Как оформляется сделка купли-продажи недвижимости ИП
Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, которое, вступая в какие-либо правоотношения, делает это в общем случае как обычный гражданин — от своего имени. Не исключение — продажа квартиры ИП на УСН (или на иной системе налогообложения).
В сделке купли-продажи ИП будет фигурировать не как предприниматель, а как обычный гражданин. Сама сделка не отличается по своим характеристикам от той, что предприниматель заключил бы в статусе обычного гражданина.
Если законом или договором не предусмотрено иное, продав квартиру, ИП выполняет те же обязанности по исчислению и уплате НДФЛ (и отчетности по нему), что и человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя. Разумеется, ИП в этом случае может также пользоваться установленными законом вычетами по сделке.
Вместе с тем ИП на УСН может кое-что предусмотреть, чтобы уплатить с выручки от продажи квартиры налог по меньшей ставке — той, что применяется при упрощенке.
ИП продает квартиру (нежилое помещение): как уплатить налог по ставке УСН
ИП нужно включить недвижимость в число объектов, используемых в предпринимательской деятельности. Это позволит ему:
- продать недвижимость и уплатить налог с полученных доходов по ставке УСН 6 или 15% (вторая ставка может оказаться выгодной, если на момент продажи квартиры ИП не считается налоговым резидентом и платит НДФЛ по ставке 30%);
- не платить налог на имущество, пока оно находится в собственности.
Если ИП на УСН продает недвижимость, НДС не платится.
Оптимальный способ информирования ФНС об использовании недвижимости в бизнесе — направление туда заявления об освобождения от налога на имущество в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 407 НК РФ. При этом если главная задача — действительно применить льготу по налогу, в ФНС также нужно подать уведомление о включении объекта в перечень льготных (п. 7 ст. 407 НК РФ).
Как ИП на УСН уплатить налог на «квартирный» доход по ставке НДФЛ
Возможна и обратная ситуация, когда ИП на УСН необходимо оформить выручку с продажи квартиры на себя как на обычного гражданина, а затем уплатить НДФЛ и воспользоваться вычетом (например, в размере исходной стоимости квартиры).
Есть ли риск? Выше мы отметили, что ИП, если иное не предусмотрено, продает квартиру как обычное физлицо. Однако есть исключения:
- ИП включил в перечень своих ОКВЭД те, что соответствуют деятельности по сделкам с недвижимостью (купле-продаже, аренде).
ФНС, узнав о том, что ИП продал квартиру, может, проверив его ОКВЭД, посчитать, что сделка совершена в рамках предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Как следствие, вместо желаемого НДФЛ по ней будет начислен «упрощенный» налог. - ИП на УСН, владея нежилой недвижимостью, когда-либо ранее сдавал ее в аренду, в установленном порядке уплачивая с выручки налог по упрощенке.
Даже если на момент продажи недвижимость в бизнесе не используется, суды могут прийти к выводу, что она, будучи нежилой, не может задействоваться как-то иначе, чем в целях получения предпринимательского дохода, особенно учитывая, что ранее она сдавалась в аренду (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.03.2017 по делу № А70-7612/2016, определение ВС РФ от 16.06.2017 № 304-КГ17-7241).
Как следствие, налог будет исчислен по упрощенке.
Налогообложение ООО при продаже недвижимости: нюансы
А что же с хозяйственными обществами? Как производится налогообложение ООО на УСН при продаже недвижимости? Здесь все просто. Недвижимость облагается налогом по той системе, которую фирма применяет на момент сделки.
При продаже недвижимости на УСН «доходы» выручка полностью идет в налоговую базу. При УСН 15% выручка от продажи объекта суммируется с остальной и уменьшается в установленном порядке на расходы (убытки прошлых лет), в число которых, вероятно, войдет стоимость изначальной покупки объекта.
Но есть нюансы, характеризующие различные смешанные сценарии. Например:
- Объект покупался на ОСН, а продается при УСН 15%.
В этом случае выручку с продажи объекта придется включить в налоговую базу в полном объеме, так как убытки на общей системе не могут быть учтены при переходе на упрощенку (п. 7 ст. 346.18 НК РФ). - Объект покупался на УСН 6%, а продается при УСН 15%.
Этот сценарий также не сулит фирме налогового комфорта, поскольку перенос каких-либо расходов при переходе с одного типа УСН на другой не предусмотрен (письмо Минфина России от 11.03.2016 № 03-03-06/1/14180). - Объект покупался на ЕНВД, а продается при УСН 15%.
Если объект является основным средством, разницу между его исходной стоимостью и амортизацией можно включить в расходы, учитываемые на упрощенке (п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ). Если не является, нельзя (письмо Минфина России от 15.01.13 № 03-11-06/2/02).
***
ИП на УСН и любой другой системе налогообложения, продав недвижимость, в общем случае выступает продавцом и налогоплательщиком как обычный гражданин, уплачивая НДФЛ (и пользуясь вычетами по нему). Но если в ФНС сообщено, что объект используется в бизнесе, выручка от его продажи считается упрощенным налогом. При продаже нежилого помещения ИП на УСН налоговики могут принудить предпринимателя считать упрощенный налог. То же самое, если в его ОКВЭД числится купля-продажа и аренда недвижимости.
***
Еще больше материалов по теме — в рубрике «ИП».