Введение. В настоящее время по общему правилу учет прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости посредством их государственной регистрации носит обязательный характер (ст. 8.1 ГК РФ). Применительно к общему имуществу, в том числе, к образованному до 90-х годов прошлого века в многоквартирных домах, дачных поселках, садовых товариществах и др., регистрация не имеет конститутивного (правоустанавливающего) значения. Так, само название и содержание ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) - «признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона» недвусмысленно указывает на то, что права на возникшие до 1997 года объекты недвижимости регистрируются в Росреестре по желанию их правообладателей, а следовательно, признаются действительными и в отсутствии их регистрации. Кроме того, в ст. 16 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» среди случаев, когда право собственности возникает в силу закона, непосредственно указывается на права в отношении общего имущества.
До настоящего времени не утрачивает актуальность судебная практика, в которой отражено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (п. 3 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Вместе с тем полагаем возможным согласиться с мнением ряда правоведов о том, что в последние годы в большинстве случаев, с учетом принципа внесения, регистрация носит правоустанавливающий (конститутивный), а не правоподтверждающий характер.
Регистрация прав (перехода прав) на общее имущество. В российском законодательстве вопросам государственной регистрации общего имущества посвящено множество нормативных правовых актов. Помимо основного акта – Закона о регистрации недвижимости, действуют законы, определяющие особенности учета прав на общее имущество в отдельных сферах (например, Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» и от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В данном случае действует классическое правило о том, что специальный закон обладает приоритетом (lex specialis derogat generali).
При регистрации в ЕГРН прав на общее имущество, в зависимости от необходимости подачи соответствующего заявления в Росреестр, следует разделять два случая, при которых:
- регистрация прав на общее имущество требует обращения в Росреестр (по общему правилу в силу ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости);
- регистрация прав на общее имущество не требует отдельного заявления (например, при регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме на основании ч. 5 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости).
С учетом положений ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости можно предположить, что государственная регистрация прав на общее имущество не может совершаться в отрыве от регистрации прав собственности на жилое или не жилое помещение, поскольку, в частности, при регистрации перехода прав на квартиру в многоквартирном доме или машино-место одновременно регистрируется переход права общей долевой собственности на общее имущество. В действительности, это является общим правилом. Реальная практика также свидетельствует о том, что ряд объектов из состава общего имущества регистрируется позднее регистрации права индивидуальной собственности на помещения (жилые и нежилые, машино-места, гаражи и т.д.). При этом, данная регистрация прав может производиться не только на основе закона и поданного в Росреестр заявления, но и на основании решения суда о признании прав на общее имущество (ст. 8 ГК РФ).
В своей деятельности Росреестр руководствуется, помимо законов, внутренними актами, обладающими нормативным существом, среди которых, в частности, приказ от 7 декабря 2023 г. П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости». В данном документе подробно указывается на особенности регистрации:
- прав на общую собственность (гл. VII.II);
- договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (гл. VII.VII);
- общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, доверительном управлении данным имуществом (гл. VII.VIII);
- общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество по договору инвестиционного товарищества (гл. VII.XII);
- на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений, машиномест в здании (в том числе являющемся многоквартирным домом) или сооружении, собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества или в границах территории гаражного назначения (гл. VII.XV).
Практику регистрации общего имущества многоквартирного дома можно охарактеризовать как устоявшуюся, в том числе, благодаря соответствующим разъяснениям Росреестра и Минэкономразвития России. Благодаря включению в 2021 году в ГК РФ статьи 287.5 – «Общее имущество собственников помещений, машиномест в здании или сооружении» также складывается единообразная судебная практика. Сложности возникают при регистрации общего имущества коттеджных или дачных поселков, гаражных кооперативов, а также нежилых имущественных комплексов (бизнес центров, многофункциональных и иных, в которых собственникам принадлежат различные нежилые помещения).
Полагая необходимым разделять регистрацию прав на общее имущество и прав общей собственности на недвижимое имущество, видится, что ст. 42 Закона о регистрации недвижимости требует уточнений как по своему названию, так и по своему содержанию. Методологически будет верным выделить в отдельный блок (положение статьи) вопрос о регистрации прав на общее имущество, даже если такая регистрация по общему правилу носит акцессорный характер по отношению к регистрации права собственности.
Кроме того, следует отметить, что регистрация прав общей долевой собственности на общее имущество предполагает возможное образование в отношении ее смешанной (коллективной) собственности, поскольку доля в праве общей долевой собственности на общее имущество является производным от права на титул в отношении основной вещи (например, жилого или нежилого помещения). Следовательно, если мы говорим о помещениях в многоквартирном доме, принадлежащих разным собственникам (частным физическим либо юридическим лицам, государству либо муниципалитету), то образуемое общее имущество будет представлять собой коллективную (корпоративную) собственность гражданско-правового сообщества. То есть при регистрации титула вещных прав правообладателя в отношении общего имущества необходимо учитывать форму собственности в отношении каждого индивидуального объекта права (частная, государственная, муниципальная либо иная).
Необходимо изначально определить форму права собственности в отношении общего имущества как смешанную (коллективную). В любой момент правообладатель основной недвижимой вещи может измениться на иного участника гражданского оборота (например, при приватизации государственного имущества на частное лицо, либо при изъятии земельного участка для государственных нужд), тем самым, «разбавив» или видоизменив структуру существующей формы (форм) собственности на общее имущество.
Между прочим, не всегда заметна четкая грань в разграничении общего имущества от общей собственности и в юридической литературе, в которой акцент ставится на анализе общей долевой или совместной собственности.
С практической точки зрения для регистрации принципиальным является вид, технические и юридические характеристики общего недвижимого имущества (помещение подвала многоквартирного дома, детская площадка коттеджного поселка либо водонапорная башня садового товарищества). К пример, письмом Росреестра от 10 января 2024 г. № 14-0041-ТГ/24 «По вопросу осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом» обращено внимание на то, что регистрация прав общей долевой собственности на общее имущество лиц, являющихся собственниками земельных участков в границах соответствующего садоводства или огородничества, запись в реестре содержит следующие сведения: вид права – общая долевая собственность; правообладатель – собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества; доля – доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади земельного участка; документы-основания – ст. 25 Закона № 217-ФЗ. Подобный подход отражен в разделе VII.XV приказа Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» при регистрации права на общее имущество многоквартирного дома, в малоэтажном жилом комплексе, на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества или в границах территории гаражного назначения, за исключением того, что в качестве документа-основания указывается ст. 36 ЖК РФ.
Приведенные примеры ярко демонстрируют следующие особенности регистрации общего имущества. Во-первых, общее имущество – общая собственность (например, в случаях с многоквартирными дома, территориями садоводства и огородничества – общая долевая). Во-вторых, правообладателями общего имущества выступают члены гражданско-правового сообщества – собственники. В-третьих, доля в общем имуществе определяется в силу закона пропорционально общей площади земельного участка, а, следовательно, не требуется ее отдельно определять числовыми показателями. На практике, размер доли необходимо определять, к примеру, при голосовании по вопросу распоряжения общим имуществом (ст. 259.3 ГК РФ). В-четвертых, само по себе указание на «закон» является достаточным основанием для учета в реестре прав на общее имущество и не требует дополнительных документов (например, актов приема-передачи помещений, соглашения о распределении объектов общего имущества и иных подобных документов-оснований).
Коммунальная квартира. Видится любопытным положение п. 8 ст. 287.5 ГК РФ, в которой закреплено, что положение параграфа 2 гл. 16 ГК РФ применяется к общему имуществу собственников коммунальных квартир если иное не предусмотрено законодательством либо не вытекает из существа отношений. Собственно, говоря о существе отношений, можно сказать, что в коммунальной квартире собственники различных комнат образуют гражданско-правовое сообщество.
Получается, данному сообществу принадлежат на права частной (государственно, муниципальной) собственности соответствующие комнаты квартиры, а также на праве общей долевой собственности – общее имущество коммунальной квартиры. Если следовать обычной логике ст. 42 Закона о регистрации недвижимости, то общее имущество подлежит регистрации автоматически при регистрации прав собственности на комнату. Вместе с тем на практике общие коридоры, балконы и иные помещения коммунальной квартиры отдельно не регистрируются в качестве общего имущества.
Таким образом, вся аналогия положений гл. 16 ГК РФ об общем имуществе, по сути, сводится к вопросам содержания общего имущества или компенсации затрат на его содержания. То есть подчеркивается, что вне зависимости от определения в жилищном либо ином законодательстве, природа общего имущества остается неизменной.
Отдельным вопросом будет исчисление размера (бремени) содержания затрат на содержание общего имущества многоквартирного дома собственников комнат коммунальных квартир. Подобные математические формулы расчета должны дополнительно регламентироваться соответствующими нормативными правовыми актами.
Коллизии и злоупотребления правом. В случае приобретения в собственность одним лицом всех отдельных помещений в здании допускается регистрация права собственности на единый объект – здание (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 64). В данном случае помещения, относящиеся к общему имуществу (подвал, чердак, лестничные площадки и марши и т.д.), также входят в состав площадей единого объекта. Рассматриваемое право собственника объединить и присвоить единый кадастровый номер своему зданию представляется удобным в целях налогообложения, бухгалтерского учета и др.
Сложности могут возникнуть, когда собственник решит вновь разделить единый объект (здание) и распродать его отдельные помещения разным лицам. В данном случае может возникнуть ряд процедурных сложностей с выделением общего имущества, особенно в тех в случаях, когда после объединения (регистрации) в единое здание отдельных помещений производились перепланировки помещений либо реконструкция здания. То есть помещения, ранее являющиеся общим имуществом, изменили свою площадь, конфигурацию и целевое назначение. В частности, лестничный пролет стал изолированно использоваться для обслуживания помещений нескольких этажей (не всего дома); часть чердака изменила конфигурацию и стала антресолью нежилого офисного помещения; часть подвала стала единственной технологической входной группой в нежилое помещение и в иных случаях.
Видится необходимым принять соответствующие акты, регламентирующие порядок формирования состава общего имущества в здании, в котором изменилась его конфигурация, площади и целевое использование помещений. Полагаем, что даже описание объекта кадастровым инженером в отсутствии подробной нормативной регламентации не всегда будет отвечать требованиям объективности. Более того, следует учесть важность данного вопроса, поскольку от него зависит распределение права собственности на индивидуальные помещения и общее имущество в здании.
Приобретение в силу закона прав на общее имущество и, как следствие, возникновения права собственности на недвижимую вещь влечет за собой бремя его содержания. В связи с чем на практике нередко встречаются случаи, когда собственники, приобретающие совместно с объектами индивидуальной собственности на нежилые помещения, а также на ряд объектов, фактически выступающих общим имуществом.
На практике некоторые собственники обращаются в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения прав на часть их помещений в порядке ст. 236 ГК РФ, которые, по их мнению, являются общим имуществом. При этом, следует учитывать, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (абз. 2 ст. 236 ГК РФ). Данное правомочие собственника «не безгранично», о чем также высказывался и Конституционный Суд РФ. В результате обращения с данным заявлением в Росреестр, по сути, остальные собственники приобретают в силу закона прирост к принадлежащему им общему имуществу.
Рассматриваемый вопрос имеет неоднозначный ответ. С одной стороны, собственник индивидуальной вещи (помещения в здании) вполне очевидно может отказаться от тех помещений, которые являются общим имуществом (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ) и в силу закона принадлежат всем собственникам отдельных помещений в здании. Следовательно, он имеет право привести в соответствие с реальным положением дел, разделив (зарегистрировав) право собственности на свое индивидуальное недвижимое имущество и добровольно освободиться от объектов общего имущества (предполагая его к передаче всем сособственникам – членам гражданско-правового сообщества). С другой стороны, распоряжение общим имуществом, к которому в известной степени на праве общей долевой собственности относится общее имущество, в силу ст. 246 ГК РФ требует соглашение всех его участников. Не случайно в ч. 2 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости указано требование о том, что регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается вступившим в законную силу судебным актом. Фактически для совершения легитимной регистрации, даже если в результате ее совершения увеличивается состав общего имущества, требуется проведение общего собрания и согласие собственников всего дома, в том числе поскольку размер платы за содержание непосредственно зависит от состава общего имущества (например, ст. ч. 1 и 7 ст. 156 ЖК РФ).
Один собственник не вправе изменить размер долей в праве общей собственности на общее имущество остальных собственников. О данной практике свидетельствуют положения раздела VII.XV приказа Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514 в части регистрации прав на объекты общего имущества.
Антисанкционные (антиограничительные) меры. В системе норм антисанкционного (антиограничительного) законодательства закрепляются полномочия Правкомиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и ее Подкомиссии по выдаче решений об одобрении сделок с участием нерезидентов. Так, в силу Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» установлен перечень сделок, совершение которых допускается при наличии согласия Правкомиссии (Подкомиссии).
Отсутствие разрешения, если оно необходимо для осуществления (исполнения) вышеуказанных сделок (операций), является основанием для приостановления государственной регистрации прав, а впоследствии – для отказа в такой регистрации (ст. 26 и 27 Закона о регистрации недвижимости). Вместе с тем положения Указа Президента РФ от 1 марта 2022 г. № 81 не распространяются на государственную регистрацию прав на основании судебных актов о признании права собственности в случаях, не связанных с совершением сделки.
Таким образом, по сути, на судебные органы возлагается функция по проверке законности совершаемых сделок, в том числе, факта возможного недобросовестного использования права на судебную защиту в целях получения решения суда, позволяющего в обход установленных законом процедур (ст. 10 ГК РФ) провести регистрацию перехода прав, в том числе, и на общее имущество. Разумеется, мы не говорим о возложении на российские суды компетенции Правкомиссии (Подкомиссия), однако обращаем внимание на необходимость оценки судом степени добросовестности поведения участников общественных отношений (п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
Выводы. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация недвижимого общего имущества не имеет конститутивного (правоустанавливающего) значения, а обладает правопотверждающим характером. Возникновение прав на общее имущество в силу закона предопределило порядок их регистрации, который носит акцессорный характер по отношению к регистрации прав на индивидуальную собственность.