Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве — ситуация очень неприятная, но тем не менее вполне возможная. О том, что делать в этом случае, расскажет предлагаемая нами далее статья. 

Долевое строительство — это выгодный для застройщика способ привлечения в целях финансирования строительных работ денег граждан и организаций с гарантией предоставления им в будущем жилых помещений. Однако для участника строительства такой механизм несет в себе значительный риск различных неблагоприятных последствий, одно из которых — возможное банкротство застройщика до передачи квартиры жильцам, уже отдавшим застройщику свои деньги.

В целях защиты интересов граждан на случай, если застройщик обанкротится, действует специальный закон «Об участии…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Пункт 2 статьи 12.1 данного закона указывает, что застройщик обязан обеспечить исполнение своих обязательств по передаче квартиры либо посредством банковского поручительства, либо застраховав свою ответственность.

В случае поручительства банк, согласно пункту 2 статьи 15.1 ФЗ № 214, несет субсидиарную ответственность вместе с застройщиком. При банкротстве застройщика и невозможности передачи жилья в натуре банковская организация будет обязана компенсировать невыплаченную стоимость жилья дольщику, выплатить неустойку, а также возместить иные убытки.

При страховании, согласно пунктам 5 и 6 статьи 15.2 ФЗ № 214, выгодоприобретателем является дольщик, который вправе получить страховую премию в размере стоимости квартиры, если застройщик не сможет исполнить свои обязанности. При этом банкротство застройщика является, согласно пункту 8 статьи 15.2 ФЗ № 214, страховым случаем — следовательно, с момента признания застройщика банкротом у дольщика появляется безусловное право на получение страховой премии. Важно также помнить, что получение страховой премии не лишает дольщика права требовать выплаты неустойки и компенсации иных убытков, причиненных застройщиком.

Для вступления в силу условий о поручительстве (для выплаты страховки) должны быть соблюдены 2 принципиальных условия:

1. Договор с застройщиком должен предусматривать именно долевое участие в строительстве согласно статье 4 ФЗ № 214, а не иную сделку с застройщиком. На практике многие застройщики стремятся обойти требования данного ФЗ и вместо договора участия в долевом строительстве:
   • заключают с участниками строительства договор займа, которые прекращаются передачей квартиры в собственность заемщику;
   • оформляют внесение средств в акционерный (складочный) капитал, после чего предусматривается его погашение путем передачи квартиры;
   • выдают каждому вексель с последующим расчетом по нему квартирой и т. д.
2. Арбитражным судом должно быть принято решение о банкротстве застройщика и начале процедуры конкурсного производства. На это прямо указано в пункте 8 статьи 15.2 ФЗ № 214 (условие для выплаты страховой суммы дольщику).

Участнику строительства важно помнить, что банкротство — это продолжительная процедура, включающих несколько этапов:

При этом конкурсное производство — это последняя стадия банкротства застройщика, которая используется, согласно статьям 124 и 126 ФЗ № 127, в случае, если предыдущие меры не имели успеха и спасти должника без распродажи его имущества для удовлетворения требований кредиторов уже невозможно. Вместе с тем отстаивание интересов участника строительства (в случае заключения любых сделок с застройщиком, в том числе договора о долевом участии) должно начинаться уже с момента подачи заявления в арбитраж и инициализации в отношении должника процедуры наблюдения.

Основной нормой, на которую следует опираться при введении наблюдения, является пункт 2 статьи 201.4 ФЗ № 127, который указывает, что временный управляющий в течение 5 дней со дня своего назначения должен уведомить всех кредиторов (в том числе заинтересованных участников строительства) о возможности выбора одного из вариантов действий:

При выборе первого варианта участникам строительства необходимо, согласно части 1 статьи 71 ФЗ № 127, в течение 30 дней с момента опубликования сообщения о введении наблюдения принять участие в собрании кредиторов и совместно направить перечень требований с подтверждающими их документами должнику, в арбитраж и временному управляющему для включения в соответствующие реестры. Важно помнить, что в отношении жилых помещений ведется специальный реестр (помимо общего реестра требований кредиторов), согласно статье 201.7 ФЗ № 127. Однако выбор в пользу этого варианта логичен лишь тогда, когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию либо строительство практически завершено.

После оформления требований к застройщику в соответствующих реестрах собранием кредиторов выбирается один из следующих вариантов действий:

Помимо перечисленных вариантов дольщик вправе воспользоваться индивидуальной возможностью на получение своей квартиры согласно пункту 8 статьи 201.11 ФЗ № 127 при помощи подачи иска о признании своего права собственности. Однако это возможно лишь при вводе дома в эксплуатацию, когда жилье уже пригодно для проживания, либо в случае подписания между дольщиком и застройщиком передаточного акта до подачи заявления в суд о банкротстве последнего.

Еще один возможный вариант защиты своих прав при банкротстве застройщика (помимо получения квартиры в натуре) — отказ от исполнения договора в одностороннем порядке. Возможность для заявления об этом появляется после открытия конкурсного производства.

Порядок расчета выплат в случае банкротства застройщика при долевом строительстве будет происходить согласно пункту 2 статьи 201.5 ФЗ № 127. Размер требования к застройщику будет складываться из суммы средств, перечисленных застройщику в счет уплаты за квартиру, и реального ущерба, который понес участник строительства. При этом сумма ущерба понимается как разница между ценой квартиры на момент начала конкурсного производства и первоначальной стоимостью по договору между застройщиком и участником строительства. Данный вариант особенно предпочтителен для дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительстве, так как по положениям пункта 4 статьи 201.5 ФЗ № 127 такая ситуация является страховым случаем. Следовательно, при недостатке средств застройщика дольщику полагается либо компенсация банка-поручителя, либо страховая выплата.

***

Как видите, анализ действующих норм ФЗ № 127 и 214 показывает, что банкротство застройщика при долевом строительстве не может повлиять на права дольщиков. Участникам строительства (дольщикам) доступен целый ряд мер для реальной и эффективной защиты своих прав на получение жилья или получения компенсации за него. При этом возможности дольщиков значительно шире, чем у иных участников строительства.