Договор коммерческого найма квартиры - что это?
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма одна сторона, являющаяся собственником жилья либо уполномоченным им лицом, обязуется передать другой жилье на временной основе за плату. При этом жилье передается исключительно для проживания.
ВАЖНО! Законом предусмотрено два типа договора найма жилья: коммерческий и социальный. Их не следует путать друг с другом, т. к. порядок заключения данных сделок имеет существенные различия (о них мы расскажем в конце статьи).
Объектом договора коммерческого найма жилого помещения является изолированное жилье (дом, квартира, комната). При этом жилье должно быть пригодно для проживания. Пригодность предполагает, что наниматель может пользоваться жилым помещением вне зависимости от времени года и оно соответствует всем строительным, санитарным, пожарным, иным требованиям, которые предусмотрены законодательством. Вместе с правом пользования и владения жильем наниматель получает право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, а также иным его оборудованием (световым, механическим, санитарно-техническим и т. д.).
Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. При этом нанимателями по общему правилу могут быть только физические. Юрлица вправе заключать договор найма жилья только в одном случае — для проживания в нем своих сотрудников.
Если договор заключен не для обеспечения проживания граждан в жилом помещении, он признается ничтожным по основаниям, отраженным в ст. 168 ГК РФ. Данная позиция подтверждена п. 38 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 01.07.1996 № 6/8.
Форма договора
Согласно ст. 674 ГК РФ, соглашение может быть заключено только в письменном виде. На практике стороны, как правило, не заверяют контракт у нотариуса, однако такое право у них имеется.
Законом не установлена обязанность государственной регистрации договора. Между тем стоит понимать, что при его заключении возникает обременение, которое выражается в ограничении прав арендатора на объект недвижимости. Более того, в случае отчуждения жилья наймодателем, обременение переходит к новому собственнику. В силу же п. 2 ст. 674 ГК РФ обременение права на жилье, которое появляется в результате заключения сделки, должно быть зарегистрировано, если срок контракта превышает 1 год. Порядок регистрации определяется ст. 51 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. С заявлением в органы Росреестра вправе обратиться любая сторона контракта в течение месяца с момента его заключения.
Требуется ли регистрировать обременение вновь в случае смены собственника жилья (наймодателя)? Поскольку закон прямо предусматривает обязанность государственной регистрации обременения и права нового арендодателя на владение и пользование имуществом ограничиваются, ответ на данный вопрос может быть только положительным.
Какие сведения необходимо отразить в договоре найма квартиры?
Во всех случаях для любых договоров важно указание в их тексте существенных условий. Для договора найма жилья таковым является предмет. Предметом же договора в данном случае являются действия наймодателя по передаче конкретного жилья на праве владения и пользования нанимателю. Важно оговорить все характеристики объекта недвижимости, которые только возможно.
Например, если объектом является квартира, необходимо указать:
- адрес ее места нахождения;
- количество комнат;
- этаж, на котором расположена квартира;
- кадастровый номер;
- данные документа, подтверждающего право собственности наймодателя (например, выписки из ЕГРН).
Договор является возмездным, однако условия о размере и порядке оплаты не являются существенными. Между тем рекомендуется указать эти данные, если они определяются соглашением сторон. В противном случае размер оплаты будет устанавливаться с учетом цен на рынке, что может повлечь судебные споры. Чаще всего плата по договору производится в рублях в виде ежемесячных периодических платежей, реже — единовременно в твердой сумме.
Срок соглашения также не является его существенным условием, однако рекомендуется его оговорить хотя бы потому, что от этого зависит необходимость регистрации обременения наймодателя в органах Росреестра.
Права и обязанности сторон
Любое соглашение предполагает необходимость указания в нем прав и обязанностей контрагентов. Договор найма жилья не является исключением, несмотря на то что в случае неуказания прав и обязанностей он не будет признан незаключенным.
Таким образом, рекомендуется указать обязанности наймодателя:
- по передаче жилья в состоянии, которое пригодно для проживания;
- обеспечению предоставления коммунальных услуг;
- обеспечению проведения капитального ремонта.
Основными же обязанностями нанимателя являются:
- использование жилья исключительно для проживания;
- обеспечение сохранности жилья и поддержание его в надлежащем виде;
- внесение оплаты согласно условиям договора;
- внесение платежей за коммунальные услуги в случае наличия соответствующего соглашения.
Какие документы потребуются для оформления контракта?
Во всех случаях для заключения сделки необходимо наличие документов, подтверждающих различные положения контракта.
К их числу относятся:
- Правоустанавливающие документы на жилье. С 15 июля 2016 года в качестве подтверждения права собственности выступает выписка из ЕГРН. Документ выдается Росреестром, его можно получить также в МФЦ. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ — соответственно, при наличии штампа БТИ на договоре купли-продажи он тоже имеет юридическую силу. Кроме того, подтверждать право собственности может свидетельство о праве на наследство (которое, как известно, принадлежит наследнику с момента открытия наследства, вне зависимости от времени госрегистрации).
- Паспорта сторон. Необходимость их представления обусловлена важностью внесения в контракт реквизитов контрагентов. Кроме того, паспорта позволяют установить личности граждан.
Передается помещение по передаточному акту.
На какой срок заключается договор?
Договор коммерческого найма заключается на срок до 5 лет с момента подписания. Если срок в нем не указан, договор признается заключенным на 5-летний срок, согласно требованиям ст. 683 ГК РФ.
Напоминаем, что при оформлении контракта на срок менее года нет необходимости регистрировать обременения в органах Росреестра. Если же договор заключен на срок более года, заявление в Росреестр или МФЦ подается в течение месяца с момента заключения контракта. За нарушение данного условия предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ (штраф 5000 руб.).
Однако для нанимателя при краткосрочном характере соглашения действует несколько ограничений:
- Невозможно вселить временных жильцов.
- Нет возможности сдавать квартиру в поднаем.
- Нет преимущественного права на заключение сделки.
- Если наниматель умрет, договор прекратит действие.
- Если наниматель выедет, договор прекратит действие.
Однако если внести в соглашение противоположные условия, то перечисленные выше ограничения утратят силу. Образец договора коммерческого найма жилого помещения доступен для скачивания по ссылке:
***
Таким образом, договор коммерческого найма жилья заключается с целью проживания нанимателя в помещении. Соблюдение приведенных в статье положений о порядке заключения такого рода контрактов позволит оформить контракт юридически грамотно.