Договор аренды здания - нюансы заключения

Договор аренды здания, находящегося в собственности арендодателя — правовые основы

Такой вид договоров выделен ГК РФ в отдельную категорию на основании особых признаков передаваемого в аренду имущества. Правоотношения, возникающие между сторонами договора при этом, регулируются:

• в общем случае — специальными нормами, закрепленными § 4 гл. 34 ГК РФ;
• при необходимости решения вопросов, не закрепленных специальными нормами, — общими положениями об аренде, приведенными в § 1 гл. 34 ГК РФ (ст. 625 ГК РФ);
• в иных случаях — общими правилами, предусмотренными ГК РФ (например, нормами о порядке исчисления сроков при заключении договора).

Стороны договора аренды зданий и сооружений

Положения § 4 гл. 34 ГК РФ не устанавливают критериев, которым должны соответствовать стороны договора аренды зданий и сооружений, и не приводят описания их характеристик. Именно поэтому при определении правового статуса сторон такого соглашения стоит руководствоваться общими положениями гражданского законодательства.

Сторонами договора в данном случае, согласно ст. 606 ГК РФ, являются:

1. Арендодатель — собственник сдаваемой в аренду недвижимости или иное лицо, которому предоставлено право на сдачу объекта в аренду (ст. 608 ГК РФ). В качестве арендодателя могут выступать граждане, организации, муниципальные образования, регионы страны, государство. Наличие прав на объект должно быть подтверждено документально, для чего собственнику необходимо представить выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на арендуемый объект. Лицо, обладающее полномочиями на подписание договора аренды, должно представить документ, подтверждающий факт их наличия (например, доверенность).
2. Арендатор — лицо, получающее право на временное использование объекта недвижимости (ст. 606 ГК РФ). В его качестве может выступать физическое лицо, ИП, организация, госучреждение. Сторона соглашения обязана принять передаваемый ей объект недвижимости, своевременно вносить арендную плату, а также обеспечивать сохранность всех его характеристик.

Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

Согласно общему правилу, закрепленному ст. 432 ГК РФ, соглашение считается заключенным лишь в том случае, если его стороны пришли к консенсусу по всем условиям, которые признаются существенными. Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются:

1. Предмет договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Им может быть здание или сооружение. Здание — это объект, являющийся результатом строительства и представляющий собой систему, состоящую из двух основных частей: надземной и подземной. Основным предназначением здания является проживание людей или осуществление ими трудовой деятельности, размещение производственных мощностей, складирование продукции или содержание животных (подп. 6 п. 2 ст. 2 федерального закона «Технический регламент…» от 30.12.2009 № 384). Сооружение — это объект, также являющийся результатом строительства, имеющий надземную и/или подземную части и состоящий из несущих (в некоторых случаях — и ограждающих) конструкций. Такие объекты используются для временного размещения людей, выполнения производственных операций, транспортировки людей и грузов, а также хранения продукции (подп. 23 п. 2 ст. 2 ФЗ № 384).
2. Иные законодательно закрепленные условия. В отношении договоров аренды зданий и сооружений таким условием признается размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Арендная плата — это плата за пользование имуществом, принадлежащим арендатору. Она может исчисляться в твердом денежном выражении, изменяться в зависимости от размера дохода, полученного арендатором от использования арендуемого объекта недвижимости, а также выражаться в виде оказываемых арендатором арендодателю услуг или предоставляемых в аренду вещей (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Исполнение сторонами договора аренды

Исполнение договора аренды здания/сооружения заключается в передаче арендодателем имущества арендатору, который, в свою очередь, должен его принять. Основанием для передачи арендуемого объекта от собственника к арендатору, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, является передаточный акт или иной документ, содержащий характеристики здания или сооружения (он должен иметь письменную форму). Обязательство арендодателя по передаче недвижимости арендатору считается исполненным с момента подписания такого акта, если положениями документа не предусмотрено иное.

Если одна из сторон уклоняется от оформления акта, считается, что арендодатель отказывается от передачи имущества, а арендатор — от его приема. Нарушение сроков заключения договора может повлечь за собой негативные последствия для стороны-нарушителя, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ:

1. Возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
2. Расторжение договора с требованием возмещения причиненных его неисполнением материальных потерь.

Передача права на земельный участок, на котором расположен объект аренды

Одним из нюансов процедуры заключения рассматриваемого вида договоров является определение правил пользования землей, на которой расположена недвижимость. Поскольку недвижимое имущество неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено, в аренду оно может быть передано только вместе с ним.

Правила перехода временного права на такой участок зафиксированы в ст. 652 ГК РФ:

1. В общем случае право пользования передается арендатору одновременного со всеми правами на недвижимость, занимающую такой участок (п. 1).
2. Если арендодатель обладает правом собственности на землю, на которой расположен объект недвижимости, арендатор получает право на ее аренду или иное право, позволяющее использовать участок в личных целях (абз. 1 п. 2).
3. Если условия договора не определяют порядок передачи участка в аренду, право на его использование передается на все время действия арендного соглашения (абз. 2 п. 2).
4. Получение согласия владельца земли на ее передачу арендатору не требуется, за исключением случаев, когда обратное установлено положениями договора, заключенного между арендодателем и собственником участка, или нормами действующего законодательства (п. 3).
5. Если собственник земельного участка продал его во время действия договора аренды, арендатор вправе продолжать использовать этот участок до тех пор, пока не истечет срок действия договора (ст. 653 ГК РФ).

Заключение договора аренды части нежилого здания

Договор аренды части здания заключается в том случае, если у арендатора возникает потребность в использовании помещения определенной площади или арендатор по какой-либо причине может предоставить ему объект только частично. Действующее законодательство не ограничивает права собственника недвижимости на передачу в аренду только ее части.

Именно такая точка зрения изложена в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73. Пленум указывает на возможность заключения таких договоров, а также необходимость их государственной регистрации в том случае, если срок действия превышает один год. Обременение при этом налагается на весь арендуемый объект, а не только на ту его часть, которая передается арендатору. Образцы договоров аренды части нежилого здания и аренды здания отличаются друг от друга только объектом (образец договора аренды можно скачать по ссылке ниже).

Содержание контракта

Договор аренды нежилого здания (как и его части) должен содержать следующую информацию:

• наименование документа;
• дату и место его составления;
• описание предмета договора;
• перечень прав и обязанностей арендатора и арендодателя;
• срок действия договора;
• размер арендного платежа и порядок осуществления расчетов между сторонами;
• порядок передачи недвижимости в аренду;
• порядок разрешения споров между сторонами и иные условия, которые могут иметь значение в конкретном случае;
• реквизиты и подписи сторон.

Дополнительная документация, используемая сторонами договора, может быть прикреплена к договору в качестве приложения. В состав такой документации могут входить выписка из техпаспорта, перечень и характеристики передаваемого в аренду имущества и пр.

Заполненный образец договора аренды здания можно скачать, перейдя по ссылке:

***

Итак, гражданское законодательство выделяет договор аренды здания или сооружения в отдельный вид договоров такого типа, в отношении которых применяются специальные правовые нормы. Существенными условиями таких соглашений являются предмет и цена (т. е. размер арендной платы). Отсутствие этой информации в документе влечет за собой признание договора незаключенным. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, передается в пользование арендатору без заключения дополнительного соглашения. В том случае, если собственник земли продаст ее во время действия договора, арендатор сможет продолжить беспрепятственно пользоваться как зданием/сооружением, так и участком, на котором оно расположено, до тех пор, пока срок действия соглашения не прекратится. Нарушение сторонами договора сроков его заключения может повлечь за собой возникновение у виновника обязанности по возмещению пострадавшей стороне понесенных ею убытков.