В декабре 2024 года утверждён национальный проект Российской Федерации «Экономика данных и цифровая трансформация государства», который является продолжением завершившегося проекта «Цифровая экономика». Проект рассчитан на период с 2025 по 2030 год, основная цель заключается в создании условий для перехода к цифровой экономике.
Н.А. Фроленко и Ю.В. Осипова считают, что «цифровые технологии охватывают практически все отрасли отечественного права». Используются они и при заключении сделок с недвижимым имуществом. В первую очередь последствия цифровизации ощутили профессиональные участники рынка недвижимости – застройщики, а также профессиональные участники, инвестирующие в рынок недвижимости. С 01.03.2025 года Росреестр полностью перешёл на электронный документооборот с застройщиками и юридическими лицами. Документы, представляемые в Росреестр указанными субъектами гражданских правоотношений, должны быть подписаны электронными подписями и направлены для проведения государственной регистрации в электронном виде. Исключение составляют сделки, совершенные между юридическими лицами и физическими лица, законодатель допускает подписание и представление указанных сделок на бумажном носителе, однако в случае заключения договора долевого участия, в том числе с гражданином, сделка может быть подписана исключительно в электронном виде.
Для профессиональных участников рынка недвижимости принятие вышеуказанного закона не стало неожиданностью. На протяжении последнего десятилетия происходил переход с бумажного документооборота при заключении сделок с недвижимостью на электронный. Цифровизация учётно-регистрационной сферы началась с принятия Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости". Принятые изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заложили основу для проведения электронной регистрации сделок. Однако, учитывая отсутствие необходимой для электронного взаимодействия инфраструктуры, данная услуга не сразу была востребована.
Необходимость развития технической инфраструктуры, модернизации сервисов Росреестра, а также упрощение интерфейсов, улучшение идентификации участников и потребность в образовательных программах для пользователей отмечают Р.И. Азнабаев и А.Т. Гаймалеева, в том числе и в настоящее время.
Г.Л. Землякова считает, что цифровизация учётно-регистрационной сферы продолжится, в перспективе решения о проведении государственной регистрации будут приниматься «в автоматическом режиме без участия человека». Несомненно, для это придётся перевести все сделки с недвижимостью в электронный формат.
Электронная подпись является главным механизмом для заключения сделок в электронном виде, с ней также связано большинство проблемных вопросов и рисков, возникающих при заключении сделок с недвижимостью. Понятие электронной подписи закреплено в Федеральном законе от 06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи". Для совершения операций с недвижимостью требуется усиленная квалифицированная электронная подпись.
При выпуске усиленной квалифицированной электронной подписи, помимо прочих документов, необходимы сведения о страховом номере индивидуального лицевого счета (далее – СНИЛС) и идентификационном номере налогоплательщика (далее – ИНН). Перевод с 01.03.2025 сделок по заключению договора участия в долевом строительстве между застройщиком и участником долевого строительства сделал невозможным заключение сделок с иностранными гражданами, так как для выпуска квалифицированной электронной подписи указанные лица должны иметь российский СНИЛС и ИНН. Безусловно, данная ситуация затрудняет привлечение инвестиций в строительную отрасль. В часть 1.7. статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации недвижимости) должны быть включены исключения для возможности представления документов в указанном случае на бумажном носителе.
Электронную подпись для проведения сделок с недвижимостью можно выпустить через удостоверяющие центры, банки, многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ). Особую популярность набирает федеральное приложение «Госключ». Для выпуска квалифицированной электронной подписи потребуется пройти идентификацию одним из способов: с использованием действующего загранпаспорт нового образца и телефона с NFC; при наличии подтверждённой биометрии в единая биометрической системе; пройти очную идентификацию в одном из отделений МФЦ, банков, или удостоверяющих центров. Юридические лица, согласно действующему законодательству имеют возможность выпуска электронной подписи только в удостоверяющем центре федеральной налоговой службы и её доверенных лиц. Очевидно, что способы выпуска электронной подписи, основанные на способах очной идентификации, указанных выше, являются безопасными для заявителя. Однако, безопасность выпуска электронной подписи с использованием биометрии и биометрического заграничного паспорта вызывает опасения, так как не гарантирует того, что доступ к Госуслугам, или физическому документу – паспорту не получили злоумышленники.
В своём исследование А.А. Михайлов находит отсутствие ответственности за неправомерный доступ к электронной подписи, предлагает конкретизировать ст. 324 УК РФ чтобы сделать использование чужой электронной подписи криминализированным деянием, за которое необходимо нести ответственность.
В настоящее время также имеет место выпуск электронных подписей сотрудниками застройщика и организаций – профессиональных участников рынка недвижимости в офисах продаж недвижимости застройщиков, которые также используют специализированные программы для выпуска квалифицированных электронных подписей таких как Sign.me, MyDSS и другие. Идентификацию заявителей сотрудники проводят на основании соглашения, заключаемого с удостоверяющим центром. Компетенции данных сотрудников, в отличии от сотрудников МФЦ и банков, вызывают сомнения, так как фактически к идентификации может быть допущен любой сотрудник компании без соответствующих знаний и компетенций.
Исследование темы посреднических услуг при сопровождении сделок с недвижимостью проведено Л.Ю. Василевской, автор приходит к выводу о том, что посредники на рынке предоставления услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в электронной форме практически не несут никакой ответственности в случае совершения сделки ненадлежащим образом.
Надёжная защита электронной подписи гарантирована высокой степенью защищенности в связи с применением стандартов криптографической защиты информации (ГОСТ Р 34.10-2012, ГОСТ 34.12-2018, ГОСТ 34.13-2018). Однако главной проблемой, является допуск к процессу выпуска электронной подписи практически неограниченного круга лиц. В соответствии с частью 7 статьи 15 Закона о электронной подписи сотрудники удостоверяющего центра, равно как и сотрудники доверенного лица удостоверяющего центра, несут гражданско-правовую, административную и (или) уголовную ответственность. При этом санкция в действующем законодательстве не описана.
О.Г. Григорьева предлагает «усиление материальной ответственности перед участниками сделок, возмещение нотариусами полной рыночной стоимости утраченного по их вине имущества, упущенной выгоды, а также морального вреда, вреда деловой репутации и судебных расходов, которые понесли из-за незаконных действий нотариусов стороны сделки». Считаю, что аналогичную ответственность необходимо ввести для удостоверяющих центров в случае неправомерного выпуска электронной подписи.
Значительную роль в защите прав и интересов участников рынка недвижимости играет государственная политика, принятие соответствующих законодательных актов, направленных на безопасное осуществление гражданами своих прав. С целью защиты прав граждан - участников правоотношений по заключению сделок с недвижимым имуществом 02.08.2019 года приняты поправки в Закон о регистрации недвижимости. Изменения были оперативно приняты с целью остановить панику, возникшую в обществе в связи с сообщениями в средствах массовой информации о мошеннических схемах при сделках с недвижимостью с применением электронной подписи. Для проведения учётно-регистрационных действий с использованием электронной подписи сторона сделки – физическое лицо, отчуждающее свои права по договору, должна предоставить в Росреестр на бумажном носителе подписанное собственноручной подписью заявление, содержащие согласие на проведение электронной регистрации. Безусловно, указанная норма защитила права граждан, однако также стоит отметить, что принятие подобных изменений противоречит политике государства в области цифровизации и перехода на электронной документооборот.
Для гражданского оборота бесспорна значимость гарантий защиты прав собственников в связи с применением государством прогрессивных тенденций законотворчества. Е.А. Попова и З.С. Мартемьянова в своей работе о государственной политике в области цифровой трансформации общества находят положительным опыт зарубежных стран, а также приходят к выводу о том, что цифровая трансформация в нашей стране является одним из приоритетных направлений развития государственной политики. Соглашаясь с тем, что будущее неразрывно связано с дальнейшей цифровизацией, находим, что для исключения мошеннических схем, в том числе при использовании электронной подписи для заключения сделок с недвижимостью, необходимо повышение цифровой культуры граждан.
Исследование в области понятия и принципов «цифровой гигиены» провёл З.З. Шадманов, как заключает автор: «В современном мире цифровая гигиена становится не менее важной, чем личная гигиена». Основные принципы цифровой гигиены можно также отнести и к вопросам использования электронной подписи при заключении сделок с недвижимостью.
Учитывая вышеизложенное, можем сделать вывод о том, что цифровая трансформация и государственный вектор направлены на цифровизацию всех отношений в обществе. Главным инструментом противодействия мошенническим схемам с использованием электронной подписи при заключении сделок с недвижимостью должна стать государственная политика в области совершенствования цифровой культуры граждан. Требуется развитие технической инфраструктуры, модернизация сервисов Росреестра, упрощение интерфейсов для рядовых пользователей, осуществление образовательных программ с целью повышения цифровой культуры граждан. В Закон о регистрации недвижимости необходимо внести исключения для возможности представления документов на бумажном носителе в случае невозможности электронного взаимодействия, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве с иностранными гражданами. Неправомерный доступ к электронной подписи, а также её использование третьими лицами необходимо считать криминализированным деянием, для чего внести соответствующие поправки в ст. 324 УК РФ. Увеличение контроля за удостоверяющими центрами и их доверенными лицами, установление требований к компетенции сотрудников, проведение обучения и аттестации сотрудников, допущенных до выпуска электронных подписей, поможет повысить прозрачность и безопасность процесса выпуска электронных подписей. Необходимо расширение материальной ответственности удостоверяющих центров, возмещения ими стоимости утраченного имущества по рыночным ценам и другого вреда, который был нанесён пострадавшей стороне из-за неправомерного выпуска электронной подписи. Указанные предложения способны уменьшить негативные последствия, связанные с использованием электронной подписи при заключении сделок с недвижимостью.