Всегда ли требуется согласовать перепланировку?
На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:
- текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
- графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.
Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.
Этого требуют следующие случаи:
- снос или возведение перегородок, формирование проемов;
- манипуляции с несущими конструкциями;
- перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
- изменение других инженерных систем помещения;
- объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.
Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.
Как правило, существенным признается любое вмешательство в конфигурацию помещения. Таким образом, если есть сомнения по этому поводу, следует проконсультироваться в БТИ или жилищной инспекции по территории.
Законодательство
Если говорить о том, как следует согласовывать перепланировку нежилого помещения, то нормативная база по данному вопросу все еще не структурирована. Нужные правила придется искать в следующих актах:
- главе 4 Жилищного кодекса РФ (если помещение находится в многоквартирном доме);
- административных регламентах города (если речь идет об офисном, торговом или ином нежилом здании).
В конце 2018 года в ЖК были внесены изменения, которые распространили его применение не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Таким образом, теперь перепланировка магазинов, ателье, парикмахерских и других помещений, расположенных на первых этажах МКД, также регулируется Жилищным кодексом.
Однако ознакомиться с местным административным регламентом, разработанным под согласование перепланировок, собственнику следует в любом случае. Данный акт не только уточняет общие положения федерального законодательства, но и устанавливает конкретные требования к документам, порядку действий и срокам предоставления услуги.
Список документов
Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):
- Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
- Паспорт заявителя.
- Устав (если заявитель — фирма).
- Доверенность (если заявление подает представитель).
- Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
- к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
- ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
- Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
- Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.
Если помещение расположено в МКД, в большинстве случаев этого комплекта бывает достаточно. Для офисных же и торговых зданий федерального регламента не существует. При этом стоит учесть, что административные регламенты на местах могут потребовать дополнительно заключение СЭС, Ростехнадзора и МЧС о соответствии проекта санитарно-гигиеническим, техническим и противопожарным правилам.
Особенности согласования перепланировки в жилом доме
Строже всего закон относится к согласованию перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Если кафе, ателье, магазин, аптека, парикмахерская, стоматологический кабинет или любое другое коммерческое помещение находится в МКД, в некоторых случаях требуется организовать общее собрание жильцов по вопросу допустимости перепланировки.
Без этого не обойтись, если в ходе переустройства намечается использование общего имущества:
- крыши;
- зоны лестничной клетки, подъезда;
- общего тамбура;
- подвала и т. д.
По итогам собрания следует взять у председателя или секретаря протокол.
Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД отличается еще и тем, что проект не требуется передавать на экспертизу в Роспотребнадзор, технадзор или пожарным. Перечень документов, указанных в ст. 26 ЖК, является закрытым, заключения же указанных ведомств в него не входят.
Более того, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК, можно не представлять в этом случае и другие документы (администрация запросит их самостоятельно):
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие бумаги;
- техпаспорт;
- заключение отдела по охране исторических и архитектурных памятников.
Порядок действий
Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:
- Собрать пакет необходимых документов.
- Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
- Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
- Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
- Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.
Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.
ВАЖНО! Согласование — бесплатная процедура. Уплачивать госпошлину не нужно.
Особенности согласования в нежилом здании
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:
- Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
- Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
- Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
- Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.
ВНИМАНИЕ! Перед согласованием перепланировки рекомендуется проконсультироваться с чиновниками местной администрации.
Причины отказа
Отказать в согласовании перепланировки могут, если:
- документы представлены не в полном комплекте;
- по межведомственному запросу пришел отрицательный ответ;
- документы поступили в ненадлежащий орган;
- проект перепланировки не соответствует требованиям закона.
Предотвратить отказ поможет внимательный сбор документов. Действующий административный регламент можно посмотреть на стендах местной администрации (префектуры). Там же сотрудники соответствующего отдела дают консультации по комплектности документов.
Отказ выдается заявителю в письменном виде. Как и любое другое решение административного органа, его можно обжаловать в судебном порядке. Правда, делать это имеет смысл только тогда, когда отказ вынесен явно незаконно. В иной ситуации лучше исправить недостатки и подать документы повторно.
Узаконивание самовольной перепланировки
Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.
Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.
Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:
- соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
- не нарушает прав третьих лиц;
- не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.
Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.
***
Итак, вмешательство в конфигурацию нежилого помещения требует предварительного согласования в органах власти. Собственнику или арендатору при этом нужно собрать определенный комплект документов, представить их в администрацию города и получить письменное решение. Порядок действий для МКД и коммерческих зданий различается, однако законодательство в этой сфере активно реформируется и вполне возможно, что в скором времени оно станет более единообразным.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».