Что такое переуступка по ДДУ
Когда жилье строится, его еще нет физически, оно не построено, а потому передать право собственности нельзя. Поэтому законодатель предусмотрел возможность передачи права требования на жилье, которое будет построено в будущем, разумеется, за плату, равную стоимости жилья.
В силу ст. 382 ГК РФ уступка требования подразумевает передачу изначальным кредитором новому лицу прав по сделке.
Участник долевого строительства может уступить право требования квартиры по ДДУ при соблюдении следующих условий:
- Если участник долевого строительства внесет всю сумму по договору.
- Долг будет передан другому гражданину — новому участнику ДДУ в порядке ст. 391 ГК РФ.
Переуступка или цессия?
Понятия «переуступка» не существует, есть понятие «уступка прав требования». Договор цессии и договор уступки права требования — это одно и то же.
Нужно ли согласие застройщика?
Согласно п. 2. ст. 382 ГК РФ для перехода прав кредитора к другому лицу согласия должника не требуется, если это условие не предусмотрено законом или договором.
Соответственно, юридические предписания не обязывают участника долевого строительстваполучать разрешение от застройщика при отчуждении права требования квартиры другому лицу, если это не прописано в ДДУ. Однако в подобной ситуации новый кредитор может столкнуться с различными проблемами.
Так, застройщик вправе расторгнуть ДДУ по причине внесения неполной стоимости за квартиру первоначальным покупателем либо признать договор участия в долевом строительстве не заключенным в связи с несоблюдением существенных условий.
Вот почему согласие застройщика целесообразно получать и прописывать эти обстоятельства в договоре уступки права требования.
Определение размера платы и условий аренды
Соглашение заключается на возмездной основе. Сумма платы по уступке должна соответствовать цене, уплаченной или одновременно переведенной на нового участника ДДУ.
Сторонам необходимо определить порядок выплаты суммы по соглашению (перечисление на расчетный счет, внесение в кассу наличными), а также срок для перевода денег. Для подтверждения произведенной оплаты целесообразно составить акт о взаиморасчетах и сделать его приложением к договору.
Порядок оформления продажи по переуступке
Принимая во внимание, что ДДУ заключается в письменной форме и образует юридические последствия после государственной регистрации, в соответствии с ч. 2 ст. 389 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ сделка об уступке права требования признается действительной с момента регистрации в Росреестре.
Важно! Если соглашение об уступке не зарегистрировано, это еще не значит, что оно не вступит в силу. Так, Верховный суд РФ указал, что недействительность уступки требования не влияет на правовое положение застройщика, который не может отказаться от исполнения обязательства по долевому участию в строительстве при отсутствии спора между сторонами соглашения (определение от 28.05.2018 № 305-ЭС17-14583).
Лицо, ответственное за организацию проведения этой процедуры в Росреестре, устанавливается участниками соглашения в договоре.
Содержание договора
Сделка об уступке права требования по ДДУ должна включать следующие условия:
- Предмет. Необходимо указать, какие права одна сторона передает другой и в каком объеме, а также сведения о договоре долевого участия и данные о квартире (номер, площадь, этаж) в строящемся объекте, с указанием конкретного адреса.
- Права и обязанности сторон. На одного из участников сделки должны быть возложены обязательства по уведомлению застройщика о замене лиц по ДДУ, о получении его согласия и передаче экземпляра соглашения об уступке права требования. Помимо этого необходимо предусмотреть обязанность первоначального кредитора передать все документы об уплате цены по договору долевого участия, а также бумаги об исполнении иных обязанностей перед застройщиком. Также нужно определить лицо, которое займется регистрацией договора.
- Порядок оплаты. Нужно предусмотреть размер денежных средств, подлежащих передаче первоначальному участнику долевого строительства, срок и способ оплаты.
- Ответственность сторон. Следует согласовать, как участники сделки будут отвечать друг перед другом в случае неисполнения обязательств.
- Порядок разрешения споров и заключительные положения. Целесообразно определить порядок разрешения возможных разногласий по сделке и оснований обращения за судебной защитой. Также следует указать количество составленных экземпляров договора и приложений к нему.
Подводные камни продажи по переуступке прав
При заключении договора необходимо обратить внимание на объем прав, передаваемых новому участнику ДДУ. К примеру, первоначальный кредитор может указать в договоре, что он не передает право требования неустойки по долевому участию в строительстве, а только на квартиру. Кстати, право взыскания пени можно передать одновременно с уступкой основного требования либо отдельно от него (п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54).
Соглашение необходимо обязательно зарегистрировать в Росреестре. В противном случае есть вероятность встречи с мошенниками, занимающимися «двойными продажами», когда на одну квартиру претендуют несколько лиц, также уплативших цену по незарегистрированным договорам.
***
Если придется продавать недостроенную квартиру, это можно сделать на законных основаниях, уступив право требования. Важно правильно составить соответствующий договор, получить согласие застройщика и зарегистрировать сделку, после чего можно спокойно дожидаться нового жилья.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».