Регистрация квартиры в собственность в новостройке

Регистрация квартиры в собственность в новостройке производится по общим правилам — специфика для данного объекта заключается в особых правоустанавливающих документах, а также в том, что жилье в новостройке обычно уже стоит на кадастровом учете.

Общие требования к документам для регистрации права на квартиру

Регистрация права собственности на новостройку происходит в заявительном порядке. Подать заявление можно:

• лично, обратившись в Росреестр или заключивший с ним договор многофункциональный центр (МФЦ);
• по почте ценным письмом с уведомлением и описью вложения;
• путем заполнения электронной формы на сайте Росреестра (необходима усиленная квалифицированная электронная подпись согласно п. 2 приложения № 4 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920);
• через нотариуса (ч. 11 ст. 21 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — ФЗ № 218).

Документы для регистрации новостройки в собственность, служащие основанием для регистрации прав и подтверждающие полномочия заявителей, должны соответствовать требованиям ст. 21 ФЗ № 218.

Подтверждать при подаче заявления уплату госпошлины необязательно — это регистратор может проверить самостоятельно (ч. 7 ст. 18 ФЗ № 218). Госпошлина за регистрацию права собственности на 1 объект недвижимости для физлиц составляет 2000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218, одновременно с квартирой регистрируется право на общее имущество в многоквартирном доме — за это регистрационное действие также уплачивается госпошлина в размере 200 руб. (п. 23 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Срок регистрации — 7 дней с момента поступления заявления в Росреестр или 9 дней с момента сдачи заявления в МФЦ (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218).

Приобретение квартиры в новостройке — правовые основания

Стать собственником квартиры в новом доме гражданин может путем:

• заключения договора купли-продажи готовой квартиры;
• заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
• вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

2 последних способа применяются для реализации еще не построенного жилья — наряду с жилищным сертификатом они входят в ограниченный список законных способов реализации жилья гражданам на стадии строительства (ч. 2, 2.1 ст. 1 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Заведомая недобросовестность застройщика или его финансовые проблемы могут привести к тому, что в отсутствие документов на готовый дом физлицам придется оформлять право на квартиру в судебном порядке.

Рассмотрим подробнее регистрацию права собственности на квартиру по перечисленным основаниям.

Регистрация квартиры в собственность: перечень документов

Статус дольщика — стороны договора долевого участия в строительстве — обретается гражданином после государственной регистрации такого договора. На регистрацию стороны представляют сам договор и документы, подтверждающие личность (паспорт, свидетельство о рождении) и при необходимости полномочия (доверенность). Пакет документов на объект строительства (его план, разрешение на строительство и т. п.) застройщик представляет единожды — при регистрации самого первого ДДУ на данном объекте.

Для регистрации права на квартиру дольщик сдает вместе с заявлением о регистрации в Росреестр или МФЦ (ч. 11 ст. 48 ФЗ № 218):

• ДДУ — оригинальный экземпляр дольщика;
• акт приема-передачи квартиры, подписанный застройщиком и дольщиком.

У гражданина нет обязанности получать копию разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома для сдачи ее в Росреестр: такую обязанность ст. 19 ФЗ № 218 налагает на орган, выдавший разрешение. В случае бездействия указанного органа передать в Росреестр разрешение на ввод в эксплуатацию вправе застройщик.

Если гражданин стал дольщиком, заключив договор уступки права требования с первоначальным дольщиком, для регистрации его права собственности на квартиру представляется договор цессии, ранее прошедший госрегистрацию (ч. 10 ст. 48 ФЗ № 218).

Регистрация квартиры участником ЖСК

Поскольку право собственности члена ЖСК на квартиру возникает после выплаты стоимости пая (ч. 4 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ), для регистрации этого права необходимо подтвердить справками ЖСК и квитанциями:

• членство в кооперативе;
• полную выплату пая.

Справки подписывают председатель и главный бухгалтер кооператива.

Учитывая, что право собственности у гражданина возникает только на жилую квартиру, под которой ЖК РФ понимает пригодное для проживания обособленное помещение многоквартирного дома (ст. 15, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ), при регистрации прав первым обратившимся членом кооператив должен представить в Росреестр разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Само существование кооператива и его отношения с членами подтверждаются учредительными документами.

Если кооператив ранее зарегистрировал право собственности на здание и сдал в Росреестр перечисленные документы, повторно приносить их не требуется. Исключением будет являться ситуация внесения изменений в устав — каждая новая редакция сдается в Росреестр при очередной регистрации права на квартиру бывшими пайщиками.

Регистрация квартиры в новостройке по договору купли-продажи

Для ситуации с приобретением квартиры в новостройке сделка купли-продажи — самый прозрачный и простой в плане регистрации способ приобретения.

В данном случае у продавца имеется готовый объект — квартира. Для регистрации перехода права на нее к покупателю необходимы только договор купли-продажи в 3 экземплярах и акт приема-передачи.

Сопутствующий вопрос расчетов между сторонами важен для регистрации прав, т. к. продажа в кредит (т. е. с оплатой после передачи имущества, в т. ч. после госрегистрации прав на него за покупателем) предполагает возникновение права залога у продавца на основании закона (ч. 5 ст. 488 ГК РФ).

Покупка машино-места с квартирой: новое в регистрации прав

ФЗ № 218 наконец-то присвоил статус объекта недвижимости машино-местам. Ранее их оформляли как долю в общем имуществе собственников многоквартирного дома, что не позволяло установить конкретное место и присвоить его себе (доли в праве общей долевой собственности являются идеальными). Оформить право на конкретное машино-место могли лишь собственники гаражных боксов, обладавших признаками обособленного помещения.

Теперь застройщики, предлагающие квартиру с машино-местом, вправе при оформлении дома зарегистрировать в реестре недвижимости (в том числе и поставить на кадастровый учет) все машино-места, после чего возможна их реализация гражданам.

Предельные размеры парковочного места под 1 автомобиль установлены приказом Минэкономразвития России «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» от 07.12.2016 № 792 и составляют:

• минимум — 5,3 × 2,5 м;
• максимум — 6,2 × 3,6 м.

Так как машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, за его оформление придется заплатить отдельно госпошлину в 2000 руб. Удобнее оформить право на машино-место одновременно с квартирой, т. к. документы понадобятся те же самые. Граждане, купившие машино-место до 01.01.2017, могут зарегистрировать право на него в порядке выдела доли из права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ч. 3 ст. 6 закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации…» от 03.07.2016 № 315-ФЗ).

Регистрация квартиры по результатам судебного спора с застройщиком

Для членов ЖСК перспективы спора с застройщиком туманны, а шансы выиграть дело о признании права собственности на квартиру сомнительны (см., например, апелляционное определение Мосгорсуда от 22.03.2017 по делу № 33-10263/2017)

Ситуации, когда дольщикам удается получить от недобросовестного застройщика квартиру, а не возмещение убытков, немногочисленны:

1. От застройщика в банкротстве дольщик может получить квартиру, если дом введен в эксплуатацию, а дольщик числится в реестре требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ). Для недостроенного дома допустимо признание только права общей долевой собственности на долю в таковом (постановление АС МО от 28.04.2015 по делу № А40-80775/2013).
2. От застройщика, злоупотребляющего правом, например отказывающего в предоставлении квартиры в связи с отсутствием регистрации ДДУ, дольщик может требовать надлежащего исполнения (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

Иски о правах на объекты долевого строительства, если речь не идет о банкротстве, подаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения такого объекта (п. 5 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве…», утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Основанием для регистрации права дольщика в таких ситуациях будет судебное решение, вступившее в законную силу (представляется в 1 экземпляре). Срок регистрации — 5 рабочих дней со дня получения регистрационным органом судебного акта (п. 7 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218).

Влияние сопутствующих факторов на регистрацию квартиры в новостройке

Ряд обстоятельств может усложнить процесс регистрации права на квартиру в новостройке, потребовать дополнительных документов, например:

• Когда покупка производится за счет ипотечного кредита, потребуется после регистрации права собственности зарегистрировать договор ипотеки, для чего банк и заемщик подают заявления и представляют договор залога либо оформляют договор у нотариуса, который берет на себя хлопоты по регистрации (см. ч. 1 ст. 53 ФЗ № 218).
• Когда оплата производится средствами материнского капитала, право регистрируется (сразу при покупке либо делится позднее) на всех детей и родителей в долевую собственность (п. 4 ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ), в связи с чем понадобится составить и представить в Росреестр соглашение об определении размера доли каждого.

***

Таким образом, регистрация новостройки в собственность производится на основании правоустанавливающих документов (таковые различаются в зависимости от способа приобретения жилья). Возможна подача документов как лично, так и в электронном виде, в том числе через нотариуса или по почте.