Формирование новых научных идей при обсуждении вопроса определения открытого или закрытого перечня недвижимых вещей единого недвижимого комплекса (далее по тексту – ЕНК), способных объединяться в одну единую вещь при укреплении прав на недвижимость, позволит в будущем организовать процесс внесения записей в единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) обо всех вещах ЕНК и одновременно о возникновении права собственности на него.
Положения статьи 133.1 ГК РФ дают основания утверждать, что единый недвижимый комплекс представлен в двух разновидностях, во-первых, как «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, а во-вторых, когда вышеуказанная совокупность объединенных единым назначением вещей, расположена на одном земельном участке». На наш взгляд, нерешенным в доктрине и в правоприменительной деятельности остается понимание законодательного смысла «иных недвижимых вещей», включающих в себя, в том числе, линейные объекты.
Законодательство в сфере государственной регистрации права собственности на ЕНК имеет свои особенности, напрямую влияющие на заданный предмет исследования, выступая вторым и третьим уровнем регулирования правоотношений, следуя за нормами Гражданского кодекса РФ.
Исследование различных точек зрения ученых позволяет выделить несколько форм объединения вещей в недвижимом комплексе: «первая форма, основывается на физической взаимосвязи совокупности объединенных единым назначением вещей, вторая - на технологической неразрывной связи, третья - на целостности местоположения объектов, четвертая форма предусматривает государственную регистрацию права на ЕНК как одну недвижимую вещь, пятая форма выделяет в качестве основной предпосылки объединения вещей – цель создания комплекса, объединяющая элементы внутри него и создающая единый целостный объект».
Предпримем попытку сформировать открытый перечень таких видов вещей, учитывая, однако, что ограниченное количество видов недвижимых вещей, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, претендует на формирование закрытого их перечня.
Помимо недвижимых вещей, которые мы уже исследовали ранее и которые по различным причинам не могут входить в состав единого недвижимого комплекса, например: «участки недр, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (квартиры), морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, предприятия как имущественные комплексы», существуют еще в гражданском обороте недвижимые вещи, хотя и не поименованные в статье 133.1 ГК РФ, но теоретически и практически входящие в состав ЕНК. Поэтому, рассматривая в настоящем исследовании перечень видов недвижимых вещей, предусмотренных в статье 130 ГК РФ, становится ясным, что в статье 133.1 ГК РФ не указаны земельный участок, нежилые помещения и машино-места. Эти три вида недвижимых вещей и будут нами исследованы на предмет целесообразности их рассматривать в качестве «иных вещей» в составе ЕНК.
Земельный участок по смыслу статьи 133.1 ГК РФ рассматривается только как место расположения на нем зданий и сооружений и иных вещей и это не противоречит правилу о единстве судьбы объектов, прочно связанных с земельным участком (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)).
Однако фактические правоотношения, вовлеченных в гражданский оборот ЕНК, подтверждают, что земельные участки непосредственно используются собственниками единых недвижимых комплексов в следующих случаях. Во-первых, когда на земельных участках расположены здания, сооружения (далее по тексту - основной земельный участок) (например, сооружение велотрека). Во-вторых, когда земельный участок задействован в технологическом процессе ЕНК и является смежным (далее по тексту - смежный земельный участок) с основным земельным участком, на котором расположены здания или сооружения и на нем складируются материалы, оборудование, участвующие в жизнедеятельности ЕНК, либо обеспечиваются проход, проезд к основному участку (например, объекты олимпийской инфраструктуры).
Основные и смежные с ним земельные участки не включаются в состав вещей единого недвижимого комплекса ввиду законодательной неопределенности. Согласимся с мнением Д.О. Рахваловой, что «действующая редакция статьи 133.1 ГК РФ разделила правоведов на два лагеря». Одни считают, «что законодатель не допускает объединение в ЕНК объектов, расположенных на земельном участке, и самого участка. Другие толкуют упоминание в дефиниции понятия ЕНК «иных вещей» как потенциальную возможность земельного участка быть такой «иной вещью»».
Придерживаясь второй точки зрения исследователей, допускаем необходимость инициирования изменений законодательства для дополнительного качественного регулирования фактических отношений по использованию земельных участков в составе ЕНК с оговоркой: «только в случаях, установленных законом и исходя из требований к категории земельного участка и виду его разрешенного использования».
Исследование показывает, что в настоящее время положения статьи 133.1 ГК РФ изложены таким образом, что «единый недвижимый комплекс - это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений или иных вещей либо эти объекты расположены на одном земельном участке». Однако, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий с установлением видов разрешенного использования (ст. 7 ЗК РФ). Устранение таких разночтений в правовых категориях (назначение зданий и целевое назначение земельных участков) может быть достигнуто путем внесения изменений в положения статьи 133.1 ГК РФ и добавления земельного участка в перечень вещей в составе единого недвижимого комплекса с указанием: «в случаях, установленных законом».
Согласно статье 46 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости) «государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс осуществляется в связи с созданием объектов недвижимости, если в проектной документации предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса». Земельным кодексом РФ используется иное правило в отношении земельных участков, а именно их «образование», что также указывает на разночтения в понятиях.
Подзаконным актом Росреестра, принятым во исполнение требований Закона о регистрации недвижимости, предусмотрено следующее: «в технический план ЕНК включаются сведения, как о едином недвижимом комплексе, так и обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях» (пункты 83-88 Требований к подготовке технического плана). Включение в технический план сведений о вхождении в состав ЕНК земельного участка или отдельных его характеристик не предусмотрено. Следовательно, действующее законодательство на уровне Закона о регистрации недвижимости и приказа Росреестра, не регулирует процедуру фиксирования «иных вещей» в государственном реестре недвижимости в составе единого недвижимого комплекса, ввиду отсутствия утвержденного порядка включения их в состав сведений единого государственного реестра недвижимости в разделе ЕНК.
При этом отметим, если гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона, то прямого ограничения в статье 133.1 ГК РФ не имеется и можно утверждать, что земельным участкам разрешено быть в составе «иных вещей» единого недвижимого комплекса, равно как и вещам, обладающим признаками физической и технологической связанности с другими вещами. Однако, такое утверждение исходит из того, что не все земельные участки могут быть в составе ЕНК. На правильный выбор существенное влияние оказывает категория земель, определяющая целевое использование земельного участка. Земельный кодекс РФ устанавливает для земельных участков семь категорий. Рассматривая каждую категорию отдельно, отметим, что градостроительное и земельное законодательство предусматривают специальные условия, при соблюдении которых, на земельных участках «сельскохозяйственного назначения» разрешается возведение объектов капитального строительства. Во-первых, строительство склада для хранения продукции или жилого дома для фермера предусмотрено законом, а во-вторых, строительство дорог, линий электропередач и др., допускается только «при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий» (п.2 ст.78 ЗК РФ).
Хозяйственная деятельность на земельных участках категории «населенных пунктов» также подчиняется правилам землепользования и застройки территорий, установленным территориальными зонами.
В отношении такой категории как «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания...», также действует ряд ограничений. Строительство административных зданий, масштабных сооружений, линейных объектов для предпринимательских целей в основном ведется на земельных участках данной категории. Однако гражданский оборот, входящих в данную категорию «земель обороны, безопасности, специального назначения…», может быть ограничен законом и возведение объектов на таких земельных участках осуществляется с учетом особенностей и разрешений уполномоченных органов.
Возведение недвижимости на землях категорий «особо охраняемых территорий и объектов», землях «лесного» и «водного фондов», землях «запаса» по общему правилу законом не допускается и зависит от строгих условий согласования строительства уполномоченными органами власти (например, строительство автомобильных дорог разного значения).
Представляется, что к случаям, установленным законом, можно предложить отнести специальные правила создания зданий, сооружений, линейных объектов на земельных участках из следующих категорий земель: «земли сельскохозяйственного назначения», «земли населенных пунктов» и «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики». Разрешительный (уведомительный) порядок строительства позволяет учитывать положения градостроительных регламентов (правил землепользования и застройки территорий) и обеспечивать строительство в соответствии с ними.
Следующим видом объектов недвижимости, претендующим к включению в состав «иных вещей», рассмотрим нежилые помещения. Объединение единым назначением нежилых помещений между собой или нежилых помещений и других зданий (по смыслу не исходного объекта по отношению к этому помещению) полагаем возможным при наличии неразрывной физической или технологической связи между ними.
Завершающим объектом в исследовании перечня примеров «иных вещей» является машино-место. Вопрос о включении машино-мест в состав единого недвижимого комплекса также является дискуссионным, ввиду отсутствия правил включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о них в составе ЕНК. По сути своей машино-место является частью нежилого помещения, однако границы машино-места обозначаются или закрепляются заинтересованным лицом не стенами, ограждающими их контур, а путем нанесения разметки на поверхность пола или кровли.
Исследование показывает, что общей проблематикой для включения нежилых помещений и машино-мест в состав «иных вещей» ЕНК является отсутствие правового регулирования порядка включения в технический план единого недвижимого комплекса сведений обо всех входящих в состав такого комплекса «иных вещах». В Законе о регистрации недвижимости и соответственно в подзаконных актах, упущено правовое регулирование порядка внесения записей в единый государственный реестр недвижимости об «иных недвижимых вещах», входящих в совокупность объединенных единым назначением со зданиями, сооружениями.
Подводя итоги отметим, во-первых, сформированный в результате исследования перечень шести видов недвижимых вещей сводится к трем, установленным законом: здания, сооружения, линейные объекты и дополняется нами тремя примерами видов «иных недвижимых вещей», а именно: нежилыми помещениями, машино-местами, а также земельными участками, но в случаях, установленных законом. Закрытым такой перечень считать сложно, поскольку расширительный конструкт «иных вещей» позволяет добавлять в его состав и другие недвижимые вещи (например, участки недр, объекты незавершенные строительством), которые по мнению автора, нуждаются в дополнительном правовом регулировании и доктринальном исследовании.
Во-вторых, земельный участок может быть составной частью единого недвижимого комплекса, соответствующей смыслу «иной вещи» в действующей редакции статьи 133.1 ГК РФ только при условии, если земельным или специальным отраслевым законодательством его целевое использование в составе ЕНК будет соответствовать установленной категории и разрешенному пользованию. Также приходим к заключению, что значение основного земельного участка в составе ЕНК, предопределено физической связью с расположенными на нем недвижимыми вещами, а также их общим функциональным назначением, способствующим вовлекать смежный земельный участок в оборот в составе комплекса.