же норма позволяет сторонам оговорить и иной срок для заключения сделки — условие о нем подлежит включению в предварительное соглашение.
Часто стороны прибегают к заключению предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком. Последний является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, порядок его внесения регулируется ст. 380 и 381 ГК.
Положения п. 4 ст. 380 ГК допускают обеспечение задатком исполнения обязательства, оговоренного в предварительном договоре. При этом следует помнить, что договоренность о задатке, в соответствии с п. 2 указанной нормы, должна быть облечена в письменную форму (подробно о предварительной сделке по продаже с задатком рассказывается в статье «Предварительный договор купли-продажи с задатком»).
Купля-продажа между физическими лицами и договоры для юридических лиц: специфика содержания
Покупка-продажа нежилого помещения оформляется в виде письменного договора вне зависимости от категории сторон сделки. В разделе «Бланки» в начале статьи вы можете ознакомиться с бланком и образцом договора купли-продажи нежилого помещения, которые составлены с учетом сложившейся практики составления таких соглашений.
Бланк договора купли-продажи нежилого помещения
Образец заполнения договора купли-продажи нежилого помещения
В них включаются следующие сведения:
- наименование договора;
- место и дата его заключения;
- Ф. И. О. сторон сделки, адреса их регистрации и роль в сделке (продавец и покупатель);
- описание предмета сделки (кадастровый номер нежилого помещения, его площадь, местонахождения, иные характеристики);
- перечень передаваемых документов на помещение;
- основание права собственности продавца;
- цена помещения;
- распределение расходов на совершение сделки;
- порядок оплаты;
- порядок передачи имущества;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон и порядок разрешения споров между ними;
- реквизиты сторон.
Самым значимым отличием договоров купли-продажи нежилых помещений для юридических лиц от договоров, которые заключаются между физлицами, является порядок описания сторон, в них участвующих. Так, в первом случае требуется указать, кто действует от имени организации и на каком основании (например, директор на основании устава). Кроме того, в разделе «Реквизиты сторон» необходимо указать наименование организации, ее ОГРН, банковские реквизиты и адрес места нахождения. Во втором же случае необходимо отразить паспортные данные физлиц, которые заключают сделку, адреса их регистрации и места жительства.
***
Итак, договор купли-продажи нежилой недвижимости должен быть максимально четким и подробным, включать в себя детальное описание предмета сделки, содержать условия о порядке его передачи. Составляется он всегда в письменной форме, причем переход права собственности на объект подлежит госрегистрации. Образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами вы можете скачать в разделе «Бланки» в начале статьи.
***
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».