Земельный участок для реализации МаИП: правовые аспекты получения поддержки

Государство все чаще поддерживает гражданские инициативы. Только на уровне города Москвы и Московской области предусмотрены различные меры поддержки бизнеса путем предоставления льготных условий на получение помещений, земли и др.

Так, одной из таких мер, которая привлекла внимание бизнеса, а особенно микропредприятий, стала возможность получить землю под инвестпроекты импортозамещения в аренду по упрощенной процедуре по ставке 1 рубль в год.

К юристам со ссылкой на статью в сети Интернет под названием «Участок за рубль: как получить по льготе землю под производство» обратилось общество с ограниченной ответственностью: как же получить земельный участок в аренду в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП), что важно учесть, на что обратить внимание?

Отметим, что важными для ответа на данный вопрос, являются следующие действия:

- определить порядок подтверждения соответствия реализуемого организацией инвестиционного проекта критериям реализации МаИП;

- определить порядок предоставления российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в рамках реализации МаИП;

- определить законные основания расчета арендной платы за земельный участок;

- определить конкретный порядок процедуры получения поддержки.

1. Порядок подтверждения соответствия реализуемого инвестиционного проекта критериям реализации МаИП.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации.

Критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2014 г. № 1603 (далее – Критерии).

Так, согласно пункту 2 Критериев, предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов:

а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;

б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн. рублей;

в) индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома, передаваемые в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций.

Можно сделать вывод, что установленным критериям могут соответствовать многие объекты, поэтому выводы Минэкономразвития являются актуальными для значительного числа потенциальных инвесторов.

Как указывает Минэкономразвития в письме от 26 июня 2015 г. № Д23и-2965, законодательством не предусмотрено специального документа, который подтверждает отнесение проекта к масштабным инвестиционным проектам. В связи с этим юридическое лицо, претендующее на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, должно одновременно с заявлением представить документы, свидетельствующие о том, что планируемый к строительству объект соответствует перечисленным в пп. "а" - "в" п. 2 условиям.

Вместе с тем на данный момент в субъектах РФ приняты свои нормативные документы, регламентирующие:

- порядок подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

- порядок рассмотрения представленных юридическими лицами документов.

Например, имеются:

- Закон Московской области от 18.03.2015 № 27/2015-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Московской области, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов";

- Постановление Правительства МО от 22.04.2015 № 272/13 "Об утверждении Порядка рассмотрения документов, обосновывающих соответствие объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабного инвестиционного проекта критериям, установленным Законом Московской области, и заключения соглашения между Правительством Московской области и юридическим лицом, планирующим осуществить строительство такого объекта (реализацию проекта) на земельном участке, предоставляемом в аренду без проведения торгов в соответствии с распоряжением Губернатора Московской области";

- Распоряжение мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ "О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов".

Стоит отметить, что принятием регламентирующих документов дело не ограничивается. Причем практика подтверждает, что масштабными инвестиционными проектами могут быть признаны проекты, предусматривающие строительство объектов самого разного назначения.

Как следует из пункта 7 Письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 № 6786-ПК/Д23и, решение, принимаемое Президентом РФ, Правительством РФ, высшим должностным лицом субъекта РФ, является не распорядительным актом, а основанием для предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. В частности, в таком решении должно быть указано юридическое лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, а также характеристики объекта, для целей размещения которого требуется предоставление указанного земельного участка. При этом сведения о самом земельном участке (кадастровый номер, местоположение границ, адрес (в том числе указание на муниципальное образование, на территории которого такой земельный участок должен быть расположен) в этом решении могут не содержаться.

1. Порядок предоставления российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в рамках реализации МаИП.

Как следует из Распоряжения мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ "О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов", в случае, если земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, имеет вид разрешенного использования и технико-экономические показатели, а также иные характеристики, необходимые для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, и выполнение иных мероприятий по его подготовке к предоставлению в указанных целях не требуется, подтверждение соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов и направленности на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы, а также предоставление земельного участка в указанных целях осуществляются в следующем порядке:

1. Департамент городского имущества города Москвы в срок не позднее 10 рабочих дней со дня поступления обращения заинтересованного лица, содержащего обоснование соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, направляет в Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы проект решения с материалами для вынесения на заседания Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы и Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности и заседание Градостроительно-земельной комиссии города Москвы вопроса о соответствии размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов и направленности на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы, об одобрении включения земельного участка в перечень земельных участков, которые планируются к передаче в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, и о предоставлении земельного участка в указанных целях.
2. Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы в срок не позднее 5 рабочих дней со дня поступления материалов обеспечивает вынесение вопроса о соответствии размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов и направленности на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы, об одобрении включения земельного участка в перечень земельных участков, которые планируются к передаче в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, и о предоставлении земельного участка в указанных целях, а также о соответствии объекта промышленно-производственного назначения условиям, установленным правовым актом города Москвы в целях оптимизации отдельных административных процедур, связанных со строительством, реконструкцией на территории города Москвы объектов капитального строительства промышленно-производственного назначения:
3. На ближайшие заседания Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы и Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности.

Рабочие группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы в рамках предоставленных им полномочий обеспечивают предварительную проработку вопросов соответствия размещаемых объектов условиям, установленным правовым актом города Москвы в целях оптимизации отдельных административных процедур, связанных со строительством, реконструкцией на территории города Москвы объектов капитального строительства промышленно-производственного назначения, а также соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов и направленности на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы, установленным Законом города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 "О землепользовании в городе Москве", а также установленным технико-экономическим показателям и иным параметрам земельного участка.

1. На ближайшее заседание Градостроительно-земельной комиссии города Москвы - после рассмотрения и одобрения на заседаниях Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы и Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросам градостроительной деятельности, а также предоставления органами исполнительной власти города Москвы в соответствии с решением Рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов (договоров) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы информации о показателях, предусмотренных государственными программами города Москвы, на достижение которых направлены размещение объекта, реализация инвестиционного проекта.
2. В случае принятия Градостроительно-земельной комиссией города Москвы решения о соответствии размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов и направленности на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы, об одобрении включения земельного участка в перечень земельных участков, которые планируются к передаче в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, и о предоставлении земельного участка в указанных целях Департамент городского имущества города Москвы:
3. В срок не позднее 3 месяцев со дня принятия такого решения включает земельный участок в перечень земельных участков, которые планируются к передаче в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, и заключает с заинтересованным лицом совместно с Градостроительно-земельной комиссией города Москвы договор аренды земельного участка.
4. В срок не позднее 7 календарных дней со дня поступления в Департамент городского имущества города Москвы утвержденной в установленном порядке выписки из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, содержащей решение о соответствии объекта промышленно-производственного назначения условиям, установленным правовым актом города Москвы в целях оптимизации отдельных административных процедур, связанных со строительством, реконструкцией на территории города Москвы объектов капитального строительства промышленно-производственного назначения, включает земельный участок в перечень земельных участков, которые планируются к передаче в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, и заключает с Градостроительно-земельной комиссией города Москвы договор аренды земельного участка.
5. Законные основания расчета арендной платы за земельный участок

Стоит отметить, что с 2022 года в рамках экономической поддержки бизнеса в субъектах Российской Федерации принят ряд антикризисных мер, среди которых – еще более льготные условия предоставления земельных участков.

Так Указом Президента РФ от 16.03.2022 № 121 в связи с введением в отношении РФ, ее граждан либо юридических лиц политических, экономических, иных санкций и (или) прекращением деятельности работодателей высшим должностным лицам субъектов РФ предписано с учетом географических особенностей соответствующих территорий принять исчерпывающие меры по обеспечению социально-экономической стабильности.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ орган государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вправе определить случаи установления в 2022 и 2023 годах льготной арендной платы по договорам аренды указанных земельных участков и размер такой платы.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 в 2022 и 2023 годах земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам РФ или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций. Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ.

Среди антикризисных мер:

Во-первых, арендная плата на весь срок аренды земельного участка устанавливается в размере 1 руб. в год при оформлении договора аренды земельного участка для строительства (реконструкции) объектов промышленно-производственного назначения для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным ст. 8.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве".

Во-вторых, изменен порядок расчета арендной платы за земельный участок, предоставленный:

- лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории нежилой застройки,

- юридическому лицу, которое создано субъектом РФ и обеспечивает реализацию решения о таком развитии территории.

Она должна рассчитываться:

- за первый год аренды - по п. 3.2.1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП;

- за второй и последующие годы по п. п. 3.2.3 - 3.2.8 вышеуказанного постановления.

Наконец, согласно Постановлению Правительства Москвы от 22.03.2022 № 407-ПП "О мерах экономической поддержки в условиях санкций и внесении изменений в правовые акты города Москвы", по обращениям арендаторов земельных участков, предоставленных для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия установленным критериям, земельных участков, по которым изменена цель предоставления на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, а также земельных участков, предоставленных в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства:

- действующая ставка арендной платы в текущем году сохраняется на следующий год срока аренды, установленного договором;

- предоставляется беспроцентная отсрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка в части уплаты арендных платежей за II кв. 2022 г. сроком на 6 месяцев.

Подробный механизм расчета ставок регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (вместе с "Перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, для которых арендная плата за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к настоящему постановлению", "Порядком определения ставки арендной платы по договорам аренды, предусматривающим строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства").

Таким образом, стоит обратить внимание, что за последние несколько лет наблюдалось улучшение льготных условий.

1. Особенности порядка процедуры получения поддержки.

После анализа порядка подтверждения соответствия реализуемого организацией инвестиционного проекта критериям реализации МаИП, порядка предоставления в аренду без проведения торгов, а также законных оснований расчета арендной платы за земельный участок становится очевидно, что получение земли на рассматриваемых нами условиях – задача, требующая комплексного подхода и профессионализма сотрудников, которые этим будут заниматься: обычно это совместная работа юристов и GR-менеджеров.

Например, без таких специалистов организации часто выходят на связь с нужными департаментами, но ведут исключительно переписку по электронной почте или в мессенджере в случае, если сотрудник такого департамента дает свои контактные данные.

При этом за период обсуждения условий получения поддержки в электронной почте не происходит обмена официальными письмами, подготовки проектов соглашений или договоров, иных документов, то есть организация оказывается в обнадеживающей «ловушке»: ей дают ответы, она делится своими презентационными материалами, но результата такого общения нет.

Вспомним, что, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, к юридически значимым сообщениям относятся заявления, уведомления, извещения, требования и иные сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица. Эта же статья предусматривает, что юридически значимые сообщения влекут для лица указанные последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Между тем, переписка в мессенджере может иметь юридическое значение и даже являться доказательством в суде в случае, если возможность обмена такими сообщениями предусмотрена в договоре в качестве юридически значимого факта, также определены телефонные номера, с которых осуществляется направление сообщений, содержание сообщений позволяет отнести излагаемые факты к договорным отношениям.

Кроме того, при применении понятия «юридически значимые сообщения» необходимо учитывать, в рамках правоотношений какого характера осуществляется обмен такими сообщениями.

Так, порядок, предусмотренный Распоряжением мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ и рассмотренный в пункте 2 настоящего материала, подразумевает написание писем в соответствующие Департаменты, получение ответов, рассмотрение вопросов соответствующими Комиссиями, наконец, - составление проекта договора и его последующее заключение.

Поэтому, весь зачастую годичный (или, еще хуже многолетний) процесс общения с госорганами становится не чем иным, как всего лишь предварительным этапом подтверждения соответствия реализуемого инвестиционного проекта критериям реализации масштабных инвестиционных проектов, а юридические признаки, позволяющие сделать вывод о начале кампании, хотя бы примерно напоминающей порядок, установленный Распоряжением мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ, при этом не наблюдаются.

Таким образом, если вы являетесь организацией, которая хочет получить землю под свой проект либо просто воспользоваться какими-либо льготами, предоставляемыми со стороны государства, рекомендуем:

1. Составить четкое представление о своей организации и ее масштабном инвестиционном проекте. Отметим, что особенности начинаются уже в зависимости от организационно-правовой формы: например, может ли коммерческая организация получить поддержку, или стоит создать еще некоммерческую структуру для более лояльного к вам отношения. Если все же может, то какие у вас масштабы деятельности – вы микропредприятие или крупный бизнес и др.
2. Понять, что именно вам необходимо. Часто представители бизнеса, являясь управленцами, но не обладая профессиональными юридическими знаниями, неправильно трактуют результат получения поддержки, читая о льготах. Важно понимать свой запрос и искать подходящие меры поддержки.
3. Сопоставить вас, вашу потребность и конкретные требования. Может получиться так, что организация общается с госорганом, имеет действительно интересный проект, на первый взгляд отвечающий критериям МаИП, но вследствие неправильного подхода, о котором мы писали выше, получает неверное представление о ее соответствии требованиям, поскольку до сих пор экспертиза проекта не проводилась. Для того, чтобы сэкономить силы и свое время необходимо самостоятельно с юристами и GR-менеджерами определить правильность выбранного вами пути.
4. Наконец, важно понимать, что поддержка от государства – это всегда очень комплексная кампания, которой предшествует развитие в организации PR и GR направлений, поскольку организации важно отвечать, помимо прочего, негласным критериям добросовестности, прозрачного ведения своей деятельности и др. Кроме того, не лишней будет наряду с подачей заявки и отправка писем в иные органы.