Договор аренды - общие положения

Что является договором аренды по гражданскому кодексу (ГК РФ): понятие и общая характеристика

Общие положения о договорах аренды закреплены в гл. 34 ГК РФ. Необходимо учитывать, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов арендных сделок, специальный порядок заключения которых прописан в различных параграфах гл. 34 ГК РФ (например, договоры аренды недвижимости или транспортных средств с экипажем и без). Однако общие нормы об аренде, не вступающие в противоречие со специальными, распространяют свое действие на все виды арендных контрактов.

Из ст. 608 ГК РФ следует, что арендодатель при этом должен быть либо собственником имущества, которое передает на праве аренды, либо иметь полномочия по передаче его в аренду третьим лицам (например, на основании договора доверительного управления).

Чтобы отличить арендную сделку от иных видов соглашений, необходимо четко знать характеристики договора аренды, которые указаны в ст. 606, 607, 622 ГК РФ:

1. Пользование имуществом исключительно возмездное. В противном случае заключается договор безвозмездного пользования.
2. Имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и пользование либо только пользование. Если собственность на него переходит к арендатору, то заключается договор купли-продажи либо смешанное соглашение, включающее условия об аренде с последующим выкупом имущества.
3. Имущество, которое получает арендатор, не теряет своих свойств по истечении срока соглашения (является непотребляемым) —  соответственно, его необходимо вернуть по истечении срока действия соглашения.

Существенные условия контракта

Любой договор имеет существенные условия, без согласования которых он считается незаключенным. Касается это правило и арендных контрактов любых видов. В частности, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом соглашении должен быть оговорен его предмет.

Для того чтобы согласовать предмет аренды, необходимо отразить в контракте сведения об имуществе, которое передается арендатору, а именно его наименование и индивидуальные характеристики. В теории права такое имущество называют также объектом договора, предмет же определяют несколько шире, включая в него права и обязанности сторон сделки. Необходимо включить в договор и обязанность арендатора по передаче имущества за плату во временное владение и пользование арендатора. Если предмет не согласован, договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), что влечет возможность его признания таковым в судебном порядке по иску одной из сторон контракта или заинтересованных лиц.

Цена договора по общему правилу не является его существенным условием (ст. 606, 614 ГК РФ), не касается это правило лишь договора аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ). Также важно помнить, что если стороны в договоре указали на существенность того или иного условия, то при его несогласовании сделка может быть признана незаключенной.

Существенные условия отдельных видов аренды

Для некоторых видов арендных сделок специальными нормативными актами определены дополнительные существенные условия помимо предмета договора:

1. В договоре лизинга, если получателем имущества является госучреждение, необходимо прописать запрет на обеспечение залогом выполнения обязательств по сделке, а также право сторон изменять размер лизинговых платежей по их соглашению в соответствии с бюджетной сметой учреждения лизингополучателя, согласно ст. 9.1 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
2. В договоре аренды централизованных систем водоснабжения должны быть указаны условия, предусмотренные ст. 41.2 закона «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ. При аренде объектов теплоснабжения необходимо указывать в контракте условия, предусмотренные ст. 28.2 закона «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ.
3. В договоре аренды объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо прописать обязанность арендатора по проведению работ, направленных на сохранение такого объекта (п. 4 ст. 14.1 закона «Об объектах культурного…» от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Договор аренды —  реальный или консенсуальный? Что считается моментом заключения соглашения?

Реальность или консенсуальность контракта определяет момент его заключения, то есть момент, когда он становится обязательным для сторон. Консенсуальные сделки вступают в силу с момента подписания договора (получения его лицом, которое направило оферту акцепта). Реальные соглашения начинают действовать с момента, когда произведена передача имущества (пп. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).

Из ст. 606 ГК РФ следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (т. е. не передает, а обязуется передать). Такая формулировка свидетельствует о консенсуальном характере договора аренды, что подтверждается судебной практикой, например постановлением ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу № А12-14106/2012.

Между тем аренда транспорта с экипажем —  реальный договор, поскольку из ст. 632 ГК РФ следует, что арендатор не обязуется передать транспортное средство, а передает его. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 № 04АП-4740/2016 по делу № А19-5173/2016.

Договор аренды является срочным или бессрочным?

Срок аренды определяет, в течение какого временного промежутка арендатор может владеть и пользоваться объектом договора — переданным ему имуществом. В течение данного времени арендатор обязан уплачивать арендную плату.

Момент окончания срока аренды определяется согласно правилам, отраженным в ст. 190–194 ГК РФ, и ограничивается определенной датой, истечением временного промежутка либо указанием на какое-либо событие.

Если срок аренды не оговорен, то в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ срок его действия считается неопределенным. В этом случае любая сторона сделки может в любой момент отказаться от нее, предупредив об этом другую сторону. Срок для предупреждения при аренде движимого имущества —  один месяц, недвижимого — три месяца. По истечении указанного времени с момента предупреждения противоположной стороны о намерении расторгнуть договор он утратит силу.

Виды договоров аренды

ГК РФ в гл. 34, разделенной на параграфы, выделяет несколько видов договоров аренды. Правильное определение вида сделки необходимо для того, чтобы разобраться, какие именно параграфы гл. 34 ГК РФ будут регулировать порядок заключения и исполнения контракта.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам арендных соглашений применяются общие правила об аренде (гл. 34 § 1 ГК РФ), если иное не установлено специальными нормами ГК РФ. При этом данная статья устанавливает, что существуют следующие виды арендных сделок:

• прокат;
• аренда транспорта;
• аренда зданий и сооружений;
• аренда предприятий;
• финансовая аренда (второе название —  лизинг).

При заключении договора важно правильно определить его вид, который определяется исходя из объекта аренды. Например, движимое имущество —  мебель, компьютеры, оргтехника —  это объекты обычного договора аренды, к которому применимы исключительно общие положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК РФ. К аренде же транспорта применяются дополнительно положения § 3 гл. 34 ГК РФ, к аренде предприятий —  § 5 главы 34 ГК РФ.

Форма договора аренды. Предусмотрен ли законом типовой договор?

Форма арендного соглашения будет зависеть от его вида. Общие положения о форме сделки закреплены в ст. 609 ГК РФ, специальные — в ст. 644, 633, 643, 651 ГК РФ.

Перечислим применимые правила:

1. Любой договор аренды, заключенный на срок более года, должен быть оформлен в письменной форме.
2. Сделка, в которой хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, заключается только в письменной форме.
3. Договор аренды недвижимости заключается только в письменном виде и требует госрегистрации.
4. Если договором предусмотрена возможность выкупа имущества, переданного арендатору, сделка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
5. Договоры аренды транспорта с экипажем и без заключаются только в письменной форме, вне зависимости от срока действия (однако госрегистрации не подлежат).
6. Соглашение об аренде здания или сооружения заключается в письменном виде путем составления одного документа, подписанного сторонами, и, если его срок составляет более года, регистрируется.
7. Договор аренды предприятия заключается только в письменном виде и всегда подлежит госрегистрации.

Типовой договор аренды законодателем не разработан, поэтому при его оформлении вполне можно воспользоваться образцом, представленным для скачивания ниже.

Как составить договор аренды? Пример договора (образец)

Чтобы составить грамотный договор аренды, необходимо определиться с его видом, понять, какие правовые нормы гл. 34 ГК РФ регламентируют порядок его заключения, оговорить существенные условия, а также условия, важные для сторон контракта.

Требований к структуре документа закон не предъявляет, поэтому можно воспользоваться, например, такой:

1. Шапка, в которой указываются место, дата заключения контракта и данные сторон сделки.
2. Сведения о предмете договора.
3. Права и обязанности сторон.
4. Порядок внесения арендной платы и сроки ее внесения.
5. Срок аренды.
6. Порядок расторжения и изменения договора.
7. Порядок возврата имущества по истечении срока договора.
8. Форс-мажорные обстоятельства.
9. Порядок разрешения споров между сторонами.
10. Заключительные положения.
11. Адреса и реквизиты сторон.

Предложенный пример договора аренды, доступный для скачивания по ссылке ниже, поможет разобраться с порядком его документального оформления. Кроме того, в нашей отдельной статье приведен образец контракта, заключенного между юридическими лицами.

***

Таким образом, порядок заключения договоров аренды ГК РФ регламентирует в гл. 34. При этом не стоит забывать, что законодатель предусматривает несколько видов арендных контрактов и предъявляет к их оформлению специальные требования, отраженные в различных параграфах указанной главы.