Что такое арендные каникулы
Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ. Однако определения понятия «арендные каникулы» там не прописано. Как правило, арендные каникулы — это инструмент взаимовыгодного сотрудничества между арендодателем и арендатором. Они могут применяться в следующих случаях:
Что такое арендные каникулы и каковы действия арендодателя при этом, показано на рисунке:
Каникулы по арендной плате вовсе не означают ее полную отмену. Отказываться от арендных платежей невыгодно как арендодателю, так и арендатору. Такой вариант может быть расценен как безвозмездная передача в пользование и будет иметь следующие последствия:
Арендные каникулы, по сути, являются добровольным соглашением между арендатором и арендодателем.
Закрепление арендных каникул в договоре
Любое соглашение сторон должно быть закреплено в договоре, и арендные каникулы — не исключение. Возможны два варианта отражения арендных каникул в договоре:
В обоих случаях текст может быть примерно одинакового содержания. Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами.
Посмотрите пример договора аренды нежилого помещения.
Как составить допсоглашение к договору аренды, читайте в статье.
Приведем несколько примеров пункта договора (или же дополнительного соглашения), которые устанавливают арендные каникулы на период ремонта используемого помещения.
ПРИМЕР 1: арендная плата снижается на 50% на предполагаемый период ремонта
ПРИМЕР 2: арендатор получает отсрочку по уплате арендной платы на предполагаемый период ремонта
ПРИМЕР 3: арендная плата перечисляется частями и в сниженном размере за период проведения ремонта помещения
Коронавирус как основание для арендных каникул
В связи со сложной эпидемиологической ситуацией в стране президент издал несколько указов (от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294), в которых установил нерабочие дни с сохранением заработной платы с 30 марта по 11 мая 2020 года. В связи с этим многие предприятия, особенно те, которые относятся к малому и среднему бизнесу, вынуждены были остановить работу и уйти на карантин. Бизнесмены не получают доходы, люди не посещают рабочие места в арендуемых офисах. Между тем арендная плата составляет одну из главных статей расходов. Возникает закономерный вопрос: надо ли платить арендную плату при карантине?
Во многих договорах есть раздел о форс-мажорных обстоятельствах. Он может звучать, например, так:
Всё упирается в вопрос, является ли карантин форс-мажором при аренде? На некоторых территориях указами и постановлениями глав регионов распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельствами непреодолимой силы. Но это не значит, что оплата аренды во время карантина отменяется. Действие форс-мажора всегда рассматривается в применении к конкретному должнику и его обстоятельствам. И исходить нужно из условий конкретного договора. Поэтому даже наличие условий в договоре аренды о форс-мажоре при карантине не гарантирует изменений арендной платы.
В связи с этим в целях поддержки бизнеса Правительство РФ приняло новые законы и поправки к законам.
Меры поддержки от государства в части аренды
Еще в марте было дано обнадеживающее обещание от премьер-министра Мишустина об арендных каникулах для бизнеса. Впоследствии оно переросло в федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Арендным каникулам в связи с коронавирусом посвящена статья 19 указанного закона. Что значат арендные каникулы в интерпретации закона № 98-ФЗ? Правительство также предлагает два варианта арендных каникул из-за коронавируса:
- отсрочка платежа по аренде во время карантина;
- уменьшение платежа по аренде в условиях карантина.
Уточнения о порядке оплаты аренды помещения во время карантина внесены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Арендные каникулы в связи с карантином могут распространяться на аренду недвижимости любой формы собственности (как государственной, так и частной). Нужно ли платить при карантине за аренду жилого имущества?
Постановление Правительства РФ об арендных каникулах - 2020 не распространяет их применение к аренде жилого имущества.
В законе прописаны следующие обязанности по изменению оплаты аренды в период карантина:
Как видим, предоставить отсрочку по уплате аренды в карантин, обязаны только для тех арендаторов, которые работают в пострадавших отраслях. Их перечень установлен постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Смотрите полный перечень с ОКВЭД.
Остальные отрасли могут только потребовать арендные каникулы, но арендодатель не обязан их предоставлять. Так же как и уменьшение арендной платы можно только попросить — уменьшать ее размер арендодатель также не обязан.
Какие еще меры поддержки в условиях коронавируса предусмотрены:
- перенос сроков уплаты налогов и отчетности;
- перенос сроков отчетности ФСС;
- перенос сроков сдачи СЗВ-ТД.
Варианты оплаты в период каникул
Что говорится в новом законе о том, как платить аренду во время карантина?
Повторимся, что постановление об арендных каникулах регламентирует отсрочку для хозяйствующих субъектов из наиболее пострадавших отраслей. Отметим, что стороны арендного договора могут согласовать любые условия, которые приемлемы для них и не ухудшают положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными постановлением правительства.
Субъекты могут устанавливать свои требования, не ухудшающие положения арендаторов по сравнению с федеральными требованиями в отношении аренды недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.
Ниже приведены условия отсрочки, предложенные правительством:
Отсрочка по уплате за аренду федерального имущества
Особой строкой идет информация о мерах поддержки при аренде федерального имущества. Существует Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р, которое предусматривает следующие варианты арендных каникул при аренде федерального имущества:
- для субъектов, включенных в реестр малого и среднего предпринимательства (МСП), обеспечить отсрочку уплаты аренды за апрель-июнь 2020 года на срок, который предложит арендатор, но до 31 декабря 2021 года,
- для субъектов МСП, деятельность которых относится к пострадавшим отраслям (в Распоряжении перечислены отрасли, первоначально вошедшие в список пострадавших, то есть без ОКВЭДов, относящихся к розничной торговле) освобождение от уплаты аренды за апрель-июнь 2020 года. Арендованное помещение должно использоваться именно в деятельности, относящейся к пострадавшим отраслям.
Как заявить о начале арендных каникул
В любом случае арендные каникулы необходимо оформить документально. Процесс состоит из двух этапов:
- Арендодателю направляется письмо о предоставлении арендных каникул. В случае аренды федерального имущества обращаться с заявлением на арендные каникулы следует в Росимущество.
- По итогам рассмотрения письма об арендных каникулах и при принятии арендодателем положительного решения заключается дополнительное соглашение к договору аренды.
Письмо арендодателю с заявлением
Письмо арендодателю о предоставлении арендных каникул может быть составлено в свободной форме. Особых правил при написании такой просьбы нет. Правильным будет сделать ссылки на законодательство, дающее вам право требовать отсрочку или уменьшение арендных платежей, и изложить свой вариант оплаты аренды в условиях карантина.
Приведем образец письма об арендных каникулах. Скачать его можно по ссылке:
Налоговые последствия арендных каникул
Как уже говорилось, арендодателю в большинстве случаев лишь рекомендовано удовлетворить просьбу арендатора об отсрочке или снижении арендных платежей. Для стимулирования желания арендодателя пойти навстречу арендатору были также приняты некоторые налоговые меры со стороны правительства.
Для арендодателя
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 рекомендовано следующее: если арендодатель удовлетворяет просьбы арендатора и уменьшает арендные платежи или предоставляет отсрочку по их уплате, то он может рассчитывать на меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество или земельного налога. Условия мер поддержки власти субъектов РФ разрабатывают самостоятельно.
Для арендатора
Для арендатора арендные каникулы не несут особых налоговых последствий, за исключением случая, о котором мы говорили выше — полная отмена арендных платежей на период карантина. Повторимся, такого варианта следует избегать, так как в противном случае у арендатора появится внереализационный доход от безвозмездно полученных услуг, который надо будет облагать налогом.
***
Для поддержки бизнеса правительство предусмотрело возможность отсрочки или уменьшения арендной платы. Однако в большинстве случаев предоставление арендных каникул — это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором. В обязательном порядке арендодатель должен дать отсрочку по уплате арендных платежей тем, кто относится к пострадавшим отраслям или тем, кто арендует федеральное имущество.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».