Содержание и форма договора, нормативное регулирование
В соответствии со ст. 689 ГК РФ владелец жилья (ссудодатель) должен передать временному жильцу (ссудополучателю) принадлежащую ему жилплощадь, а последний, в свою очередь, должен по истечении действия соглашения вернуть ее в том же состоянии, что и получил, с учетом нормального износа.
Правила составления договора безвозмездного пользования жилым помещением (ссуды) и передачи жилья определяются положениями гл. 36 ГК РФ.
Для справки: помимо специальных норм гл. 36 ГК РФ, в отношении договора ссуды применяется ряд общих положений об аренде, например, в части описания предмета сделки, определения срока безвозмездного пользования и т. д.
Посмотрите, как заключить договор ссуды в отношении коммерческой недвижимости.
Форма договора
В гл. 36 ГК РФ специально не обозначено, должен рассматриваемый договор заключаться в устной или письменной форме. Однако во избежание возможных споров договор безвозмездного пользования квартирой между физическими лицами должен заключаться письменно. Если же стороной договора выступает юридическое лицо, письменная форма обязательна.
Стороны сделки
Сторонами договора являются:
- Ссудодатель — гражданин либо организация, владеющие жилым помещением. Ссудодатель может быть собственником либо владеть жилплощадью на иных основаниях, например по договору найма.
- Ссудополучатель — гражданин, который планирует проживать во взятом в пользование жилье. Ссудополучателем также может быть организация, однако она, ввиду требований п. 2 ст. 671 ГК РФ, вправе использовать взятое в пользование жилье только для проживания граждан, например своих сотрудников.
Важно! П. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим структурам передавать принадлежащее им жилье своим руководителям, участникам либо учредителям, а также лицам, которые включены в их контрольные и управленческие органы.
Существенные и иные условия сделки
Существенные условия договора (предмет и безвозмездность) обозначены в ст. 689 ГК РФ.
В рамках сделки может быть передано отдельное жилое помещение (дом, квартира, комната в общежитии) либо часть такого помещения, например комната в квартире.
Согласно ст. 689 и 607 ГК РФ в договоре должно быть четко прописано, какая именно жилплощадь передается в пользование. То есть необходимо указать не только адрес и месторасположение квартиры (дома), но и кадастровый номер объекта и другие существенные характеристики: площадь, этаж и т. д. Если передается часть квартиры или дома (комната), то из содержания документа должно быть четко понятно, о какой именно комнате идет речь.
Если из содержания договора безвозмездного пользования квартирой однозначно не ясно, о каком жилье идет речь, сделка будет считаться незаключенной в силу требований п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Другим обязательным требованием к договору безвозмездного найма жилого помещения является указание в нем на то, что взамен переданного помещения у ссудополучателя не возникает обязанности передавать деньги либо какое-либо имущество ссудодателю, то есть на безвозмездность сделки во избежание смешения договора ссуды с возмездным договором аренды или найма.
Прочие условия сделки
Срок пользования жильем по договору ссуды существенным не является. То есть, исходя из требований ст. 610 ГК РФ, стороны вправе как обозначить точный срок пользования, так и не затрагивать данный вопрос. Если срок в договоре не указан, сделка будет считаться заключенной на неопределенный срок.
Для справки: в договоре ссуды могут содержаться и иные условия, важные для сторон, например, определяющие порядок пользования вещью, порядок произведения капитального ремонта, улучшения характеристик жилья и т. д.
Права, обязанности и ответственность сторон
По договору безвозмездного найма жилья его владелец обязан:
- передать жилое помещение ссудополучателю в срок и в том состоянии, которое прописано в договоре (п. 1 ст. 691 ГК РФ);
- передать вместе с жильем необходимые для его нормальной эксплуатации принадлежности и документы, например ключи от квартиры и т. д. (п. 2 ст. 691 ГК РФ);
- сообщить ссудополучателю обо всех недостатках, которые имеются в принадлежащем ему жилье, а также правах третьих лиц на него (ст. 693 и 694 ГК РФ).
При неисполнении перечисленных обязанностей ссудополучатель вправе требовать:
- безвозмездного устранения перечисленных недостатков при передаче жилья с недостатками или без необходимых принадлежностей;
- расторжения договора и возмещения реально понесенных убытков при отказе или невозможности устранить недостатки, а также в случае непередачи жилья или передачи с правами третьих лиц (о которых ссудополучателю во время заключения сделки было неизвестно).
Обязанности и ответственность ссудополучателя
В силу требований ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан пользоваться жильем согласно условиям договора, его назначению и не передавать в наем или пользование третьим лицам без согласия ссудодателя.
Другая обязанность — нести расходы, связанные с эксплуатацией жилья, то есть оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт и т. д.
По окончании пользования ссудополучатель также обязан выселиться из жилья и возвратить все переданные ему принадлежности и документы.
Пределы и основания наступления ответственности ссудополучателя по договору определены в ст. 696 ГК РФ.
Так, ссудополучатель будет нести ответственность за вред, причиненный жилью, или его полную утрату, если они наступили вследствие:
- передачи третьим лицам без согласия ссудодателя;
- использования вопреки условиям достигнутого соглашения или не по назначению.
Передаточный акт и другие необходимые документы
Относительно необходимости составления передаточного акта однозначной практики не сложилось. Так что стороны могут составить акт приемки-передачи жилья в виде приложения к договору, а могут включить положения передаточного акта в текст самого договора.
Смысл в оформлении отдельного передаточного акта есть, если момент составления договора и передачи квартиры ссудополучателю не совпадают. Если же все происходит в один момент, то условия о передаче удобнее включить в текст основного документа.
Что касается других документов, которые требуются для заключения сделки, то права владения жильем ссудодателя для ссудополучателя будут подтверждаться наличием у ссудодателя документа, доказывающего правомочия собственника, и техпаспорта. Сведения из них, например дату регистрации права собственности за ссудодателем, кадастровый номер квартиры, данные об обременениях и т. д., также необходимо включить в текст договора.
Нужна ли регистрация сделки в Росреестре
В отличие от договора аренды на договор безвозмездного найма квартиры правило о его обязательной государственной регистрации не распространяется.
Следовательно, независимо от того, на какой срок квартира переходит в пользование к ссудополучателю, сторонам сделки не нужно обращаться в Россрестр за ее регистрацией.
Важно! Есть единственное исключение из этого правила: переходящее в пользование имущество является объектом федерального или регионального культурного наследия. В этом случае сторонам придется руководствоваться п. 3 ст. 689 и п. 2 ст. 651 ГК РФ и регистрировать сделку, если она заключена на срок более 1 года.
Как изменить или расторгнуть соглашение
Стороны сделки вправе обоюдно в любое время внести в нее коррективы. Если правила пользования жильем стороны планируют изменять в будущем, то механизм внесения изменений лучше предусмотреть заранее. То есть обозначить сроки уведомления сторонами друг друга о желании внести коррективы, сроки дачи согласия на них, способ уведомления и т. д.
Что касается досрочного расторжения сделки, если договор является бессрочным, то любая из сторон, согласно п. 1 ст. 699 ГК РФ, может отказаться от него в любое время, уведомив об этом контрагента за 1 месяц (срок уведомления стороны могут скорректировать при заключении сделки). Если же договор срочный, таким правом обладает только ссудодатель.
Для справки: договор ссуды можно расторгнуть и досрочно, если контрагент нарушает свои обязательства. Перечень оснований для такого шага изложен в ст. 698 ГК РФ.
Например, такое право возникает у ссудодателя, если ссудополучатель использует имущество вопреки условиям договора, передал без разрешения третьему лицу и т. д.
Ссудополучатель может требовать досрочного расторжения сделки, если вещь в силу не зависящих от него обстоятельств стала непригодной для использования, не переданы необходимые принадлежности и т. д.
***
ГК РФ достаточно четко и подробно регламентирует процедуру заключения договора ссуды. А доступный для скачивания заполненный бланк договора безвозмездного пользования жилым помещением и рекомендации по составлению соглашения помогут сторонам максимально грамотно урегулировать свои взаимоотношения.
Еще больше материалов по теме ― в рубрике «Аренда и наем жилья».