Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме — почему нужно знать, что к нему относится, и какие права владелец квартиры имеет на общее имущество? Можно ли его продать, завещать, сдать в аренду? Разберемся в нашей статье… 

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

Согласно отечественной нормативной базе, в понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включено имущество, которое отвечает следующим требованиям:

1. Относится к дому или расположено на одном с ним участке земли.
2. Не имеет конкретного собственника.
3. Так или иначе используется всеми жильцами дома.

Таким образом, общее имущество многоквартирного дома — это крыши, подъезды, подвалы и тому подобные помещения, общедомовые инженерные коммуникации, конструкции самого дома и земля.

Необходимо отметить, что все владельцы квартир могут распоряжаться таким имуществом только совместно. Кроме того, они не могут продать свою долю либо иным образом распорядиться ей отдельно от квартиры, доля в общем имуществе может перейти к другому владельцу только совместно с квартирой. Таким образом, ни подарить, ни продать, ни завещать ее нельзя.

Почему же так важно знать, что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме? Потому что каждый владелец квартиры, во-первых, обладает правом на денежные поступления от использования этого имущества в целях получения дохода, во-вторых, имеет обязанности по содержанию общего имущества пропорционально своей доле владения.

Ведь в современных жилых комплексах к общему имуществу могут быть отнесены не только крыши, подъезды, подвалы и тому подобное имущество в границах дома, но и детские игровые и спортивные площадки, автостоянки, гаражи и паркинги (если они не имеют владельца), а также тепловые пункты, трансформаторные подстанции и тому подобные строения, которые обеспечивают нужды жильцов. Таким образом, перечень настолько расширен, что большинство застройщиков уже на стадии проектной документации его декларирует, так как в дальнейшем покупателям недвижимости придется это имущество не только содержать, но и ремонтировать.

Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме имеется в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (далее — Постановление № 491).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта

Помимо поддержания конструкций, инженерных коммуникаций дома и прилегающей территории в состоянии, пригодном для эксплуатации (что также включает поддержание чистоты), Постановление № 491 к обязанностям собственников также относит:

• проведение обязательных мероприятий по поддержанию энергоэффективности;
• установку коллективных приборов учета всех видов ресурсов;
• обеспечение соблюдения мер пожарной безопасности.

Собственники общего имущества могут сами осуществлять все работы, которые требуются для выполнения установленных законом правил содержания имущества (в том числе привлекать сторонние организации), за исключением тех услуг и работ, которые предполагают обязательное наличие специальных разрешений, лицензий или допусков.

Отечественная нормативная база устанавливает принципы содержания общего имущества, основным из которых является разделение обязанностей по его содержанию пропорционально площади принадлежащих гражданам помещений. Фонд капитального ремонта также принадлежит собственникам помещений пропорционально суммарному взносу, ими уплаченному.

При продаже квартиры право на указанную долю денежных средств переходит к новому собственнику. При этом собственник не вправе выделить, передать или иным способом самостоятельно распорядиться этими средствами.

Таким образом, владение долей в фонде является номинальным, то есть не несет в себе присущих праву собственности возможностей распоряжения. Договор реализации квартиры, который иным способом трактует судьбу денежных взносов на капитальный ремонт, согласно действующему законодательству признается ничтожным.

Пользование общим имуществом в коммунальной квартире

Принципиальных отличий определения долей в общем имуществе коммунальной квартиры нет, права и обязанности в отношении этого класса имущества распределяются аналогично общему случаю. Однако в отличие от общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме некоторые вопросы содержания имущества подлежат решению в индивидуальном порядке, так как законодательно они не регулируются.

В основном это касается текущего или капитального ремонта. Но в некоторых случаях приходится закреплять и обязанности по уборке, ремонту и другим необходимым действиям по поддержанию имущества в договорном порядке.

Собственники коммунальной квартиры могут также договором определить порядок распределения коммунальных счетов. Потребоваться это может, если некоторые комнаты в квартире еще не были приватизированы и их собственники получают общие счета.

Распределение может быть произведено исходя из площади, которая находится в собственности или пользовании, по количеству членов семьи, проживающей на определенной территории, или по счетчикам. Затраты на содержание общего имущества в этом случае также подлежат разделению.

Особенности порядка распоряжения общим имуществом в коммунальной квартире

Иногда правила, действующие в отношении общего имущества, могут серьезно осложнить распоряжение жилым помещением (и даже воспрепятствовать ему). К примеру, владелец комнаты не имеет права сдать свою комнату в наем без согласия других владельцев общего имущества.

Причиной является то, что наниматель будет использовать не только комнату, которая находится в собственности, но и имущество, которое относится к общему. Для того чтобы сдать свою комнату в аренду, владельцу необходимо получить согласие всех собственников жилых помещений в квартире. Отказ даже одного из них повлечет невозможность реализации своего права распоряжаться собственностью.