Как зарегистрировать договор аренды недвижимости

Орган регистрации недвижимости

Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.

Росреестр — это орган исполнительной власти с территориальными подразделениями в каждом населенном пункте. Именно они на местах занимаются выполнением задач, возложенных на госорган.

У работников инстанции работы много, поэтому принимаются меры, чтобы разгрузить их. Основным посредником выступает МФЦ. Учреждение берет на себя взаимодействие с населением. В инстанцию следует обращаться, если гражданин, например, планирует получить объект недвижимости в аренду на срок более года, переоформить недвижимое имущество и т. д. МФЦ работает по принципу единого окна. Гражданину не придется посещать большое количество инстанций, чтобы воспользоваться интересующей услугой. Представители организации проверят пакет документов. Если бумаги подготовлены корректно, их примут к рассмотрению.

Зачем регистрировать сделку по аренде

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.

Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.

В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.

Какие договоры аренды подлежат регистрации

Правила регистрации договора аренды вытекают из положений п. 2 ст. 651 ГК РФ. Документ необходимо зарегистрировать, если срок соглашения превышает один год. Регистрация является обязательным условием для вступления документа в силу. Срок действия договора стороны определяют самостоятельно.

На практике допустима передача нежилого помещения в субаренду. Подобные условия могут быть закреплены в основном договоре. Соглашение о субаренде также подлежит регистрации, если срок действия документа превышает один год.

Отдельные договоры аренды могут быть составлены на вспомогательные помещения. Процедуру проводят, если площадь зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Информация об этом должна быть внесена в ЕГРН. Договоры на вспомогательные помещения также подлежат государственной регистрации, если сделка оформлена на срок, превышающий один год.

Случаи, когда можно не регистрировать

Отсутствие потребности в регистрации соглашения также возникает из норм, закрепленных в ст. 651 ГК РФ. Договор можно не регистрировать, если он заключен на срок до одного года. Этим правилом часто пользуются владельцы помещений, предпочитающие сдавать квартиру на 11 месяцев. Если аренда оформлена на неопределенный срок, потребность в регистрации также отсутствует (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Заключение соглашения на неопределенный срок накладывает особенности на его расторжение. Прекратить сотрудничество можно, направив предварительное уведомление.

Государственная пошлина за регистрацию аренды

Регистрация договора аренды недвижимости считается юридически значимым действием. За процедуру взимают госпошлину. Ее размер закреплен в ст. 333.33 НК РФ. Величина суммы зависит от статуса участника сделки. Физические лица обязаны заплатить 2000 руб. Для юридических лиц сумма составляет 22 000 руб. Если в аренду передают землю сельхозназначения, сумма снижается до 350 руб. Сторона, которая платит пошлину, прописывается в договоре аренды. Можно уплачивать поровну.

Ст. 333.33 НК РФ регламентирует размер платежей за другие юридически значимые действия, выполнение которых может потребоваться в рамках сотрудничества по договору аренды. Необходимо предоставить:

• 350 руб. для физических и 1000 руб. для юридических лиц за регистрацию дополнительного соглашения;
• 2000 руб. для физических и 22 000 руб. для юридических лиц, если необходимо зарегистрировать переуступку права аренды.

Сотрудники ведомства согласятся выполнять юридически значимые действия только после внесения денежных средств. Узнать платежные реквизиты можно на сайте ведомства, выбрав субъект РФ, в котором оформляют договор аренды или во время личного визита в госорган.

Кто должен обращаться в Росреестр и в какой срок

В законодательстве не отражено, кто именно должен обращаться в Росреестр — арендодатель или арендатор. Подобное право присутствует у обоих участников сделки. Если соглашение заключено с госорганом, подавать заявление должны представители этой инстанции.

Особого внимания заслуживают ситуации, когда хозяином помещения в ЕГРН заранее внесена отметка о невозможности регистрации договора аренды без его участия. В этом случае арендатор не может самостоятельно зарегистрировать соглашение. Заявление вернут без рассмотрения. Арендодателю придется лично обращаться в инстанцию или отозвать заявку о невозможности регистрации.

Как уже говорилось ранее, в действующем законодательстве сроки, в течение которых стороны обязаны обратиться в уполномоченный орган и зарегистрировать соглашение, не установлены. Выполнить действия нужно в срок, указанный в договоре. Напомним: незарегистрированное соглашение юридической силы не имеет.

Процедура регистрации пошагово

Если стороны хотят зарегистрировать договор аренды, нужно действовать по следующей схеме:

1. Обсудить с противоположным участником сделки все нюансы соглашения и составить договор аренды. Документы оформляют в письменном виде. Потребность в нотариальной регистрации бумаги отсутствует. Подписывать договор со стороны арендодателя имеет право только владелец имущества или его законный представитель в рамках нотариально заверенной доверенности.
2. Подготовить пакет документов. Обязательно нужно представить удостоверение личности физических лиц, участвующих в сделке, правоустанавливающие документы юридических лиц, документы на объект недвижимости.
3. Обратиться в Росреестр. Предстоит посетить территориальное подразделение организации или МФЦ.
4. Передать документы представителю организации. Сотрудник Росреестра проверит содержание договора и полноту комплекта бумаг. Если хотя бы один документ отсутствует, процедуру регистрации приостановят. Ее возобновление возможно, когда замечания устранены.
5. Договор аренды регистрируют.

Документы для регистрации

Перед обращением в государственный орган нужно собрать пакет документов. Потребуется:

• заполненное заявление;
• паспорта арендатора и арендодателя или их представителей;
• учредительные и регистрационные документы, если в сделке принимает участие юридическое лицо;
• нотариально заверенная доверенность, если в сделке участвуют представители сторон;
• технический план помещения, если в аренду передается здание, сооружение, помещение;
• межевой план, если передается земля;
• оригинал договора аренды в трех экземплярах и передаточного акта, также в трех экземплярах, подписанный участниками сделки.

Как подать заявление на регистрацию договора

Основанием для перерегистрации помещения выступает заявление. Его включают в пакет документов и передают в Росреестр. Заявителю предоставят выписку бумаг. В документе отражают дату предоставления результата.

Форма документа утверждена приказом МЭР РФ № 920. В заявлении необходимо отразить:

• наименование органа, осуществляющего аренду;
• вид недвижимости, в отношении которой выполняется сделка;
• сведения о заключенной сделке;
• информацию о правообладателе и арендодателе;
• способ получения документов;
• перечень документации, прилагаемой к заявлению;
• дату и подпись.

Документы можно подать:

1. По почте.
2. Лично, через МФЦ, Росреестр, Кадастровую палату.
3. Через нотариуса.
4. В электронном виде через сайт «Госуслуги» или сайт Росреестра.

На практике лицо, арендующее помещение, может находиться совершенно в другом населенном пункте. Например, московский арендатор захочет снять недвижимость для ведения бизнеса во Владивостоке. Для этого необязательно посещать отдаленный город — достаточно выбрать отделение, занимающееся регистрацией сделки вне зависимости от местоположения помещения. Найти подобную информацию можно на сайте Росреестра. Подобные офисы госоргана именуют отделениями с экстерриториальным приемом. Отправка документации в этом случае будет происходить через сайт Росреестра. У арендодателя и арендатора должны присутствовать электронные подписи.

В процессе заполнения заявки необходимо указать сведения, загрузить сканы документов, их электронные версии, а затем отправить обращение.

Что делать после регистрации

Когда соглашение зарегистрировано, заявитель получает договор обратно. На бумаге проставляют запись с номером и датой регистрации в ЕГРН. С этого момента сделка становится официальной. Если стороны захотят расторгнуть соглашение раньше срока или скорректировать условия, обязательно нужно уведомить об этом госинстанцию.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Для внесения изменений в договор или прекращения сотрудничества нужно оформить дополнительное соглашение. Документ также подлежит регистрации в Росреестре. За регистрацию допсоглашения взимается госпошлина. Когда срок аренды закончился, необходимо зарегистрировать факт прекращения сотрудничества. Обязанность возложена на арендатора. Для этого предстоит подать заявление, подтверждающее, что стороны закончили взаимодействие. Заявку необходимо дополнить актом приема-передачи. Документ подтвердит, что недвижимость была возвращена арендодателю.

Что делать в случае отказа в регистрации

Известны случаи, когда Росреестр приостанавливал регистрацию или отказывался принимать документы. Перечень действий в таких ситуациях зависит от причины подобных мер. Они бывают следующими:

1. Арендодатель регистрирует юридически значимые действия с имуществом без личного присутствия. Чтобы исправить ситуацию, необходимо отозвать заявление. Для этого хозяин помещения подает новую заявку в Росреестр. Альтернативой выступает личное обращение в уполномоченный орган и подача обращения в Росреестр с требованием о регистрации аренды.
2. Получено уведомление от Росреестра о приостановке государственной регистрации. Инстанция обязательно указывает причины подобных мер. Необходимо ознакомиться с ними и устранить недочеты.
3. Не удается уложиться в срок, предоставленный для корректировки недочетов. Для решения проблемы нужно подать заявление с требованием о приостановке регистрации. Обычно времени хватает, чтобы исправить все допущенные ошибки.

Если регистрация приостановлена, лицо обязательно уведомят.

Нюансы при регистрации

Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.

Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.

Договор аренды нежилого помещения

Аренда нежилых помещений регистрируется в общем порядке, как и иных. Нужно заполнить заявление, собрать перечень нужных бумаг, заплатить пошлину, передать всё собранное и заполненное в Росреестр одним из вышеописанных нами способов. Если нежилое помещение находится на земельном участке, нужно передать права и на него. В случае если у вас отдельный договор на аренду земли, его также придется регистрировать.

Договор аренды квартиры

Бытует мнение, что регистрировать договор найма жилого помещения необязательно. Подобное суждение верно, но отчасти. В отношении договора найма жилого помещения действуют похожие правила, что и в случае с коммерческой недвижимостью. Но регистрируется не сам договор, а только обременение права собственности на него.

Наем может усложниться, если в квартире зарегистрированы дети или лица, находящиеся на попечении. В этом случае может потребоваться предоставление согласия на сделку органов опеки.

Нужно ли регистрировать договор социального найма жилья

Гражданин не арендует помещение. Он получает недвижимость внаем. Поэтому объект регистрации не подлежит, даже если сделка заключена на срок больше года.

***

Таким образом, потребность в регистрации сделки по аренде нежилой недвижимости возникает, если соглашение заключено на срок более одного года. Фиксацией данных занимается Росреестр. Обратиться в уполномоченный орган можно в течение всего периода сделки, однако лучше инициировать процедуру непосредственно после подписания соглашения. Подать заявление имеют право оба участника договора. За регистрацию взимается госпошлина. Размер платежа зависит от статуса заявителя.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».